Haus bei Scheidung: Was passiert mit dem gemeinsamen Eigentum?

Veröffentlicht am 16. September 2026 · Lesedauer: 10 Minuten
Von Armin Schaule, Geschäftsführer Schaule Immobilien GmbH

Die Ausgangslage: Zwei Namen im Grundbuch

In den meisten Ehen steht die Immobilie im hälftigen Miteigentum beider Partner. Das hat eine unangenehme Konsequenz: Über das Haus kann nur gemeinsam verfügt werden. Einer allein kann weder verkaufen noch belasten noch vermieten.

Gleichzeitig kann niemand gezwungen werden, in der Gemeinschaft zu bleiben. Jeder Miteigentümer kann die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen – notfalls gerichtlich. Zwischen diesen beiden Polen bewegt sich jede Auseinandersetzung.

Wichtig ist eine Unterscheidung, die viele durcheinanderbringen: Wem die Immobilie gehört, steht im Grundbuch. Wer während der Trennung darin wohnen darf, richtet sich nach anderen Regeln – während des Getrenntlebens nach § 1361b BGB, nach der Scheidung nach § 1568a BGB. Eigentum und Wohnrecht sind zwei getrennte Fragen, und sie werden auch getrennt entschieden.

Die vier Wege aus dem gemeinsamen Eigentum

Weg	Voraussetzung	Wirtschaftliches Ergebnis
Gemeinsamer Verkauf	Beide stimmen zu	Bestes Ergebnis, klarer Schnitt
Einer übernimmt	Einigung über Wert, Finanzierung steht, Bank spielt mit	Gut – aber Steuerfalle beachten
Gemeinsam vermieten	Beide tragen die Immobilie weiter gemeinsam	Verschiebt das Problem, löst es nicht
Teilungsversteigerung	Antrag eines Einzelnen genügt (§ 180 ZVG)	Regelmäßig deutlich unter Verkehrswert

Weg 1: Gemeinsam verkaufen

Wirtschaftlich fast immer die beste Lösung – und emotional oft die schwerste, weil sie das endgültige Ende sichtbar macht. Der Erlös wird nach Ablösung der Finanzierung geteilt, beide sind aus der Haftung, beide können neu planen.

In der Praxis funktioniert das erstaunlich häufig, wenn ein Dritter die Abwicklung übernimmt. Viele Paare können über den Verkauf sprechen, aber nicht über die Besichtigungstermine, den Zustand des Kellers und die Frage, wer die Küche behält.

Weg 2: Einer übernimmt und zahlt den anderen aus

Typisch, wenn Kinder im Haus bleiben sollen. Drei Dinge müssen zusammenkommen: ein Wert, auf den sich beide einigen, eine Finanzierung, die der Übernehmende allein stemmt – und eine Bank, die den anderen aus der Haftung entlässt. Am dritten Punkt scheitert es am häufigsten.

Eine gute Nachricht dabei: Der Erwerb des Miteigentumsanteils durch den Ehegatten oder – im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung nach der Scheidung – durch den früheren Ehegatten ist von der Grunderwerbsteuer befreit (§ 3 Nummern 4 und 5 GrEStG). Diese Kosten entstehen also nicht.

Weg 3: Gemeinsam vermieten

Gelegentlich sinnvoll, wenn der Markt gerade ungünstig ist oder Kinder in wenigen Jahren ausziehen. Ehrlicherweise aber: Sie bleiben wirtschaftlich miteinander verbunden – mit gemeinsamem Konto, gemeinsamen Entscheidungen über Reparaturen und gemeinsamer Steuererklärung für die Einkünfte. Bei Paaren, die sich trennen, weil sie nicht mehr zusammenarbeiten können, ist das selten tragfähig.

Weg 4: Teilungsversteigerung

Jeder Miteigentümer kann sie beim Amtsgericht beantragen (§ 180 ZVG). Sie ist das schärfste Druckmittel – und fast immer die teuerste Lösung.

Versteigerungserlöse liegen regelmäßig unter dem Verkehrswert, das Verfahren dauert häufig über ein Jahr, es entstehen Gerichts- und Sachverständigenkosten, und alles wird öffentlich. Hinzu kommt: Während der Ehe kann ein solcher Antrag unter Umständen die Zustimmung des anderen erfordern, wenn der Miteigentumsanteil praktisch das gesamte Vermögen ausmacht (§ 1365 BGB). Ob das in Ihrem Fall greift, gehört zum Fachanwalt.

