Schaule Immobilien - Immobilie bewerten Kempten (Allgäu)

Wo wohnt man in Kempten mit Familie am besten?

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Wo wohnt man in Kempten mit Familie am besten?

Eine allgemeingültige Antwort gibt es nicht, weil Kempten kein homogenes Stadtgebiet ist: Zur Stadt gehören 155 amtliche Gemeindeteile, von der dicht bebauten Innenstadt bis zu Dörfern und Weilern im Außenbereich. Entscheidend für Familien sind vier Kriterien — Schulweg und Schulsprengel, Verkehrssituation vor der Haustür, Grundstücksgröße und der energetische Zustand des Gebäudes.

Dieser Beitrag erklärt, wie Kempten räumlich aufgebaut ist, welche Lagen welchen Charakter haben und wo Sie belastbare Preisdaten für die Stadt finden. Auf eine Rangliste der „beliebtesten Stadtteile“ verzichten wir bewusst — sie wäre nicht belegbar und würde Ihnen bei der Entscheidung nicht helfen.

Veröffentlicht am 24. August 2026 · Zuletzt aktualisiert am 24. August 2026 · Lesedauer 10 Minuten · Von Armin Schaule, Geschäftsführer der Schaule Immobilien GmbH, Welserstraße 3, Dietmannsried

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Wie ist Kempten räumlich aufgebaut?

Kempten hat 72.288 Einwohner zum Stand 31. Dezember 2024 und ist damit das Oberzentrum des Allgäus. Das Stadtgebiet gliedert sich in die drei Gemarkungen Kempten, Sankt Lorenz und Sankt Mang und umfasst insgesamt 155 amtlich benannte Gemeindeteile.

Diese Struktur erklärt sich historisch. Sankt Mang und Sankt Lorenz waren bis zur Gebietsreform eigenständige Gemeinden; Sankt Mang wurde am 1. Juli 1972 eingemeindet und bildet heute den gesamten östlichen Teil des Stadtgebiets. Beide Namen gehen nicht auf ihre größten Ortschaften zurück, sondern auf die beiden Kemptener Stadtpfarreien.

Für die Wohnstandortwahl folgt daraus ein wichtiger Punkt: „Sankt Mang“ ist keine Ortsangabe, aus der sich Wohnqualität ableiten ließe. Der Bereich reicht von innenstadtnahen Wohnlagen über Gewerbeflächen bis zu Dörfern am Stadtrand. Wer eine Immobilie „in Sankt Mang“ sucht oder bewertet, muss die konkrete Lage betrachten.

Als grobe Orientierung dient die Iller: Sie trennt den Kemptener Osten mit der Postleitzahl 87437 vom südwestlichen Stadtgebiet mit 87435. Der Verlauf der Postleitzahlgrenzen deckt sich in weiten Teilen mit der historischen Gemarkungsgrenze.

Worauf kommt es bei der Stadtteilwahl mit Kindern an?

Familien entscheiden erfahrungsgemäß nach anderen Kriterien, als Ratgebertexte nahelegen. Vier Punkte wiegen in der Praxis am schwersten:

  • Schulsprengel, nicht Schulnähe. In Bayern ist die zuständige Grundschule über den Sprengel festgelegt, nicht über die Luftlinie. Die nächstgelegene Schule ist nicht automatisch die zuständige. Fragen Sie den Sprengel für die konkrete Adresse bei der Stadt Kempten ab, bevor Sie kaufen — nicht danach.
  • Der Schulweg selbst. Entscheidend ist nicht die Entfernung, sondern ob das Kind ihn allein bewältigen kann: Querungen von Hauptstraßen, Ampeln, Gehwegbreiten, Sichtverhältnisse. Gehen Sie den Weg vor dem Kauf einmal ab, morgens zur Schulzeit.
  • Verkehr vor der Haustür. Eine Anliegerstraße oder Sackgasse ist für Familien ein realer Wertfaktor. Umgekehrt mindern Durchgangsverkehr, Nähe zur Bahnlinie oder zu einer Hauptausfallstraße den Wert und die Wohnqualität dauerhaft.
  • Grundstück und Baujahr. Die gewachsenen Wohngebiete der Baujahre 1960 bis 1990 bieten in der Regel deutlich größere Grundstücke als Neubaugebiete — und ebenso regelmäßig energetischen Nachholbedarf. Das ist ein Tausch, kein Nachteil, aber er will gerechnet sein.

