Haus geerbt – was jetzt zu tun ist

Veröffentlicht am 16. September 2026 · Lesedauer: 11 Minuten
Von Armin Schaule, Geschäftsführer Schaule Immobilien GmbH

Ein Todesfall in der Familie ist keine Zeit für Behördengänge. Trotzdem laufen ab dem Erbfall Fristen, und einige davon sind kurz. Dieser Beitrag ordnet, was wirklich eilt, was warten kann – und wo die teuren Fehler passieren.

Die ersten sechs Wochen: annehmen oder ausschlagen

Ein Erbe fällt Ihnen automatisch zu. Sie müssen nichts tun, um es anzunehmen – wohl aber, um es abzulehnen.

Die Frist für die Ausschlagung beträgt sechs Wochen ab Kenntnis vom Erbfall und vom Grund der Berufung (§ 1944 BGB). Sie beginnt also nicht zwingend am Todestag. Lebte der Erblasser im Ausland oder halten Sie sich dort auf, verlängert sie sich auf sechs Monate.

Die Ausschlagung muss zur Niederschrift beim Nachlassgericht erklärt oder in öffentlich beglaubigter Form eingereicht werden. Ein Brief oder eine E-Mail genügen nicht.

Warum das wichtig ist: Sie erben nicht nur das Haus, sondern auch die Schulden. Eine Immobilie mit hoher Restvaluta, Sanierungsstau und offenen Rechnungen kann unter dem Strich negativ sein. Verschaffen Sie sich deshalb in diesen sechs Wochen einen groben Überblick: Grundbuchauszug anfordern, Kontoauszüge sichten, Kreditverträge suchen. Wer die Frist verstreichen lässt, hat angenommen – und haftet.

Testament abliefern – eine Pflicht, die viele nicht kennen

Wer ein Testament des Verstorbenen findet oder verwahrt, muss es unverzüglich beim Nachlassgericht abliefern (§ 2259 BGB). Das gilt auch dann, wenn Sie darin nicht bedacht sind oder den Inhalt für überholt halten.

Das Gericht eröffnet das Testament und benachrichtigt die Beteiligten. Notariell beurkundete Testamente und Erbverträge liegen ohnehin in amtlicher Verwahrung und werden automatisch eröffnet.

Das Haus sichern – die unspektakulären Dinge, die teuer werden

Diese Punkte stehen in keinem Gesetz, verursachen aber die meisten vermeidbaren Schäden:

• Gebäudeversicherung informieren. Der wichtigste Punkt. Steht das Haus leer, ist das dem Versicherer anzuzeigen – Leerstand gilt als Gefahrerhöhung. Wer das versäumt, riskiert im Schadensfall den Versicherungsschutz. Das betrifft gerade Leitungswasserschäden, die häufigste Schadensart bei unbewohnten Häusern.
• Heizung laufen lassen. Im Allgäu keine Kleinigkeit. Ein frostgeschädigtes Leitungsnetz kostet mehr als ein Winter Grundtemperatur.
• Regelmäßig nachsehen. Einmal im Monat durchs Haus, Keller prüfen, lüften. Feuchtigkeit und Schimmel entstehen in leerstehenden Häusern innerhalb weniger Monate.
• Post nachsenden lassen und Verträge sichten. Strom, Gas, Wasser, Telefon, Rundfunkbeitrag, Abos. Vieles läuft per Lastschrift weiter.
• Nichts wegwerfen. Unterlagen, Pläne, Rechnungen von Handwerkern, alte Baugenehmigungen – all das brauchen Sie später für Bewertung oder Verkauf. Der Keller wird zuletzt geräumt, nicht zuerst.

Brauchen Sie einen Erbschein?

Nicht immer – und das spart Geld, denn die Gebühren richten sich nach dem Nachlasswert.

Kein Erbschein nötig ist in der Regel, wenn ein notarielles Testament oder ein Erbvertrag vorliegt. Dann genügt dem Grundbuchamt die Urkunde zusammen mit der Eröffnungsniederschrift des Nachlassgerichts (§ 35 GBO).