In unserer Erfahrung ist die Teilungsversteigerung meist nicht das Ziel, sondern die Folge davon, dass zu lange nicht gesprochen wurde.

Der Stichtag entscheidet über viel Geld

Beim Zugewinnausgleich zählt nicht der heutige Wert, sondern der Wert zum Stichtag. Maßgeblich für das Endvermögen ist der Zeitpunkt, in dem der Scheidungsantrag zugestellt wird (§ 1384 BGB).

Das hat praktische Folgen, die viele überraschen:

• Steigt der Wert nach diesem Tag, kommt der Zuwachs demjenigen zugute, der die Immobilie behält.
• Sinkt er, trägt dieser das Risiko allein.
• Ein Wertgutachten ohne den richtigen Stichtag ist für das Verfahren unbrauchbar – auch wenn es sorgfältig erstellt wurde.

Wenn Sie ein Gutachten beauftragen, klären Sie den Stichtag deshalb vor der Beauftragung mit Ihrem Anwalt. Ein Gutachten auf den falschen Tag müssen Sie zweimal bezahlen.

Die Steuerfalle, die fast alle übersehen

Hier liegt der teuerste Fehler dieses ganzen Themas – und er ist höchstrichterlich entschieden.

Der Bundesfinanzhof hat mit Urteil vom 14. Februar 2023 (IX R 11/21) klargestellt: Überträgt ein Ehegatte seinen Miteigentumsanteil am Familienheim entgeltlich auf den geschiedenen Partner, ist das ein privates Veräußerungsgeschäft im Sinne des § 23 EStG. Liegt der Erwerb weniger als zehn Jahre zurück, fällt Steuer auf den Gewinn an.

Der entscheidende Punkt: Die Befreiung für selbstgenutztes Wohneigentum greift nicht, wenn der Übertragende bereits ausgezogen ist. Nach dem Urteil nutzt er seinen Anteil nicht mehr zu eigenen Wohnzwecken – auch dann nicht, wenn der Ex-Partner und das gemeinsame minderjährige Kind weiterhin dort wohnen.

Im entschiedenen Fall kam erschwerend hinzu, dass der Mann unter Druck stand: Die Frau hatte mit der Teilungsversteigerung gedroht. Der BFH sah darin keine Zwangslage, die die Steuerpflicht entfallen lässt – die Übertragung sei willentlich erfolgt.

Die Bank interessiert Ihre Vereinbarung nicht

Der zweite große Irrtum. Viele Paare regeln in einer Scheidungsfolgenvereinbarung, wer die Kreditraten künftig trägt – und gehen davon aus, damit sei die Sache erledigt.

Ist sie nicht. Eine Vereinbarung zwischen Ihnen beiden wirkt nur zwischen Ihnen beiden. Gegenüber der Bank haften Sie weiter gesamtschuldnerisch (§ 421 BGB). Zahlt der andere nicht, kann die Bank die volle Summe von Ihnen verlangen – unabhängig davon, wer im Haus wohnt, wer ausgezogen ist und was Sie untereinander vereinbart haben.

Aus der Haftung kommen Sie nur über eine Schuldhaftentlassung, und die muss die Bank ausdrücklich erklären. Sie tut das in der Regel nur, wenn der verbleibende Partner die Finanzierung allein trägt – nach ihren Maßstäben, nicht nach Ihren. Das ist der Punkt, an dem Übernahmelösungen am häufigsten scheitern.

Prüfen Sie diese Frage deshalb früh, idealerweise bevor Sie sich auf eine Lösung festlegen. Ein Gespräch mit der Bank kostet nichts und verhindert Vereinbarungen, die sich später nicht umsetzen lassen.

Ein Punkt, der gerade günstiger geworden ist

Wird die Finanzierung vorzeitig abgelöst, verlangt die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung. Diese ersetzt ihr den Zinsschaden – und der fällt bei steigenden Marktzinsen geringer aus, weil die Bank das Geld teurer neu verleihen kann.

Bei den derzeitigen Zinsen kann die Entschädigung deshalb spürbar niedriger liegen, als Betroffene erwarten. Wer wegen dieser Kosten bisher vor einer Lösung zurückgeschreckt ist, sollte neu rechnen lassen. Lesen Sie dazu auch unseren Beitrag zum aktuellen Zinsanstieg.

Warum ein neutraler Wert der erste Schritt ist

In fast allen festgefahrenen Fällen, die wir begleiten, ist der Streit nicht wirklich einer über Geld. Er ist einer über Vertrauen: Jeder vermutet, der andere wolle ihn übervorteilen.

