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Haus zu groß im Alter – Immobilie verkaufen oder behalten?

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Zu großes Haus im Alter — verkaufen oder behalten?

Diese Entscheidung sollte nicht mit dem Verkauf beginnen, sondern mit einer Rechnung: Was kostet das Haus tatsächlich pro Jahr, und was würde ein altersgerechter Umbau kosten — nach Abzug der Förderung. Häufig liegt der Umbau unter dem, was Eigentümer erwarten, weil Zuschüsse von KfW und Pflegekasse kombinierbar sind.

Erst wenn diese Zahlen vorliegen, lässt sich sinnvoll über einen Verkauf sprechen. Dieser Beitrag stellt beide Wege dar, benennt die Alternativen dazwischen und erklärt, wovon wir abraten.

Veröffentlicht am 24. August 2026 · Zuletzt aktualisiert am 24. August 2026 · Lesedauer 12 Minuten · Von Armin Schaule, Geschäftsführer der Schaule Immobilien GmbH, Welserstraße 3, Dietmannsried

In eigener Sache, gleich zu Beginn: Wir sind ein Maklerunternehmen und verdienen an Immobilienverkäufen. Bei diesem Thema ist das ein Interessenkonflikt, den wir offenlegen. Wir haben diesen Beitrag deshalb so geschrieben, dass er auch dann nützlich ist, wenn Sie sich am Ende gegen einen Verkauf entscheiden.

Auf dieser Seite:

Was kostet ein zu großes Haus tatsächlich?

Die meisten Eigentümer unterschätzen die laufenden Kosten, weil sie über Jahrzehnte in kleinen Beträgen anfallen. Rechnen Sie einmal zusammen, was tatsächlich pro Jahr abfließt:

  • Heizung und Strom, gerade bei ungedämmter Hülle und beheizten Räumen, die niemand nutzt
  • Grundsteuer. Sie wird seit 2025 nach neuen Regeln erhoben; die Belastung kann je nach Objekt und kommunalem Hebesatz höher oder niedriger ausfallen als zuvor. Prüfen Sie Ihren aktuellen Bescheid, statt von einer pauschalen Steigerung auszugehen.
  • Versicherungen, insbesondere Wohngebäude und Elementarschäden
  • Instandhaltung. Als Faustgröße wird häufig ein Betrag zwischen einem und anderthalb Prozent des Gebäudewerts pro Jahr angesetzt — bei einem Haus mit 400.000 Euro Gebäudewert also 4.000 bis 6.000 Euro jährlich im langfristigen Mittel, auch wenn er nicht jedes Jahr anfällt.
  • Fremdleistungen, die Sie früher selbst erledigt haben: Gartenpflege, Winterdienst, Reinigung, kleine Reparaturen

Dieser Jahresbetrag ist die Vergleichsgröße. Ihm gegenüber steht auf der anderen Seite die Miete einer altersgerechten Wohnung — und dazwischen liegt die dritte Option: das Haus umbauen und bleiben.

Welche Förderung gibt es für den altersgerechten Umbau?

Dieser Punkt wird in Ratgebertexten meist übergangen und ist für die Entscheidung oft ausschlaggebend. Drei Quellen kommen in Betracht, und zwei davon lassen sich kombinieren.

KfW-Programm 455-B, Investitionszuschuss Barrierereduzierung. Das Programm ist seit dem 8. April 2026 wieder geöffnet. Gefördert werden Einzelmaßnahmen mit 10 Prozent der förderfähigen Kosten bis maximal 2.500 Euro; wird der Standard „Altersgerechtes Haus“ erreicht, sind es 12,5 Prozent bis maximal 6.250 Euro. Es handelt sich um einen Zuschuss, nicht um einen Kredit. Ein Pflegegrad ist nicht erforderlich. Wichtig: Das Budget ist begrenzt und das Programm regelmäßig überzeichnet — beantragen Sie früh im Jahr und in jedem Fall vor Beginn der Maßnahme.