Erbschein nötig ist es meist bei gesetzlicher Erbfolge oder bei einem handschriftlichen Testament. Banken verlangen ihn zudem häufig unabhängig von der Grundbuchlage.

Beantragt wird er beim Nachlassgericht – zuständig ist das Amtsgericht am letzten gewöhnlichen Aufenthalt des Verstorbenen.

Grundbuch berichtigen – zwei Jahre lang gebührenfrei

Nach dem Erbfall steht noch der Verstorbene im Grundbuch. Die Berichtigung ist keine Pflicht, aber ohne sie können Sie weder verkaufen noch belasten.

Der entscheidende Punkt: Wird der Antrag innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall gestellt, ist die Berichtigung gebührenfrei. Danach fallen Gebühren nach dem Grundstückswert an.

Das ist eine der wenigen Fristen, die bares Geld spart – und eine der am häufigsten verpassten, weil sie niemand anmahnt.

Das Finanzamt: drei Monate

Der Erwerb ist dem Finanzamt binnen drei Monaten anzuzeigen (§ 30 ErbStG). Das ist eine formlose Anzeige, keine Steuererklärung – die fordert das Finanzamt bei Bedarf gesondert an.

Ob überhaupt Steuer anfällt, hängt vom Verwandtschaftsgrad ab:

Erbe	Freibetrag
Ehegatte, eingetragener Lebenspartner	500.000 €
Kinder, Stiefkinder	400.000 €
Enkel (in der Regel)	200.000 €
Eltern, Großeltern (beim Erwerb von Todes wegen)	100.000 €
Geschwister, Nichten, Neffen, Lebensgefährten	20.000 €

Bei einem Einfamilienhaus im Allgäu und einem einzigen erbenden Kind ist der Freibetrag von 400.000 € häufig überschritten. Bei Geschwistern oder nichtehelichen Lebensgefährten praktisch immer.

Die Steuerbefreiung fürs Familienheim – und die Zehnjahresfalle

Hier liegt die wichtigste Weichenstellung des ganzen Themas.

Nach § 13 ErbStG bleibt das geerbte Familienheim steuerfrei, wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind:

• Der Erblasser hat die Wohnung bis zum Erbfall selbst bewohnt – oder war aus zwingenden Gründen daran gehindert.
• Der Erbe nimmt die Selbstnutzung unverzüglich auf, also ohne schuldhaftes Zögern. Die Finanzverwaltung legt das eng aus.
• Die Wohnung wird zum Lebensmittelpunkt – eine Zweit- oder Ferienwohnung ist nicht begünstigt.
• Bei Ehegatten und eingetragenen Lebenspartnern gilt keine Flächenbegrenzung (§ 13 Absatz 1 Nummer 4b ErbStG).
• Bei Kindern und Stiefkindern ist die Befreiung auf 200 Quadratmeter Wohnfläche begrenzt (Nummer 4c). Darüber hinausgehende Fläche wird anteilig besteuert. Die Grenze gilt je Objekt, nicht je Kind.

Ein weiterer Punkt, den viele nicht auf dem Schirm haben: Wer das Familienheim im Rahmen der Nachlassteilung auf einen Miterben überträgt, kann die Befreiung für sich nicht in Anspruch nehmen. Sie geht in diesem Umfang auf denjenigen über, der einzieht.

Was das Finanzamt ansetzt – und wie Sie dagegenhalten

Für die Erbschaftsteuer bewertet das Finanzamt die Immobilie nach typisierten Verfahren des Bewertungsgesetzes. Diese Verfahren arbeiten mit Pauschalen und kennen Ihr Haus nicht: Sanierungsstau, Feuchtigkeit im Keller, ein ungünstiger Grundstückszuschnitt oder ein eingetragenes Wohnrecht bleiben unberücksichtigt.

