Ein Hausverkauf geht seinem Ende entgegen: Der Käufer für die Immobilie ist gemeinsam mit dem Makler gefunden worden, die Preisverhandlungen sind beendet. Nun fehlt nur noch der notarielle Kaufvertrag oder auch Notarvertrag, um das Geschäft rechtskräftig abzuschließen und den Kauf beim Notar zu beurkunden. Doch was beinhaltet ein solcher Kontrakt überhaupt und welche Rechtskraft besitzt er? Kann man von einem Notarvertrag nach dem Unterzeichnen zurücktreten? In diesem Artikel erläutern wir Ihnen:
- Warum kein Hausverkauf ohne Notarvertrag zustande kommt.
- Was im Notarvertrag stehen muss.
- Wann der Notarvertrag gültig ist und wann nicht.
- Welche Bestandteile der Notarvertrag im Einzelnen beinhaltet.
Das Wichtigste zum Notarvertrag in Kürze:
Ohne den Notarvertrag kann der Hausverkauf nicht stattfinden. Denn erst durch den notariell beglaubigten Kaufvertrag ist es möglich, Änderungen der Eigentümerschaft im Grundbuch vorzunehmen. Ein Großteil des Notarvertrags ist standardisiert: Er enthält beispielsweise die Beschreibung und Daten der Immobilie, der Vertragsparteien und Informationen zu den Zahlungsmodalitäten. Die Kosten für den Notarvertrag trägt in der Regel der Käufer. Juristisch haftbar für die Notarkosten sind allerdings beide Vertragsparteien. Die Höhe der Notarkosten richtet sich nach dem Kaufpreis der Immobilie und beträgt oft – aber nicht immer – zwischen 1,5 % und 2 % des Kaufpreises.
Kein Immobilienverkauf ohne Notarvertrag
Um die rechtskräftige Abwicklung des Immobilienverkaufs zu gewährleisten, ist der notarielle Kaufvertrag unabdingbar. Nur durch den Notarvertrag, der den Kauf einer Immobilie beurkundet, können Änderungen der Besitzverhältnisse im Grundbuch vorgenommen werden. Die Beurkundung des Immobilienkaufs durch einen Notar hat aber auch noch andere wichtige Funktionen: Der Notar agiert als neutraler Vermittler zwischen Käufer und Verkäufer und ist während des Notartermins dafür verantwortlich, auftretende Fragen unparteiisch zu klären und die juristische Gültigkeit der Vertragsinhalte zu sichern.
Die Dienstleistungen des Notars werden natürlich vergütet. Neben der juristischen Beratung sind die Erstellung des Vertrags und die Beurkundung selbst Bestandteile der Notarkosten. Da der Notar in der Regel auch die Eintragung der Grundschuld veranlasst, entstehen zusätzliche Kosten für den Grundbucheintrag. Die genaue Höhe der Notarkosten kann aufgrund dieser verschiedenen Faktoren von Immobilie zu Immobilie variieren. Als Richtwert werden oft Kosten von 2 % des Kaufpreises der Immobilie genannt.
Eine häufig gestellte Frage betrifft die Zahlung der Notarkosten. In der Regel tragen die Käufer der Immobilie diese Kosten, da sie zu den obligatorischen Nebenkosten beim Immobilienkauf gehören. Juristisch gesehen sind sowohl Käufer als auch Verkäufer der Immobilie für die Notarkosten verantwortlich.
Was muss im Notarvertrag stehen?
Ein Großteil des Notarvertrages besteht oft aus standardisierten Formulierungen und Paragraphen. Dies bedeutet jedoch nicht, dass individuelle Wünsche nicht berücksichtigt werden können: Während des Notartermins wird der Notar den Kaufvertrag, der im Vorfeld bereits an Käufer und Verkäufer der Immobilie zur Durchsicht übergeben wurde, erneut vorlesen.
Auch in diesem Abschnitt des Immobilienverkaufs können noch Änderungen am Kaufvertrag vorgenommen werden, wenn dies den Wünschen beider Parteien entspricht. Der Notar wird in seiner Funktion als Vermittler erläutern, inwieweit solche Änderungen juristisch möglich sind. Es gehört jedoch nicht zu seinen Aufgaben zu beurteilen, ob solche kurzfristigen Vertragsänderungen einer der Parteien zum Nachteil gereichen.
