Zinsanstieg 2026: Was er für Verkäufer im Allgäu bedeutet

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Kurz gesagt

Die EZB hat am 10. September 2026 alle drei Leitzinsen um 0,25 Prozentpunkte angehoben – der Einlagesatz liegt seit dem 16. September bei 2,50 Prozent. Die Baufinanzierungszinsen erreichten mit 3,87 Prozent ein neues Jahreshoch (Dr. Klein, Stand 8.9.2026). Für Verkäufer im Allgäu heißt das: kleinerer Käuferkreis, längere Vermarktungsdauer, weniger Spielraum bei der Preisfindung. Gleichzeitig sinkt bei steigenden Marktzinsen die Vorfälligkeitsentschädigung – für Eigentümer mit laufender Finanzierung kann der Verkauf gerade günstiger geworden sein.

Veröffentlicht am 16. September 2026 · Lesedauer: 9 Minuten
Von Armin Schaule, Geschäftsführer Schaule Immobilien GmbH

Was gerade passiert ist

Der EZB-Rat hat am 10. September 2026 alle drei Leitzinsen um 0,25 Prozentpunkte angehoben. Der für die Geldpolitik maßgebliche Einlagesatz steigt damit von 2,25 auf 2,50 Prozent, der Hauptrefinanzierungssatz auf 2,65 Prozent, der Spitzenrefinanzierungssatz auf 2,90 Prozent. Wirksam sind die neuen Sätze seit dem 16. September.

Es ist die zweite Anhebung in diesem Jahr. Bereits zum 17. Juni war der Einlagesatz von 2,00 auf 2,25 Prozent gestiegen, im Juli folgte eine Zinspause. Begründet wird der Schritt mit dem Inflationsdruck: Im August 2026 lag die Inflation im Euroraum bei 3,3 Prozent, die Kerninflation bei 2,4 Prozent – beides deutlich über dem Zielwert von zwei Prozent.

Parallel dazu sind die Baufinanzierungszinsen gestiegen. Sie folgen nicht dem Leitzins, sondern den Renditen zehnjähriger Bundesanleihen – und diese haben zuletzt deutlich angezogen.

Die Zahlen – und warum sie auseinandergehen

Quelle Zins (10 Jahre) Stand Was abgebildet wird
Dr. Klein 3,87 % 8.9.2026 Repräsentativer Zins bei 80 % Beleihung
Europace ca. 4,03 % August 2026 Durchschnitt abgeschlossener Finanzierungen
Interhyp ca. 4,2 % 10.9.2026 Marktangabe zehnjähriger Darlehen

Rund ein Drittel Prozentpunkt liegt zwischen der niedrigsten und der höchsten Angabe. Das ist kein Widerspruch, sondern eine Frage des Profils: Dr. Klein weist eine gute Kondition bei solider Eigenkapitalquote aus, Europace den Schnitt dessen, was tatsächlich abgeschlossen wurde – inklusive schwächerer Bonitäten und höherer Beleihungsausläufe.

Für Sie als Verkäufer ist die höhere Zahl die relevante. Ihr Käufer finanziert nicht zur Bestkondition, sondern zu seiner. Wer mit 3,87 Prozent kalkuliert, überschätzt regelmäßig, was sich der Interessent leisten kann.

Was das konkret mit dem Käuferbudget macht

Zinsen wirken auf Immobilienpreise nicht über die Stimmung, sondern über die Monatsrate. Ein Rechenbeispiel, bewusst einfach gehalten:

Ein Käuferhaushalt kann monatlich 1.667 Euro für Zins und Tilgung aufbringen – das sind 20.000 Euro im Jahr. Bei zwei Prozent anfänglicher Tilgung ergibt sich:

Sollzins Annuität Mögliches Darlehen
3,00 % 5,00 % 400.000 €
3,57 % 5,57 % 359.000 €
3,87 % 5,87 % 341.000 €

Vereinfachte Darstellung ohne Nebenkosten, Bereitstellungszinsen und individuelle Konditionen. Sie dient der Größenordnung, nicht der Finanzierungsplanung.