Häufig liegt der festgesetzte Wert deshalb über dem, was am Markt erzielbar wäre. Sie können dagegenhalten: § 198 BewG erlaubt den Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts – in der Regel durch ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB, erstellt auf den Todestag als Stichtag.

Ob sich das lohnt, ist eine schlichte Rechnung: Gutachtenkosten gegen erwartete Steuerersparnis. Bei deutlichen Abweichungen rechnet es sich fast immer.

Selbst nutzen, vermieten oder verkaufen?

Diese Entscheidung sollte nicht als Erstes fallen, sondern erst, wenn die Fristen gesichert und der Wert bekannt ist.

Selbst nutzen ist steuerlich am attraktivsten, bindet Sie aber zehn Jahre. Rechnen Sie ehrlich: Passt das Haus zu Ihrem Leben, oder passt nur die Erinnerung?

Vermieten erhält die Substanz und bringt laufende Einnahmen, kostet aber die Familienheim-Befreiung und bedeutet Verwaltungsaufwand. Bei Häusern mit erheblichem Sanierungsstau ist es oft ein Zuschussgeschäft.

Verkaufen schafft Klarheit – besonders dann, wenn mehrere Erben beteiligt sind. Wichtig ist der Zeitpunkt: Ein leerstehendes Haus verliert messbar an Substanz und kostet währenddessen weiter. Wir sehen regelmäßig Objekte, bei denen zwei Jahre Unentschlossenheit mehr gekostet haben als jede Preisverhandlung.

Sind Sie nicht allein Erbe, gelten zusätzliche Regeln. Über einen Nachlassgegenstand können Miterben nur gemeinsam verfügen – wie Sie aus dieser Situation herauskommen, haben wir gesondert beschrieben: Erbengemeinschaft uneinig: Haus trotzdem verkaufen.

Spekulationssteuer: die Frist des Erblassers zählt

Eine gute Nachricht zum Schluss der Steuerthemen, die regelmäßig falsch verstanden wird.

Beim Verkauf einer geerbten Immobilie zählt für die Zehnjahresfrist des § 23 EStG nicht Ihr Erwerbszeitpunkt, sondern der Anschaffungszeitpunkt des Erblassers. Hat er das Haus vor mehr als zehn Jahren gekauft, ist der Verkauf regelmäßig nicht steuerpflichtig – auch wenn Sie erst seit wenigen Monaten im Grundbuch stehen.

Das ist eine andere Frist als die zehn Jahre bei der Familienheim-Befreiung. Beide werden häufig verwechselt, und sie können nebeneinander gelten.

Wie das im Allgäu abläuft

Zuständiges Nachlassgericht ist für Kempten und den Landkreis Oberallgäu in der Regel das Amtsgericht Kempten (Allgäu) am Residenzplatz. Dort werden Testamente eröffnet, Erbscheine erteilt und Ausschlagungen entgegengenommen. Das Grundbuchamt ist beim selben Gericht angesiedelt.

Zwei regionale Besonderheiten kommen häufig hinzu.

Hofstellen und landwirtschaftliches Vermögen. In Gemeinden wie Altusried mit rund 300 landwirtschaftlichen Vollerwerbsbetrieben oder in den Weilern um Dietmannsried ist das der Regelfall. Bayern kennt keine Höfeordnung wie einige norddeutsche Länder – es gilt das allgemeine Erbrecht. Für Landgüter kann jedoch § 2049 BGB eine Übernahme zum Ertragswert vorsehen, wenn der Erblasser das angeordnet hat. Der Ertragswert liegt deutlich unter dem Verkehrswert, was unter den weichenden Erben regelmäßig zu Konflikten führt.

Objekte in Alleinlage. Bei Anwesen im Außenbereich entscheidet § 35 BauGB darüber, was mit Stall, Scheune und Tenne noch geschehen darf. Diese Frage beeinflusst den Wert stärker als jede Quadratmeterzahl und sollte früh geklärt werden – beim Bauamt der Gemeinde oder beim Landratsamt Oberallgäu.