Wann ist ein Notarvertrag gültig?
Mit der Unterzeichnung des Notarvertrags sind die darin beschriebenen Vertragsinhalte für alle unterzeichnenden Personen verbindlich. Dennoch kann es Situationen geben, in denen von einem Notarvertrag zurückgetreten werden kann. Dies kann zum Beispiel der Fall sein, wenn der Verkäufer der Immobilie der Käuferpartei wesentliche Mängel an der Immobilie vorsätzlich verschwiegen hat. Ebenso ist ein Rücktritt möglich, wenn Käufer und Verkäufer der Immobilie im Vorfeld eine entsprechende Rücktrittsklausel oder bestimmte Rücktrittsgründe im Vertrag vereinbart haben.
Checkliste: Was gehört in den Notarvertrag?
Keine Immobilie gleicht der anderen, daher unterscheiden sich auch die Inhalte der Notarverträge voneinander. Dennoch gibt es bestimmte Abschnitte, die in jedem Notarvertrag üblicherweise enthalten sind. Hier sind die wichtigsten Informationen, die normalerweise im Notarvertrag aufgeführt sind:
✓ Persönliche Daten der Vertragsparteien: Dieser Abschnitt des Notarvertrags enthält die allgemeinen Informationen zu den beiden Vertragsparteien.
✓ Informationen zur Immobilie: Hier werden die grundlegenden Daten zur Immobilie erfasst, wie die Art des Objekts, die Adresse und die Wohnflächengröße.
✓ Energieausweis: Kein Notarvertrag ohne Energieausweis – seit der Energieeinsparverordnung von 2014 ist die Angabe zur Energieeffizienz eines Gebäudes verpflichtend. Durch den Energieausweis erhalten Immobilienkäufer einen Einblick in die zu erwartenden Heizkosten und mehr.
✓ Grundbuchdaten: In diesem Abschnitt werden die wichtigsten Informationen aus dem Grundbuch aufgeführt, einschließlich Angaben zu den bisherigen und aktuellen Eigentümern der Immobilie.
✓ Informationen über Grundschulden: Die Informationen zu eventuell bestehenden Grundschulden führen alle Darlehen auf, die für die Immobilie aufgenommen wurden oder als Sicherheit für die Immobilie dienen.
✓ Kaufpreis und Zahlungsmodalitäten: Dieser Abschnitt des Notarvertrags enthält Informationen zum Preis der Immobilie und den Zeitpunkt, zu dem der vereinbarte Kaufpreis für das Objekt zu entrichten ist.
✓ Finanzierungsinformationen: In der Regel sind auch Informationen zur Finanzierung der Immobilie im Notarvertrag enthalten.
✓ Informationen zur Vermietung: Falls die Immobilie bereits vermietet ist, finden sich in diesem Abschnitt des Notarvertrags entsprechende Angaben.
Abhängig von der Immobilie und den Wünschen beider Vertragsparteien kann der Notarvertrag beim Immobilienverkauf natürlich auch weitere Punkte enthalten. Die oben aufgeführte Checkliste dient daher lediglich als allgemeines Beispiel für einen notariellen Kaufvertrag. Um den Prozess in dieser entscheidenden Phase des Immobilienverkaufs so effizient wie möglich zu gestalten, empfiehlt es sich, einen erfahrenen Immobilienmakler zu beauftragen. Dieser kann die erforderlichen Aufgaben nach den Wünschen des Verkäufers effektiv abwickeln.
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Notartermin beim Hausverkauf - was muss ich beachten?
Der Termin beim Notar ist einer der finalen und gleichzeitig entscheidenden Schritte beim Verkauf Ihrer Immobilie. Ohne einen notariellen Vertrag, wie den Notarvertrag, kann kein rechtskräftiger Verkauf einer Wohnung oder eines Hauses stattfinden. Daher erfordert die Vorbereitung dieses Termins besondere Sorgfalt. Im Folgenden erklären wir Ihnen, was Sie vor, während und nach dem Notartermin beim Immobilienverkauf wissen sollten.
Vorbereitung des Notartermins - Welche Unterlagen muss ich mitbringen?