Allein die Bewegung des Sommers – rund 0,3 Prozentpunkte – hat dem Käufer bei gleicher Monatsrate etwa 18.000 Euro Budget genommen. Gegenüber einem Zinsniveau von drei Prozent sind es rund 59.000 Euro, also knapp fünfzehn Prozent weniger Kaufkraft.

Das ist der Mechanismus. Käufer wollen nicht weniger zahlen, weil sie zögern – sie können weniger zahlen.

Was das für Ihre Preisfindung bedeutet

Die naheliegende Schlussfolgerung wäre: Preise sinken um denselben Prozentsatz. So einfach ist es nicht.

Was wir stattdessen beobachten, ist eine Spreizung. Objekte, die ohne Zusatzinvestition bezugsfertig sind, halten ihr Preisniveau weitgehend. Objekte mit Sanierungsbedarf verlieren überproportional – weil der Käufer die Sanierungskosten ebenfalls finanzieren muss, und zwar zum selben höheren Zins.

Ein Beispiel: Ein Haus mit 100.000 Euro Sanierungsstau kostet den Käufer nicht 100.000 Euro, sondern die finanzierte Version davon. Bei 3,87 Prozent und zwei Prozent Tilgung sind das knapp 490 Euro zusätzlich im Monat. Genau diesen Betrag zieht er vom Kaufpreis ab – und er rechnet ihn heute schärfer als noch vor zwei Jahren.

Die praktische Folge für die Preisfindung:

  • Der Einstiegspreis muss enger sitzen als früher. Der Puffer, den viele Verkäufer bewusst einbauen, funktioniert bei kleinerem Käuferkreis nicht mehr – er sortiert die verbliebenen Interessenten aus, statt Verhandlungsspielraum zu schaffen.
  • Die ersten vier bis sechs Wochen entscheiden. Bei sinkender Nachfrage ist die anfängliche Aufmerksamkeit wertvoller, nicht weniger wert. Wer sie mit einem zu hohen Preis verbrennt, bekommt sie nicht zurück.
  • Der Sanierungsstau muss beziffert sein. Wer offenlässt, was ein Käufer investieren muss, lädt ihn ein, den höchstmöglichen Betrag anzunehmen.

Was das für die Vermarktungsdauer bedeutet

Der Käuferkreis wird kleiner – und die verbliebenen Interessenten prüfen gründlicher. Das verlängert den Prozess an mehreren Stellen.

Finanzierungszusagen brauchen länger und scheitern häufiger. Banken prüfen bei angespannter Zinslage genauer, verlangen mehr Eigenkapital und lehnen Haushalte ab, die vor zwei Jahren noch durchgekommen wären. In der Praxis heißt das: Ein Interessent mit Kaufabsicht, aber ohne belastbare Finanzierungsbestätigung ist kein Käufer.

Finanzierungszusagen laufen ab. In einem steigenden Zinsumfeld ist das ein realer Faktor. Wer eine Zusage zu 3,6 Prozent hat und den Kauf drei Monate hinauszögert, finanziert danach womöglich teurer – und springt ab. Tempo ist derzeit ein Preisfaktor.

Unvollständige Unterlagen kosten doppelt. Fehlt der Bank ein Dokument, verzögert sich die Zusage – und in der Zwischenzeit kann sich die Kondition ändern. Wer erst nach dem Notartermin merkt, dass die Bauakte unvollständig ist, hat ein Problem, das vor drei Jahren nur Zeit gekostet hätte.

Wie wir darauf reagieren

Wir bereiten Unterlagen vollständig auf, bevor ein Objekt an den Markt geht, und sprechen zuerst Interessenten aus unserer Kartei an, deren Bonität wir bereits geprüft haben. In den über 15 Objekten, die wir 2025 und 2026 in Dietmannsried und den Ortsteilen vermittelt haben, lag die Vermarktungsdauer bei sechs bis zwölf Wochen. Bei steigenden Zinsen ist dieser Vorlauf kein Komfort mehr, sondern der Unterschied zwischen Abschluss und Abbruch.