Pflegekasse nach § 40 Abs. 4 SGB XI. Bei anerkanntem Pflegegrad ab Stufe 1 werden wohnumfeldverbessernde Maßnahmen mit bis zu 4.180 Euro je Maßnahme bezuschusst; der Betrag wurde zum 1. Januar 2025 von 4.000 auf 4.180 Euro angehoben. Leben mehrere Pflegebedürftige im Haushalt, kann der Zuschuss je Person gewährt werden, insgesamt bis maximal 16.720 Euro. Auch hier gilt: vor Baubeginn beantragen. Ein erneuter Antrag ist möglich, wenn sich die Pflegesituation ändert.

KfW-Kredit 159, Altersgerecht Umbauen. Für größere Vorhaben wie einen Aufzugsanbau steht ein Kredit bis 50.000 Euro zur Verfügung. Anders als der Zuschuss ist er nicht budgetbegrenzt und damit ganzjährig verfügbar.

Zur Kombination: Pflegekassenzuschuss und KfW-Förderung sind grundsätzlich nebeneinander möglich, aber nicht für dieselben Kostenanteile. Es gilt ein Kumulierungsverbot — die Maßnahmen müssen über getrennte Rechnungen abgegrenzt werden. Lassen Sie sich das vorab bestätigen, bevor Sie beauftragen.

Praktisch bedeutet das: Ein bodengleiches Bad, Haltegriffe und eine Türverbreiterung sind mit Förderung häufig zu einem Eigenanteil zu realisieren, der deutlich unter den Umzugskosten liegt. Ob das für Ihr Haus gilt, hängt vom Grundriss ab — insbesondere davon, ob sich Schlafzimmer und Bad auf einer Ebene ohne Treppe erreichen lassen.

Wann spricht mehr für das Bleiben?

Vier Konstellationen sprechen aus unserer Erfahrung eher gegen einen Verkauf:

  • Das Erdgeschoss lässt sich zu einer vollständigen Wohnebene mit Bad und Schlafzimmer umbauen. Dann ist die Treppe kein Ausschlusskriterium mehr, sondern betrifft nur noch selten genutzte Räume.
  • Die laufenden Kosten sind moderat, weil das Haus energetisch in Ordnung ist und keine großen Instandhaltungen anstehen.
  • Es gibt eine konkrete familiäre Perspektive — nicht als vage Hoffnung, sondern als besprochener Plan mit Zeithorizont.
  • Das soziale Umfeld ist am Ort verankert. Nachbarschaft, Verein, Ärzte und Wege gehören zur Lebensqualität und lassen sich nicht mitnehmen. Dieser Faktor wird in wirtschaftlichen Betrachtungen regelmäßig zu niedrig gewichtet.

Welche Wege gibt es zwischen Bleiben und Verkaufen?

Die Entscheidung ist selten binär. Drei Zwischenwege werden zu wenig betrachtet:

Teile des Hauses vermieten. Wenn sich eine abgeschlossene Einheit abtrennen lässt, entstehen laufende Einnahmen und Sie bleiben wohnen. Zu klären sind baurechtliche Zulässigkeit, Abgeschlossenheit, ein eigener Zugang und die steuerliche Behandlung.

Selbst in eine kleinere Wohnung ziehen und das Haus vermieten. Das kombiniert altersgerechtes Wohnen mit dem Erhalt der Immobilie in der Familie. Der Preis dafür ist die Vermieterrolle mit allem, was dazugehört — und die Frage, ob Sie sie in fünfzehn Jahren noch ausüben möchten.

Übertragung zu Lebzeiten mit Wohnrecht oder Nießbrauch. Wenn die Immobilie ohnehin in der Familie bleiben soll, kann eine Übertragung zu Lebzeiten sinnvoll sein. Sie berührt Schenkungsteuer, Pflichtteilsergänzungsansprüche und die Frage, was bei Pflegebedürftigkeit geschieht. Diese Gestaltung gehört zwingend in die Hand von Notar und Steuerberater.

Was ist von Teilverkauf, Leibrente und Nießbrauch zu halten?

Diese Modelle werden gezielt an ältere Eigentümer beworben. Sie sind nicht grundsätzlich schlecht, aber sie sind erklärungsbedürftig, und die Werbung dafür stellt die Kosten selten vollständig dar.