Betreuungsplätze sind ein weiterer Faktor, der sich jedoch nicht über den Stadtteil steuern lässt. Melden Sie früh an und erkundigen Sie sich bei den Einrichtungen direkt nach der aktuellen Situation.

Welchen Charakter haben die einzelnen Lagen?

Statt einer Rangfolge eine Einordnung nach Lagetypen — die Frage ist nicht, welcher Stadtteil der beste ist, sondern welcher Typ zu Ihnen passt.

Innenstadtnahe Wohnviertel wie das Haubenschloß verbinden kurze Wege mit gewachsener Bebauung. Schulen, Vereine und Versorgung sind fußläufig erreichbar, die Grundstücke fallen kleiner aus, und die Verfügbarkeit ist begrenzt. Wer auf das Auto weitgehend verzichten möchte, findet hier die besten Voraussetzungen.

Gewachsene Wohngebiete am Stadtrand — etwa in Thingers, Lenzfried oder Heiligkreuz — bieten größere Grundstücke bei weiterhin guter Anbindung. Der typische Bestand stammt aus den 1960er bis 1990er Jahren. Diese Lagen sind das klassische Familiensegment in Kempten.

Dörflich geprägte Gemeindeteile im Osten und im Umland der Kernstadt haben eigene Ortsstrukturen, oft ein aktives Vereinsleben und die größten Grundstücke. Der Preis dafür sind längere Wege zu Schule, Ärzten und Versorgung sowie eine höhere Abhängigkeit vom Auto. Objekte kommen hier seltener auf den Markt; Vormerkung ist sinnvoller als Portalsuche.

Welcher konkrete Ort in welche Kategorie fällt, lässt sich nicht pauschal sagen — die Übergänge verlaufen innerhalb der Gemarkungen, nicht zwischen ihnen.

Was kostet Wohneigentum in Kempten?

Für Kempten liegen amtliche Zahlen aus beurkundeten Kaufpreisen vor. Nach dem Immobilienmarktbericht des Gutachterausschusses für den Berichtszeitraum 2023 bis 2024 gilt:

  • Eigentumswohnungen im Wiederverkauf: im Mittel 3.343 Euro pro Quadratmeter
  • Eigentumswohnungen als Erstverkauf im Neubau: im Mittel 5.556 Euro pro Quadratmeter
  • Sachwertfaktor für Ein- und Zweifamilienhäuser: im Mittel 1,28; für Doppelhaus- und Reihenendhäuser 1,39; für Reihenmittelhäuser 1,76
  • Gesamtumsatz 2024: rund 306 Millionen Euro bei 761 Kaufverträgen, davon 557 Verträge über Wohnungs- und Teileigentum

Die Spanne von über 2.200 Euro pro Quadratmeter zwischen Bestand und Neubau ist der wichtigste Befund für die Preisorientierung. Wer eine Bestandswohnung an Neubaupreisen misst, liegt systematisch zu hoch — und umgekehrt.

Diese Werte beruhen auf tatsächlich beurkundeten Kaufpreisen. Die in Portalen ausgewiesenen Quadratmeterpreise sind dagegen Angebotspreise und bilden ab, was Verkäufer verlangen. Für Mieten gilt dasselbe: Die im Netz kursierenden Werte sind überwiegend Angebotsmieten aus Inseraten und liegen deshalb systematisch über dem Durchschnitt aller laufenden Mietverhältnisse.

Welche Fragen sollten Sie vor dem Kauf klären?