Der Punkt, den kaum jemand nennt: die Vorfälligkeitsentschädigung sinkt

Viele Eigentümer verkaufen nicht, weil sie eine hohe Vorfälligkeitsentschädigung fürchten. Diese Sorge ist bei steigenden Zinsen häufig unbegründet – und das ist gerade die wichtigste Nachricht dieses Beitrags.

Die Vorfälligkeitsentschädigung ersetzt der Bank den Zinsschaden, der ihr durch die vorzeitige Rückzahlung entsteht. Sie berechnet sich im Kern daraus, was die Bank mit dem zurückgezahlten Geld noch verdienen kann. Liegen die aktuellen Marktzinsen über Ihrem Vertragszins, schrumpft dieser Schaden – die Bank kann das Geld teurer neu verleihen. Je nach Konstellation kann die Entschädigung dadurch deutlich sinken oder nahezu entfallen.

Wer 2021 oder 2022 zu einem niedrigen Zins abgeschlossen hat, für den gilt das nicht – dort bleibt der Zinsschaden bestehen. Wer dagegen einen älteren Vertrag mit höherem Zins bedient, sollte nachrechnen lassen.

Zwei weitere Punkte gehören dazu:

  • Verkauf begründet ein Kündigungsrecht. Nach § 490 Absatz 2 BGB können Sie ein Immobiliardarlehen bei berechtigtem Interesse – dazu zählt der Verkauf der Immobilie – nach Ablauf von sechs Monaten unter Einhaltung der Frist kündigen, gegen Zahlung der Vorfälligkeitsentschädigung.
  • Nach zehn Jahren wird es kostenlos. Nach § 489 Absatz 1 Nummer 2 BGB können Sie ein Darlehen mit gebundenem Sollzins zehn Jahre nach vollständigem Empfang mit sechsmonatiger Frist kündigen – ohne Vorfälligkeitsentschädigung.

Lassen Sie sich die Summe von Ihrer Bank konkret berechnen, bevor Sie eine Entscheidung treffen. Der Betrag, den Eigentümer im Kopf haben, weicht in beide Richtungen regelmäßig erheblich von der tatsächlichen Berechnung ab.

Sollte ich jetzt noch verkaufen oder warten?

Diese Frage können wir Ihnen nicht abnehmen – aber wir können die Bestandteile offenlegen.

Wer wartet, wettet auf sinkende Zinsen. Ob diese Wette aufgeht, weiß niemand. Der Zinsexperte von Dr. Klein rechnet mittelfristig nicht mit einer Zinsexplosion. Gleichzeitig liegen die EZB-Projektionen zum Ende des Projektionshorizonts bei 2,1 Prozent und damit über dem Zielwert – was Spielraum für weitere Erhöhungen lässt. Die nächste Sitzung des EZB-Rats ist für den 29. Oktober 2026 angesetzt.

Wer wartet, zahlt in der Zwischenzeit. Grundsteuer, Versicherung, Instandhaltung, bei Leerstand zusätzlich Substanzverlust. Bei einem durchschnittlichen Einfamilienhaus im Allgäu summiert sich das über ein Jahr auf einen Betrag, der eine moderate Preissteigerung aufzehrt.

Für unsanierte Objekte arbeitet die Zeit gegen Sie. Der Abstand zwischen energetisch zeitgemäßen und sanierungsbedürftigen Häusern hat sich in den letzten Jahren stetig vergrößert, und steigende Zinsen verstärken diesen Effekt – weil der Käufer die Sanierung mitfinanzieren muss. Hier halten wir Warten für die riskantere Entscheidung.

Für gepflegte Objekte in guter Lage ist die Lage entspannter. Diese Häuser finden auch bei höheren Zinsen Käufer, weil der Kreis derer, die ohne größeres Investitionsbudget einziehen wollen, groß bleibt und das Angebot knapp ist.