Beim Teilverkauf verkaufen Sie einen Anteil und zahlen für die weitere Nutzung ein laufendes Nutzungsentgelt an den Erwerber. Prüfen Sie: Wie hoch ist dieses Entgelt, ist es an einen Index gekoppelt, und was passiert bei einem späteren Gesamtverkauf? Viele Anbieter erheben dann ein zusätzliches Entgelt und sichern sich Mindesterlöse ab. Über die Laufzeit kann das teurer werden als ein Kredit. Verbraucherzentralen bewerten diese Modelle kritisch.

Bei der Leibrente verkaufen Sie die Immobilie gegen eine lebenslange Rente und behalten typischerweise ein Wohnrecht. Entscheidend ist die Absicherung: Wohnrecht und Rentenzahlung müssen im Grundbuch abgesichert sein, und die Bonität des Erwerbers muss über Jahrzehnte tragen. Wirtschaftlich lohnt sich das Modell tendenziell bei hoher Lebenserwartung und wird bei kurzer Restlebenszeit ungünstig.

Unser Rat, unabhängig vom Modell: Lassen Sie jedes dieser Angebote vor Unterschrift von einer Person prüfen, die daran nichts verdient — Verbraucherzentrale, ein unabhängiger Notar oder ein Rechtsanwalt. Und unterschreiben Sie nichts in einem Termin, in dem Ihnen zeitlicher Druck gemacht wird. Seriöse Anbieter haben kein Problem damit, wenn Sie zwei Wochen nachdenken.

Wann spricht mehr für einen Verkauf?

Ebenso ehrlich in die andere Richtung. Für einen Verkauf spricht es, wenn mehrere der folgenden Punkte zutreffen:

  • Ein Umbau zur ebenerdigen Wohnebene ist baulich nicht möglich oder unverhältnismäßig teuer.
  • Es steht ohnehin eine größere Sanierung an — Heizung, Dach oder Fenster — die sich über die verbleibende Nutzungsdauer nicht mehr amortisiert.
  • Das Haus bindet Kapital, das Sie für Pflege, Betreuung oder Lebensqualität benötigen könnten.
  • Die Bewirtschaftung überfordert Sie bereits jetzt und Hilfe von außen ist nicht verlässlich verfügbar.
  • Sie möchten die Verteilung an die Erben selbst regeln, statt sie einer Erbengemeinschaft zu überlassen. Der Verkauf einer Immobilie durch mehrere Erben ist regelmäßig konfliktträchtig.

Der letzte Punkt wird selten genannt und ist häufig der gewichtigste. Eine Immobilie lässt sich nicht teilen, Geld schon.

Welche steuerlichen Fragen sind zu klären?

Zwei Punkte sollten Sie vor einer Entscheidung mit Ihrem Steuerberater besprechen.

Spekulationssteuer. Beim Verkauf einer Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach Anschaffung fällt grundsätzlich Steuer auf den Veräußerungsgewinn an (§ 23 EStG). Für selbstgenutztes Wohneigentum besteht eine Ausnahme, die bei Eigennutzung im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren greift. Wer seit Jahrzehnten im eigenen Haus wohnt, ist davon in aller Regel nicht betroffen — bei früher vermieteten Teilen oder einem Einliegerbereich kann es anders aussehen.

Schenkung und Erbschaft. Für Kinder gilt ein Freibetrag von 400.000 Euro, der alle zehn Jahre erneut genutzt werden kann. Eine Übertragung zu Lebzeiten unter Nießbrauchvorbehalt mindert den steuerlichen Wert der Schenkung. Ob das im Einzelfall vorteilhaft ist, hängt von Vermögen, Alter und Familienkonstellation ab und ist ohne fachliche Berechnung nicht zu beurteilen.

Wie gehen Sie die Entscheidung praktisch an?

Eine Reihenfolge, die sich bewährt hat:

  • Zuerst die Jahreskosten des Hauses zusammenstellen. Ohne diese Zahl ist jeder Vergleich Gefühlssache.
  • Dann einen Handwerker oder Wohnberater ansehen lassen, ob und wie eine ebenerdige Wohnebene herstellbar wäre, und was das kostet. Kommunale Wohnberatungsstellen bieten das vielerorts kostenfrei an.
  • Erst danach den Wert der Immobilie ermitteln lassen. Jetzt haben Sie drei Zahlen und können vergleichen.
  • Die Familie einbeziehen, aber die Entscheidung selbst treffen. Erwartungen der Kinder an das Elternhaus und die eigenen Bedürfnisse fallen häufiger auseinander, als beide Seiten annehmen.
  • Sich Zeit lassen. Diese Entscheidung ist selten dringend, und Eile führt zu schlechten Ergebnissen — beim Verkauf wie beim Bleiben.