Eine Bewertung, die beide Seiten in identischer Form erhalten und deren Herleitung nachvollziehbar ist, nimmt diesem Verdacht die Grundlage. Sie löst den Konflikt nicht – aber sie macht aus einer Auseinandersetzung über Vermutungen eine Verhandlung über Zahlen.

Welche Form Sie brauchen, hängt vom Verfahren ab:

• Für eine außergerichtliche Einigung genügt in der Regel eine fundierte Wertermittlung oder ein Kurzgutachten.
• Für das gerichtliche Verfahren oder gegenüber dem Finanzamt braucht es ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB – mit dem korrekten Stichtag.

Wir sagen Ihnen im ersten Gespräch, welches der beiden in Ihrer Situation ausreicht. Häufig ist es das kleinere.

Wie das im Allgäu abläuft

Zuständig ist das Familiengericht – eine Abteilung des Amtsgerichts. Für Kempten und den Landkreis Oberallgäu ist das in der Regel das Amtsgericht Kempten (Allgäu) am Residenzplatz. Dort läuft auch ein Teilungsversteigerungsverfahren, falls es dazu kommt.

Vor der Scheidung steht das Trennungsjahr: Nach § 1565 Absatz 2 BGB kann eine Ehe grundsätzlich erst nach einjährigem Getrenntleben geschieden werden. Dieses Jahr ist aus unserer Sicht die wertvollste Zeit für die Immobilienfrage – nicht, um Druck zu machen, sondern um in Ruhe zu klären, was der Wert ist, was die Bank mitmacht und welche steuerlichen Folgen welche Variante hat. Wer diese Fragen erst im Scheidungsverfahren stellt, entscheidet unter Zeitdruck.

Eine regionale Besonderheit kommt hinzu: In den Gemeinden um Kempten sind viele Immobilien im Familienbesitz oder auf einem Grundstück errichtet, das von den Eltern eines Partners stammt. Dann spielen Schenkungen, Rückforderungsrechte und Wohnrechte Dritter hinein – Konstellationen, die weder eine Standardbewertung noch ein Onlinerechner erfassen. Solche Fälle gehören von Anfang an in fachkundige Hände.

Wichtig: Dieser Beitrag erklärt die Systematik und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Für Ihren Fall sind ein Fachanwalt für Familienrecht und Ihr Steuerberater die richtigen Ansprechpartner – insbesondere bei allem, was mit Stichtagen, Zugewinn und der Zehnjahresfrist zu tun hat. Wir arbeiten mit beiden Berufsgruppen in der Region zusammen und vermitteln auf Wunsch den Kontakt. Eine Vergütung erhalten wir dafür nicht.

Fazit

Eine Immobilie in einer Trennung ist selten nur eine Vermögensfrage. Sie ist der Ort, an dem Kinder groß geworden sind, und häufig das, worüber am längsten gestritten wird.

Was wir aus der Praxis sagen können: Die teuersten Fehler entstehen nicht durch falsche Entscheidungen, sondern durch zu späte. Wer die Zehnjahresfrist prüft, bevor unterschrieben wird, wer mit der Bank spricht, bevor eine Vereinbarung geschlossen wird, und wer früh einen belastbaren Wert kennt, hat am Ende mehr Spielraum – und meist auch weniger Streit.

Wenn Sie an diesem Punkt stehen: Sprechen Sie mit uns, bevor Sie sich festlegen. Ein erstes Gespräch verpflichtet zu nichts, und wir sagen Ihnen offen, ob und wann ein Verkauf überhaupt die richtige Lösung ist. Manchmal ist er es nicht.

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Schaule Immobilien GmbH · Welserstr. 3 · 87463 Dietmannsried

Häufige Fragen

Kann mein Ehepartner das Haus ohne meine Zustimmung verkaufen?

Nein. Steht die Immobilie im Miteigentum beider, kann keiner allein darüber verfügen. Möglich ist allerdings, dass ein Miteigentümer die Teilungsversteigerung beim Amtsgericht beantragt (§ 180 ZVG) – dafür genügt sein Antrag allein. Während der Ehe kann ein solcher Antrag unter Umständen der Zustimmung des anderen bedürfen, wenn der Anteil praktisch das gesamte Vermögen ausmacht (§ 1365 BGB).

Wer darf während der Trennung im Haus wohnen?