Und ein Gedanke, der in der Zinsdebatte regelmäßig untergeht: Wenn Sie nach dem Verkauf selbst wieder kaufen, betrifft Sie der hohe Zins auf beiden Seiten. Ein Tausch innerhalb desselben Marktes ist weitgehend zinsneutral – teurer wird es nur, wenn Sie die Kaufsumme deutlich erhöhen.

Wie das im Allgäu aussieht

Der regionale Markt reagiert etwas träger als städtische Märkte, aber er reagiert.

Was wir in Kempten, Dietmannsried, Altusried und den umliegenden Gemeinden beobachten: Die Zahl der Anfragen pro Objekt geht zurück, die Qualität der verbleibenden steigt. Wer heute besichtigt, hat die Finanzierung meist vorab geklärt – die Spontanbesichtiger sind weniger geworden. Für Verkäufer ist das nicht nur negativ: Weniger Termine, aber weniger Abbrüche.

Zwei regionale Besonderheiten kommen hinzu.

Der Käuferkreis von außerhalb dünnt zuerst aus. Interessenten aus München oder Stuttgart, die eine Zweitimmobilie oder einen Alterswohnsitz im Allgäu suchen, kalkulieren stärker über die Finanzierung als ortsansässige Käufer, die häufig aus einem Verkauf oder aus Eigenmitteln kommen. Das trifft besonders Objekte im Alpenraum und Ferienimmobilien.

Auslaufende Zinsbindungen erzeugen Verkäufer. Wer 2016 oder 2017 zu einem sehr niedrigen Zins finanziert hat und dessen Bindung jetzt ausläuft, steht vor einer deutlich höheren Anschlussrate. Für manche Haushalte wird der Verkauf dadurch zur realistischeren Option als die Anschlussfinanzierung. Wir empfehlen, diese Rechnung frühzeitig aufzumachen – nicht erst drei Monate vor Ablauf.

Hinweis: Dieser Beitrag gibt den Stand vom 16. September 2026 wieder. Zinsangaben veralten schnell. Wir sind Immobilienmakler und keine Finanzierungsberater – für die Berechnung Ihrer Vorfälligkeitsentschädigung, Ihrer Anschlussfinanzierung oder Ihrer persönlichen Konditionen wenden Sie sich an Ihre Bank oder einen unabhängigen Finanzierungsberater.

Fazit

Der Zinsanstieg verändert nicht, ob Ihre Immobilie verkäuflich ist – sondern zu welchem Preis und in welcher Zeit. Der Käuferkreis ist kleiner geworden, die Prüfung strenger, der Spielraum bei der Preisfindung schmaler.

Gleichzeitig ist für viele Eigentümer mit laufender Finanzierung ein Hindernis kleiner geworden, das sie bisher vom Verkauf abgehalten hat. Das lohnt sich nachzurechnen.

Wir bewerten Ihre Immobilie kostenfrei und unverbindlich – und sagen Ihnen dabei ehrlich, was im aktuellen Marktumfeld realistisch erzielbar ist. Auch dann, wenn die Antwort nicht die ist, die Sie hören wollten.

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Schaule Immobilien GmbH · Welserstr. 3 · 87463 Dietmannsried

Häufige Fragen

Wie hoch sind die Bauzinsen im September 2026?

Dr. Klein weist zum 8. September 2026 einen repräsentativen Zins von 3,87 Prozent für eine zehnjährige Baufinanzierung bei 80 Prozent Beleihung aus – ein neues Jahreshoch. Europace nennt für Anfang August einen Marktdurchschnitt abgeschlossener Finanzierungen von rund 4,03 Prozent, Interhyp am 10. September etwa 4,2 Prozent. Die Unterschiede erklären sich aus unterschiedlichen Beleihungs- und Bonitätsprofilen.

Warum steigen die Bauzinsen, obwohl die EZB nur den Leitzins erhöht hat?