Was sollten Sie aus diesem Beitrag mitnehmen?

Die Frage lautet nicht „verkaufen oder behalten“, sondern: Wie viel kostet mich das Haus, was kostet der Umbau nach Förderung, und was möchte ich in den nächsten fünfzehn Jahren tun. Wer diese drei Punkte klärt, trifft eine Entscheidung, die trägt — in welche Richtung auch immer.

Wenn eine belastbare Wertermittlung Teil dieser Klärung ist, machen wir sie für Sie kostenfrei und unverbindlich, mit Ortstermin und begründeter Spanne. Auch dann, wenn Sie am Ende bleiben. Kostenfreie Wertermittlung anfragen oder anrufen unter 08374 3231034. Schaule Immobilien GmbH, Welserstraße 3, 87463 Dietmannsried.

Welche Fragen stellen Eigentümer am häufigsten?

Soll ich mein zu großes Haus im Alter verkaufen?

Das lässt sich pauschal nicht beantworten. Stellen Sie zuerst die tatsächlichen Jahreskosten des Hauses zusammen und lassen Sie prüfen, was ein altersgerechter Umbau nach Abzug der Förderung kosten würde. Erst im Vergleich dieser Zahlen mit dem Immobilienwert und Ihren Plänen für die nächsten Jahre wird die Entscheidung tragfähig.

Welche Förderung gibt es für den altersgerechten Umbau?

Das KfW-Programm 455-B ist seit dem 8. April 2026 wieder geöffnet und fördert Einzelmaßnahmen mit 10 Prozent bis 2.500 Euro, den Standard „Altersgerechtes Haus“ mit 12,5 Prozent bis 6.250 Euro — als Zuschuss, ohne Pflegegrad. Bei anerkanntem Pflegegrad kommen bis zu 4.180 Euro je Maßnahme von der Pflegekasse hinzu.

Kann ich KfW-Zuschuss und Pflegekassenzuschuss kombinieren?

Grundsätzlich ja, aber nicht für dieselben Kostenanteile. Es gilt ein Kumulierungsverbot; die geförderten Maßnahmen müssen über getrennte Rechnungen abgegrenzt werden. Beide Anträge sind vor Baubeginn zu stellen. Lassen Sie sich die Abgrenzung vor der Beauftragung von Pflegekasse und KfW bestätigen.

Wie viel Zuschuss zahlt die Pflegekasse für den Badumbau?

Bis zu 4.180 Euro je Maßnahme nach § 40 Abs. 4 SGB XI, ab Pflegegrad 1. Der Betrag wurde zum 1. Januar 2025 von 4.000 auf 4.180 Euro angehoben. Leben mehrere pflegebedürftige Personen im Haushalt, kann er je Person gewährt werden, insgesamt bis maximal 16.720 Euro. Ein erneuter Antrag ist bei veränderter Pflegesituation möglich.

Ist ein Teilverkauf der Immobilie eine gute Idee?

Er kann eine Lösung sein, ist aber erklärungsbedürftig. Sie zahlen für die weitere Nutzung ein laufendes Nutzungsentgelt, und viele Anbieter erheben bei einem späteren Gesamtverkauf ein zusätzliches Entgelt. Über die Laufzeit kann das teurer werden als ein Kredit. Verbraucherzentralen bewerten diese Modelle kritisch. Lassen Sie jedes Angebot vor Unterschrift unabhängig prüfen.

Muss ich beim Verkauf meines Eigenheims Steuern zahlen?

Bei selbstgenutztem Wohneigentum in der Regel nicht. § 23 EStG sieht eine Ausnahme von der Zehnjahresfrist vor, wenn die Immobilie im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. Bei früher vermieteten Teilen oder einem Einliegerbereich kann die Beurteilung abweichen — klären Sie das mit Ihrem Steuerberater.