Nachdem sich beide Parteien auf Details wie den Kaufpreis der Immobilie und die Zahlungsmodalitäten geeinigt haben, wird ein Termin beim Notar vereinbart, in der Regel auf Initiative des Immobilienkäufers. Der Notar wird im Vorfeld des Termins einen Vertrag vorbereiten und diesen beiden Parteien zur Prüfung vorlegen. Daher benötigt der Notar von Ihnen als Immobilienverkäufer im Vorfeld Informationen wie:
- Angaben zum Grundbuch
- den vereinbarten Kaufpreis der Immobilie
- das geplante Übergabedatum der Immobilie
- eventuell bestehende Mängel an der Immobilie
Notartermin - Wie läuft er ab?
Eine der Hauptaufgaben des Notars ist es, als neutraler Vermittler zwischen den Vertragsparteien zu agieren. Zu Beginn des Termins wird der Kaufvertrag für die Immobilie erneut vom Notar vorgelesen, und juristische Begriffe werden erklärt. Eventuelle Fragen zum Inhalt des Notarvertrags werden ebenfalls beantwortet. Sollte sich während dieser Phase der Wunsch nach Änderungen am Kaufvertrag ergeben, wird der Notar erklären, ob solche Änderungen rechtlich zulässig sind. Wenn sich beide Parteien auf den Kaufvertrag für die Immobilie einigen können, wird dieser unterzeichnet und vom Notar beglaubigt.
Notartermin - Was passiert danach?
Nach der Unterzeichnung des Vertrags informiert der Notar das zuständige Finanzamt über den Immobilienkauf. Außerdem sorgt er dafür, dass die neuen Eigentümer der Immobilie im Grundbuch eingetragen werden. Das Finanzamt wird daraufhin eine Grunderwerbsteuererklärung an die Käufer der Immobilie senden. Die Kosten für die Dienstleistungen des Notars werden ebenfalls in Rechnung gestellt. Wer diese Kosten trägt, wird im nächsten Abschnitt erläutert.
Wer zahlt die Notarkosten?
Normalerweise richten sich die Notarkosten nach dem Kaufpreis der Immobilie, und die Kosten werden in der Regel vom Immobilienkäufer getragen. Der Verkäufer der Immobilie muss möglicherweise nur dann einen Teil der Kosten übernehmen, wenn spezielle Änderungen im Grundbucheintrag aufgrund des Immobilienverkaufs erforderlich sind. Dennoch sind sowohl Käufer als auch Verkäufer der Immobilie rechtlich für die Notarkosten verantwortlich. Dies ist besonders wichtig, wenn sich herausstellt, dass der Immobilienkäufer zahlungsunfähig ist. In diesem Fall muss der Verkäufer sämtliche Notarkosten tragen. Aus diesem Grund ist es ratsam, die Bonität potenzieller Käufer im Voraus zu überprüfen.
Wann ist ein Notarvertrag empfehlenswert?
Für den Kauf beziehungsweise Verkauf einer Immobilie ist der Notarvertrag nicht nur empfehlenswert, sondern zwingend erforderlich. Ohne einen notariell beglaubigten Kaufvertrag können keine Änderungen im Grundbuch vorgenommen und die Immobilie somit nicht auf die neuen Eigentümer übertragen werden. Daher ist es sinnvoll, sich im Vorfeld des Immobilienverkaufs ausführlich mit dem Thema Notarvertrag auseinanderzusetzen.
Wie bindend ist ein Notarvertrag?
Ein Notarvertrag ist rechtlich bindend, sobald beide Parteien ihn vollständig unterzeichnet haben. Es bedarf schwerwiegender Gründe, um einen Notarvertrag anzufechten. Zudem sind beide Parteien rechtlich für die im Vertrag festgelegten Notarkosten verantwortlich. In der Regel tragen die Immobilienkäufer diese Kosten.
Kann ein Notarvertrag angefochten werden?
Unter bestimmten Voraussetzungen kann ein Notarvertrag angefochten werden. Dies ist beispielsweise möglich, wenn der Verkäufer wesentliche Mängel an der Immobilie vorsätzlich verschwiegen hat. Eine weitere Möglichkeit besteht darin, von einem Vertrag zurückzutreten, wenn eine entsprechende Rücktrittsklausel im Kaufvertrag vereinbart ist.
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