Bauzinsen folgen nicht dem Leitzins, sondern den Renditen zehnjähriger Bundesanleihen. Diese sind zuletzt deutlich gestiegen – getrieben von Unsicherheit durch den Nahostkonflikt, steigenden Ölpreisen, höheren Inflationserwartungen und zunehmender Staatsverschuldung. Leitzinsentscheidungen wirken auf Baufinanzierungen nur indirekt und mit Verzögerung.

Wie stark drücken höhere Zinsen die Immobilienpreise?

Nicht gleichmäßig. Bei gleicher Monatsrate sinkt die mögliche Darlehenssumme – rund 0,3 Prozentpunkte mehr Zins entsprechen bei einem 400.000-Euro-Darlehen etwa 18.000 Euro weniger Budget. Der Effekt trifft sanierungsbedürftige Objekte stärker, weil der Käufer die Sanierungskosten ebenfalls zum höheren Zins finanzieren muss.

Sollte ich mit dem Verkauf warten, bis die Zinsen wieder sinken?

Das ist eine Wette auf eine Entwicklung, die niemand kennt. Dagegen steht, dass laufende Kosten weiterlaufen und sich der Abstand zwischen sanierten und unsanierten Objekten weiter vergrößert. Bei sanierungsbedürftigen Häusern halten wir Warten für die riskantere Entscheidung; bei gepflegten Objekten in guter Lage ist die Lage entspannter.

Sinkt die Vorfälligkeitsentschädigung, wenn die Zinsen steigen?

In der Regel ja. Die Vorfälligkeitsentschädigung ersetzt der Bank den Zinsschaden aus der vorzeitigen Rückzahlung. Liegen die aktuellen Marktzinsen über Ihrem Vertragszins, kann die Bank das Geld teurer neu verleihen – der Schaden schrumpft entsprechend. Lassen Sie den Betrag von Ihrer Bank konkret berechnen.

Kann ich mein Darlehen wegen eines Verkaufs kündigen?

Nach § 490 Absatz 2 BGB können Sie ein Immobiliardarlehen bei berechtigtem Interesse – etwa dem Verkauf der Immobilie – nach Ablauf von sechs Monaten unter Einhaltung der Frist kündigen, gegen Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung. Nach zehn Jahren ab vollständigem Empfang ist die Kündigung mit sechsmonatiger Frist ohne Entschädigung möglich (§ 489 Absatz 1 Nummer 2 BGB).

Dauert der Verkauf jetzt länger?

Der Käuferkreis ist kleiner, und Banken prüfen strenger – Finanzierungen brauchen länger und scheitern häufiger. Wer vollständige Unterlagen vor dem Vermarktungsstart bereithält und gezielt Interessenten mit geklärter Bonität anspricht, verliert dadurch deutlich weniger Zeit.

Wann entscheidet die EZB das nächste Mal?

Die nächste geldpolitische Sitzung des EZB-Rats ist für den 29. Oktober 2026 angesetzt. Der Zinsentscheid wird üblicherweise um 14:15 Uhr veröffentlicht, die Pressekonferenz folgt um 14:45 Uhr.

Quellen

Zinsangaben beziehen sich auf den jeweils genannten Stichtag und ändern sich laufend. Dieser Beitrag stellt keine Finanzierungs-, Anlage- oder Rechtsberatung dar. Stand: 16. September 2026. → Unsere Redaktionsrichtlinien

Armin Schaule · Geschäftsführer, Schaule Immobilien GmbH

Geboren und aufgewachsen in Kempten. Geprüfter Immobilienbewerter (Europäische Immobilienakademie), Immobilienmakler (IHK), Gewerbeimmobilien-Berater (Europäische Immobilienakademie), Bachelor Professional of Trade and Commerce. Seit über zehn Jahren im beratungsintensiven Vertrieb tätig. Fachliche Schwerpunkte: Verkauf von Häusern und Architektenhäusern in Kempten und im Allgäu.

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