Fünf Punkte, die sich vor dem Kauf klären lassen und danach kaum noch:

  • Welcher Grundschulsprengel gilt für diese Adresse? Auskunft erteilt die Stadt Kempten.
  • Was sagt der Bebauungsplan für das Nachbargrundstück? Eine freie Fläche gegenüber ist kein Dauerzustand, wenn sie als Bauland ausgewiesen ist.
  • Wie hoch ist der energetische Sanierungsbedarf, in Euro? Bei ungedämmter Hülle, alten Fenstern und fossiler Heizung sind sechsstellige Beträge realistisch. Diese Zahl gehört in die Finanzierung, nicht in die Hoffnung.
  • Wie ist die Lärmsituation zu unterschiedlichen Tageszeiten? Bahnlinie, Hauptausfallstraßen und gewerblich geprägte Bereiche wirken sich unterschiedlich stark aus. Fahren Sie mehrfach hin, nicht nur zum Besichtigungstermin.
  • Bei Objekten in Ortsteilen: Wie sind Zufahrt, Wegerecht und Erschließung geregelt? Grundbuch Abteilung II gibt Auskunft.

Was sollten Sie aus diesem Beitrag mitnehmen?

Die Frage „welcher Stadtteil“ führt in Kempten in die Irre, weil die Gemarkungen zu groß und zu heterogen sind. Nützlicher ist die Frage nach dem Lagetyp — innenstadtnah, gewachsenes Wohngebiet oder dörflich — und danach die Prüfung der konkreten Adresse auf Schulsprengel, Verkehr und Bebauungsplan.

Wenn Sie wissen möchten, was Ihre Immobilie in Kempten wert ist, bewerten wir sie kostenfrei und unverbindlich, mit Ortstermin und begründeter Spanne auf Basis beurkundeter Kaufpreise. Kostenfreie Wertermittlung anfragen oder anrufen unter 08374 3231034. Schaule Immobilien GmbH, Welserstraße 3, 87463 Dietmannsried.

Welche Fragen werden am häufigsten gestellt?

Welcher Stadtteil in Kempten ist am besten für Familien?

Das lässt sich nicht pauschal beantworten, weil Kempten 155 Gemeindeteile in drei Gemarkungen umfasst und die Unterschiede innerhalb einer Gemarkung größer sind als zwischen ihnen. Entscheidend sind Schulsprengel, Verkehrssituation vor der Haustür, Grundstücksgröße und energetischer Zustand des Gebäudes — alles Kriterien der konkreten Adresse, nicht des Stadtteils.

Wie ist Kempten in Stadtteile gegliedert?

Das Stadtgebiet besteht aus den drei Gemarkungen Kempten, Sankt Lorenz und Sankt Mang mit insgesamt 155 amtlich benannten Gemeindeteilen. Sankt Mang und Sankt Lorenz waren bis zur Gebietsreform eigenständige Gemeinden; Sankt Mang wurde am 1. Juli 1972 eingemeindet und bildet heute den gesamten östlichen Teil der Stadt.

Ist Sankt Mang ein guter Wohnort für Familien?

Die Frage lässt sich so nicht beantworten. Sankt Mang bezeichnet den gesamten Osten des Kemptener Stadtgebiets und umfasst innenstadtnahe Wohnlagen ebenso wie Gewerbeflächen und dörfliche Gemeindeteile. Für die Beurteilung einer Wohnlage ist die konkrete Adresse maßgeblich, nicht die Gemarkung.

Was kostet eine Eigentumswohnung in Kempten?

Nach dem Immobilienmarktbericht des Gutachterausschusses für den Berichtszeitraum 2023 bis 2024 lagen Wiederverkäufe im Mittel bei 3.343 Euro pro Quadratmeter, Erstverkäufe im Neubau bei 5.556 Euro pro Quadratmeter. Diese Werte beruhen auf beurkundeten Kaufpreisen und gelten für das Stadtgebiet Kempten, nicht für Umlandgemeinden.

Wie viele Immobilien werden in Kempten pro Jahr verkauft?