Praktisch wichtig ist noch etwas anderes: Erben leben heute selten alle vor Ort. Wer in Hamburg oder Zürich sitzt, kann weder Handwerker koordinieren noch die Heizung kontrollieren. Diese Aufgaben zu bündeln, ist ein erheblicher Teil unserer Arbeit in Nachlassmandaten.

Die Fristen im Überblick

Frist	Wofür
unverzüglich	Testament beim Nachlassgericht abliefern (§ 2259 BGB); Leerstand der Gebäudeversicherung anzeigen
6 Wochen	Erbausschlagung ab Kenntnis (§ 1944 BGB), im Ausland 6 Monate
3 Monate	Anzeige des Erwerbs beim Finanzamt (§ 30 ErbStG)
2 Jahre	Gebührenfreie Grundbuchberichtigung
10 Jahre	Bindung bei der Familienheim-Befreiung (§ 13 ErbStG)
10 Jahre	Spekulationsfrist – gerechnet ab Anschaffung durch den Erblasser (§ 23 EStG)

Wichtig: Dieser Beitrag erklärt die gesetzliche Systematik und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Für Ihren konkreten Fall – insbesondere bei allem, was mit der Familienheim-Befreiung, Fristen und Bewertung zu tun hat – sind ein Fachanwalt für Erbrecht und Ihr Steuerberater die richtigen Ansprechpartner. Wir arbeiten mit beiden Berufsgruppen in der Region zusammen und vermitteln auf Wunsch den Kontakt. Eine Vergütung erhalten wir dafür nicht.

Fazit

Das Wichtigste in den ersten Wochen ist nicht die Entscheidung über das Haus, sondern der Überblick: Ist der Nachlass werthaltig, laufen die Fristen, ist das Gebäude gesichert und versichert.

Die Entscheidung über Verkauf, Vermietung oder Selbstnutzung kann warten, bis Sie wissen, was die Immobilie wert ist und welche steuerlichen Folgen welche Variante hat. Was nicht warten sollte: die Prüfung, ob Sie sich mit einem Verkauf eine Steuerbefreiung zerstören.

Wir bewerten geerbte Immobilien kostenfrei und unverbindlich – und stellen das Ergebnis auf Wunsch allen Miterben in gleicher Form zur Verfügung. Wenn ein Verkauf in Ihrer Situation nicht die richtige Lösung ist, sagen wir Ihnen das.

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Schaule Immobilien GmbH · Welserstr. 3 · 87463 Dietmannsried

Häufige Fragen

Was muss ich tun, wenn ich ein Haus geerbt habe?

Zuerst prüfen, ob der Nachlass werthaltig ist – dafür haben Sie sechs Wochen bis zum Ablauf der Ausschlagungsfrist (§ 1944 BGB). Parallel das Haus sichern: Gebäudeversicherung über den Leerstand informieren, Heizung laufen lassen, Post nachsenden. Innerhalb von drei Monaten ist der Erwerb dem Finanzamt anzuzeigen (§ 30 ErbStG), innerhalb von zwei Jahren sollte das Grundbuch berichtigt werden – dann ist es gebührenfrei.

Wie lange habe ich Zeit, ein Erbe auszuschlagen?

Sechs Wochen ab Kenntnis vom Erbfall und vom Grund der Berufung. Hatte der Erblasser seinen letzten Wohnsitz im Ausland oder halten Sie sich dort auf, beträgt die Frist sechs Monate. Die Ausschlagung muss zur Niederschrift beim Nachlassgericht oder in öffentlich beglaubigter Form erklärt werden – ein Brief genügt nicht.

Muss ich Erbschaftsteuer auf ein geerbtes Haus zahlen?