Lohnt es sich, das Haus an die Kinder zu übertragen?

Das hängt von Vermögen, Alter und Familienkonstellation ab. Für Kinder gilt ein Schenkungsteuerfreibetrag von 400.000 Euro, der alle zehn Jahre erneut nutzbar ist; ein Nießbrauchvorbehalt mindert den steuerlichen Wert der Schenkung. Zu bedenken sind Pflichtteilsergänzungsansprüche und die Absicherung Ihres eigenen Wohnens. Diese Gestaltung gehört zu Notar und Steuerberater.

Was passiert, wenn die Immobilie später vererbt wird?

Erben mehrere Personen gemeinsam, entsteht eine Erbengemeinschaft. Verkaufsentscheidungen müssen dann gemeinsam getroffen werden, und Uneinigkeit kann bis zur Teilungsversteigerung führen. Wer diese Situation vermeiden möchte, regelt die Verteilung zu Lebzeiten — durch Verkauf, Übertragung oder eine klare testamentarische Gestaltung.

Wo bekomme ich unabhängige Beratung?

Für den barrierefreien Umbau bieten viele Kommunen und Landkreise kostenfreie Wohnberatungsstellen an. Für Finanzprodukte wie Teilverkauf oder Leibrente ist die Verbraucherzentrale die naheliegende Anlaufstelle. Für Übertragung und Erbregelung sind Notar und Steuerberater zuständig. Diese Stellen verdienen nichts am Verkauf Ihrer Immobilie.

Woher stammen die Angaben in diesem Beitrag?

  • KfW, Programm 455-B Barrierereduzierung — Investitionszuschuss, wieder geöffnet zum 8. April 2026, sowie Programm 159 Altersgerecht Umbauen, Stand August 2026
  • Sozialgesetzbuch XI, § 40 Abs. 4, wohnumfeldverbessernde Maßnahmen; Anhebung des Höchstbetrags auf 4.180 Euro zum 1. Januar 2025
  • Einkommensteuergesetz, § 23
  • Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz, Freibeträge für Kinder
  • Bayerisches Staatsministerium der Finanzen und für Heimat, Informationen zur Grundsteuer
  • Eigene Bewertungs- und Vermarktungspraxis der Schaule Immobilien GmbH im Allgäu

Förderkonditionen und Budgets ändern sich; die Angaben geben den Stand vom 24. August 2026 wieder. Das KfW-Programm 455-B ist budgetbegrenzt und kann bei Erschöpfung der Mittel geschlossen werden. Dieser Beitrag stellt keine Rechts-, Steuer-, Finanzierungs- oder Anlageberatung dar und ersetzt keine Prüfung des Einzelfalls.

Wie wir Marktdaten auswählen, gewichten und kennzeichnen, wie wir zwischen belegten Zahlen und eigener Einschätzung trennen und in welchem Rhythmus wir unsere Beiträge aktualisieren, haben wir in unseren Redaktionsrichtlinien festgehalten. Wenn Ihnen in diesem Beitrag ein Fehler auffällt, schreiben Sie uns an info@schaule-immobilien.de — wir korrigieren und weisen die Änderung im Beitrag aus.

Wer hat diesen Beitrag geschrieben?

Armin Schaule ist Geschäftsführer der Schaule Immobilien GmbH mit Sitz in der Welserstraße 3 in Dietmannsried. Geboren und aufgewachsen in Kempten. Geprüfter Immobilienbewerter (Europäische Immobilienakademie), Immobilienmakler (IHK), Gewerbeimmobilien-Berater (Europäische Immobilienakademie), Bachelor Professional of Trade and Commerce. Seit über zehn Jahren im beratungsintensiven Vertrieb tätig. Er führt jährlich über 200 Wertermittlungen in Kempten und im Allgäu durch und hat über 100 Immobilien vermittelt. Seine Arbeitsgrundlage ist ein über Jahre aufgebautes regionales Netzwerk aus vorgemerkten Suchkunden, Notariaten, Handwerksbetrieben und Finanzierungspartnern. Fachliche Schwerpunkte sind die Bewertung und der Verkauf von Wohn- und Architektenhäusern in Kempten und im Allgäu.

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