Das richtet sich während des Getrenntlebens nach § 1361b BGB und nach der Scheidung nach § 1568a BGB – unabhängig davon, wem die Immobilie gehört. Eigentum und Wohnrecht sind zwei getrennte Fragen. Kriterien sind unter anderem das Wohl gemeinsamer Kinder und die Vermeidung unbilliger Härte.

Welcher Stichtag gilt für den Wert der Immobilie?

Für das Endvermögen beim Zugewinnausgleich ist der Zeitpunkt maßgeblich, in dem der Scheidungsantrag zugestellt wird (§ 1384 BGB). Wertveränderungen nach diesem Tag wirken sich auf den Ausgleich nicht mehr aus. Ein Gutachten muss auf diesen Stichtag erstellt sein, sonst ist es für das Verfahren unbrauchbar.

Fällt Spekulationssteuer an, wenn ich meinen Anteil an den Ex-Partner übertrage?

Das kann der Fall sein. Nach dem Urteil des Bundesfinanzhofs vom 14.02.2023 (IX R 11/21) ist die entgeltliche Übertragung des Miteigentumsanteils an den geschiedenen Partner innerhalb der Zehnjahresfrist ein privates Veräußerungsgeschäft nach § 23 EStG. Die Befreiung für selbstgenutztes Wohneigentum greift nicht, wenn der Übertragende bereits ausgezogen ist – auch dann nicht, wenn Ex-Partner und gemeinsames Kind weiter dort wohnen. Lassen Sie das vor der Beurkundung steuerlich prüfen.

Muss ich Grunderwerbsteuer zahlen, wenn ich den Anteil meines Partners übernehme?

Nein. Der Erwerb durch den Ehegatten und – im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung nach der Scheidung – durch den früheren Ehegatten ist von der Grunderwerbsteuer befreit (§ 3 Nummern 4 und 5 GrEStG).

Komme ich aus dem gemeinsamen Kredit heraus, wenn mein Partner das Haus übernimmt?

Nur mit ausdrücklicher Zustimmung der Bank. Eine Scheidungsfolgenvereinbarung wirkt allein zwischen den Ehepartnern; gegenüber der Bank haften beide weiter gesamtschuldnerisch (§ 421 BGB). Eine Schuldhaftentlassung erteilt die Bank in der Regel nur, wenn der verbleibende Partner die Finanzierung nach ihren Maßstäben allein trägt.

Wie hoch ist die Vorfälligkeitsentschädigung bei vorzeitiger Ablösung?

Sie ersetzt der Bank den Zinsschaden aus der vorzeitigen Rückzahlung. Bei steigenden Marktzinsen fällt dieser Schaden geringer aus, weil die Bank das Geld teurer neu verleihen kann – die Entschädigung kann dadurch deutlich sinken. Lassen Sie den konkreten Betrag von Ihrer Bank berechnen.

Wie lange dauert eine Teilungsversteigerung?

Häufig über ein Jahr, je nach Auslastung des Gerichts und Verlauf des Verfahrens auch länger. Hinzu kommen Gerichts- und Sachverständigenkosten, und die Erlöse liegen regelmäßig unter dem Verkehrswert. Ein gemeinsamer freihändiger Verkauf führt fast immer zu einem besseren Ergebnis für beide Seiten.

Sollten wir vor oder nach der Scheidung verkaufen?

Das lässt sich nicht pauschal beantworten – es hängt von Zugewinnausgleich, Zehnjahresfrist, Finanzierung und der Wohnsituation ab. Wichtig ist, diese Punkte gemeinsam mit Anwalt und Steuerberater zu prüfen, bevor eine Entscheidung fällt. Das Trennungsjahr ist dafür in der Regel die geeignetere Zeit als das laufende Scheidungsverfahren.

Quellen

• BFH, Urteil vom 14.02.2023 – IX R 11/21 (Vorinstanz: FG München, 11.03.2021, 11 K 2405/19)
• Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), insbesondere §§ 421, 749, 753, 1361b, 1365, 1384, 1565 Absatz 2, 1568a
• Einkommensteuergesetz (EStG), § 22 Nummer 2 und § 23 Absatz 1
• Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG), § 3 Nummern 4 und 5
• Gesetz über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung (ZVG), § 180
• Baugesetzbuch (BauGB), § 194
• Eigene Vermarktungsdaten der Schaule Immobilien GmbH

Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick über die Rechtslage und stellt keine Rechts- oder Steuerberatung dar. Für Ihren konkreten Fall wenden Sie sich bitte an einen Fachanwalt für Familienrecht und Ihren Steuerberater. Stand: September 2026. → Unsere Redaktionsrichtlinien

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