Nur, soweit der Wert den Freibetrag übersteigt: 500.000 € für Ehegatten, 400.000 € für Kinder, 200.000 € für Enkel in der Regel, 20.000 € für Geschwister, Nichten und Neffen. Für selbstgenutzte Familienheime kann zusätzlich eine vollständige Befreiung nach § 13 ErbStG greifen.

Wann bleibt das geerbte Elternhaus steuerfrei?

Wenn der Erblasser es bis zum Erbfall selbst bewohnt hat, der Erbe unverzüglich einzieht und es zu seinem Lebensmittelpunkt macht. Bei Ehegatten gilt keine Flächenbegrenzung, bei Kindern ist die Befreiung auf 200 Quadratmeter Wohnfläche begrenzt; darüber hinausgehende Fläche wird anteilig besteuert.

Was passiert, wenn ich das geerbte Familienheim vor Ablauf von zehn Jahren verkaufe?

Die Steuerbefreiung fällt mit Wirkung für die Vergangenheit weg, und die Erbschaftsteuer wird nachgefordert. Das gilt auch bei Vermietung oder längerem Leerstand. Eine Ausnahme besteht nur bei zwingenden Gründen, die eng ausgelegt werden – etwa Pflegebedürftigkeit, die einen eigenen Haushalt unmöglich macht.

Brauche ich einen Erbschein, um das geerbte Haus zu verkaufen?

Nicht zwingend. Liegt ein notarielles Testament oder ein Erbvertrag vor, genügt dem Grundbuchamt in der Regel die Urkunde zusammen mit der Eröffnungsniederschrift des Nachlassgerichts (§ 35 GBO). Bei gesetzlicher Erbfolge oder handschriftlichem Testament wird meist ein Erbschein benötigt.

Fällt beim Verkauf einer geerbten Immobilie Spekulationssteuer an?

Beim unentgeltlichen Erwerb wird die Anschaffung durch den Erblasser zugerechnet. Hat er die Immobilie vor mehr als zehn Jahren angeschafft, ist der Verkauf regelmäßig nicht nach § 23 EStG steuerpflichtig – unabhängig davon, wie lange Sie selbst Eigentümer sind. Diese Frist ist nicht mit der Zehnjahresbindung bei der Familienheim-Befreiung zu verwechseln.

Das Finanzamt setzt einen zu hohen Wert an – was kann ich tun?

Das Finanzamt bewertet nach typisierten Verfahren, die Sanierungsstau, Wohnrechte oder ungünstige Grundstückszuschnitte nicht erfassen. Nach § 198 BewG können Sie einen niedrigeren gemeinen Wert nachweisen, in der Regel durch ein Verkehrswertgutachten auf den Todestag als Stichtag.

Wer zahlt die laufenden Kosten des geerbten Hauses?

Grundsätzlich werden sie aus dem Nachlass getragen, bei mehreren Erben im Innenverhältnis nach Erbquoten. In der Praxis streckt häufig ein Erbe vor. Solche Auslagen sollten von Anfang an dokumentiert werden, damit sie bei der Auseinandersetzung berücksichtigt werden können.

Quellen

• § 13 ErbStG – Steuerbefreiungen (Familienheim, Absatz 1 Nummern 4b und 4c)
• Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz (ErbStG), §§ 16 und 30
• Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), §§ 1944, 2032, 2049 und 2259
• Grundbuchordnung (GBO), § 35
• Bewertungsgesetz (BewG), § 198 – Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts
• Einkommensteuergesetz (EStG), § 23
• Baugesetzbuch (BauGB), §§ 35 und 194
• Amtliches Erbschaftsteuer-Handbuch (ErbStH), Hinweise zu § 13 ErbStG
• Amtsgericht Kempten (Allgäu), Nachlassabteilung

Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick über die Rechtslage und stellt keine Rechts- oder Steuerberatung dar. Für Ihren konkreten Fall wenden Sie sich bitte an einen Fachanwalt für Erbrecht und Ihren Steuerberater. Stand: September 2026. → Unsere Redaktionsrichtlinien

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