Im Jahr 2024 wurden nach dem Immobilienmarktbericht des Gutachterausschusses 761 Kaufverträge geschlossen, bei einem Gesamtumsatz von rund 306 Millionen Euro. Auf Wohnungs- und Teileigentum entfielen 557 Verträge und damit gut 73 Prozent des Umsatzvolumens.

Wie finde ich heraus, welche Grundschule für meine Adresse zuständig ist?

In Bayern richtet sich die Zuständigkeit nach dem Schulsprengel, nicht nach der Entfernung. Die nächstgelegene Schule muss also nicht die zuständige sein. Die Sprengelzuordnung für eine konkrete Adresse erteilt die Stadt Kempten. Klären Sie das vor dem Kauf, nicht danach.

Wie hoch sind die Mieten in Kempten?

Die im Netz verfügbaren Werte stammen überwiegend aus Portalauswertungen und geben Angebotsmieten wieder, also die in Inseraten verlangten Beträge bei Neuvermietung. Sie liegen damit systematisch über dem Durchschnitt aller bestehenden Mietverhältnisse und eignen sich nur als grobe Orientierung.

Warum unterscheiden sich Portalpreise und amtliche Werte so stark?

Portale werten Angebotspreise aus ihren eigenen Inseraten aus, also Wunschpreise. Der Gutachterausschuss wertet beurkundete Kaufpreise aus, also tatsächlich gezahlte Beträge. Für die Bewertung eines konkreten Objekts sind ausschließlich beurkundete Preise geeignet; Portalwerte dienen der ersten Orientierung.

Woher stammen die Angaben in diesem Beitrag?

  • Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Kempten (Allgäu), Immobilienmarktbericht 2024, Berichtszeitraum 2023 bis 2024
  • Stadt Kempten (Allgäu), Einwohnerzahl zum 31. Dezember 2024
  • Amtliche Gliederung des Stadtgebiets in die Gemarkungen Kempten, Sankt Lorenz und Sankt Mang sowie 155 Gemeindeteile
  • Eigene Bewertungs- und Vermarktungspraxis der Schaule Immobilien GmbH in Kempten und im Allgäu

Die Marktdaten beziehen sich auf das Stadtgebiet Kempten und sind nicht auf Umlandgemeinden übertragbar. Angaben zu Schulsprengeln, Bebauungsplänen und Betreuungsplätzen ändern sich; verbindliche Auskunft erteilt die Stadt Kempten. Dieser Beitrag stellt keine Rechts-, Steuer-, Finanzierungs- oder Anlageberatung dar und ersetzt keine Bewertung im Einzelfall.

Wie wir Marktdaten auswählen, gewichten und kennzeichnen, wie wir zwischen belegten Zahlen und eigener Einschätzung trennen und in welchem Rhythmus wir unsere Beiträge aktualisieren, haben wir in unseren Redaktionsrichtlinien festgehalten. Wenn Ihnen in diesem Beitrag ein Fehler auffällt, schreiben Sie uns an info@schaule-immobilien.de — wir korrigieren und weisen die Änderung im Beitrag aus.

Wer hat diesen Beitrag geschrieben?

Armin Schaule ist Geschäftsführer der Schaule Immobilien GmbH mit Sitz in der Welserstraße 3 in Dietmannsried. Geboren und aufgewachsen in Kempten. Geprüfter Immobilienbewerter (Europäische Immobilienakademie), Immobilienmakler (IHK), Gewerbeimmobilien-Berater (Europäische Immobilienakademie), Bachelor Professional of Trade and Commerce. Seit über zehn Jahren im beratungsintensiven Vertrieb tätig. Er führt jährlich über 200 Wertermittlungen in Kempten und im Allgäu durch und hat über 100 Immobilien vermittelt. Seine Arbeitsgrundlage ist ein über Jahre aufgebautes regionales Netzwerk aus vorgemerkten Suchkunden, Notariaten, Handwerksbetrieben und Finanzierungspartnern. Fachliche Schwerpunkte sind die Bewertung und der Verkauf von Wohn- und Architektenhäusern in Kempten und im Allgäu.

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