Eigentumswohnung Oberstaufen - Verkauft durch Schaule Immobilien

Haus oder Wohnung privat verkaufen in Kempten und im Oberallgäu: Was Sie wissen müssen – und warum ein Makler oft die bessere Wahl ist

/in , , , , , ,

Kann ich mein Haus in Kempten privat verkaufen — und sollte ich?

Ja, der Verkauf ohne Makler ist rechtlich zulässig und in einfachen Fällen gut machbar. Ob er sinnvoll ist, entscheidet sich an drei Fragen: ob Sie den Marktwert belastbar bestimmen können, ob Sie die Haftungsrisiken kennen, und ob Sie die Zeit für Unterlagenbeschaffung, Besichtigungen und Verhandlungen haben.

Dieser Beitrag beschreibt den Privatverkauf so, dass Sie ihn durchführen können — mit allen Pflichten, Fristen und typischen Fehlerquellen. Am Ende steht eine ehrliche Abgrenzung, in welchen Fällen ein Makler wirtschaftlich sinnvoll ist und in welchen nicht.

Veröffentlicht am 24. August 2026 · Zuletzt aktualisiert am 24. August 2026 · Lesedauer 12 Minuten · Von Armin Schaule, Geschäftsführer der Schaule Immobilien GmbH, Welserstraße 3, Dietmannsried

Auf dieser Seite:

Was spricht für einen Privatverkauf, was dagegen?

Der Privatverkauf hat reale Vorteile, die in Maklertexten selten vorkommen. Sie behalten die vollständige Kontrolle über Preisstellung, Zeitplan und Käuferauswahl. Sie sparen den Verkäuferanteil der Provision. Und Sie sprechen direkt mit den Interessenten, was bei erklärungsbedürftigen Objekten von Vorteil sein kann.

Dem stehen vier Aufgaben gegenüber, die Sie vollständig selbst tragen: die Wertermittlung, die Beschaffung sämtlicher Unterlagen, die Qualifizierung der Interessenten und die Haftung für Ihre Angaben. Jede dieser Aufgaben ist für sich lösbar. Kritisch wird es, wenn eine davon unterschätzt wird — insbesondere die letzte.

Ehrlich gesagt: Bei einer marktgängigen Eigentumswohnung in guter Lage, vollständigen Unterlagen und einem Verkäufer mit Zeit und Nerven ist der Privatverkauf eine vernünftige Option. Bei einem sanierungsbedürftigen Haus, einer Erbengemeinschaft, einem vermieteten Objekt oder einem Anwesen ohne Vergleichswerte wird es deutlich anspruchsvoller.

Wie ermittle ich den richtigen Angebotspreis?

Der falsch angesetzte Angebotspreis ist der teuerste Fehler beim Privatverkauf — in beide Richtungen. Zu niedrig bedeutet verschenktes Geld. Zu hoch bedeutet Standzeit, sichtbare Preissenkungen und am Ende oft ein niedrigerer Abschluss, als von Anfang an möglich gewesen wäre.

Für die Stadt Kempten liegen belastbare Zahlen vor. Der Gutachterausschuss wertet beurkundete Kaufpreise aus, nicht Angebotspreise. Nach dem Immobilienmarktbericht 2024 für den Berichtszeitraum 2023 bis 2024 gilt für Kempten:

  • Eigentumswohnungen im Wiederverkauf: im Mittel 3.343 Euro pro Quadratmeter
  • Eigentumswohnungen als Erstverkauf im Neubau: im Mittel 5.556 Euro pro Quadratmeter
  • Sachwertfaktor für Ein- und Zweifamilienhäuser: im Mittel 1,28
  • Gesamtumsatz 2024: rund 306 Millionen Euro bei 761 Kaufverträgen

Die Spanne zwischen Wiederverkauf und Neubau von über 2.200 Euro pro Quadratmeter zeigt, warum ein einzelner Ortsdurchschnitt in die Irre führt. Wer den Wert einer Bestandswohnung an Neubaupreisen misst, liegt systematisch zu hoch.

Zwei Einschränkungen sind wichtig. Erstens gelten diese Zahlen für das Stadtgebiet Kempten und nicht automatisch für Dietmannsried, Altusried, Weitnau oder Durach. Für Umlandgemeinden ist die Datenlage dünner; dort arbeitet man mit Bodenrichtwerten und konkreten Vergleichsobjekten. Zweitens ersetzen Durchschnittswerte keine Bewertung des einzelnen Objekts — energetischer Zustand, Grundstückszuschnitt und Baujahr bewegen den Preis stärker als die Lage im Ortsmittel.

Online-Bewertungsrechner arbeiten überwiegend mit Angebotspreisen aus Portalen. Als erste Orientierung taugen sie, als Verhandlungsgrundlage nicht.

Welche Unterlagen brauche ich für den Verkauf?

Ein Teil der Unterlagen muss bereits vor der ersten Besichtigung vorliegen, der Rest spätestens zum Notartermin. Verzögerungen bei der Beschaffung sind der häufigste Grund, warum sich ein Verkauf um Wochen schiebt.

Für jedes Objekt benötigen Sie:

  • Grundbuchauszug. Ein aktueller Auszug ist keine gesetzliche Pflicht, wird von finanzierenden Banken aber regelmäßig verlangt. Erhältlich beim zuständigen Grundbuchamt.
  • Energieausweis, gültig und zum Objekt passend. Die Details stehen im nächsten Abschnitt.
  • Flurkarte oder Liegenschaftskarte, erhältlich beim Vermessungsamt.
  • Grundrisse mit nachvollziehbarer Wohnflächenberechnung. Abweichungen zwischen angegebener und tatsächlicher Fläche sind eine der häufigsten Streitursachen nach dem Verkauf.

Bei Eigentumswohnungen kommen hinzu: Teilungserklärung, Aufteilungsplan, die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen, die aktuelle Hausgeldabrechnung und ein Nachweis über den Stand der Erhaltungsrücklage. Prüfen Sie die Protokolle auf beschlossene oder absehbare Sonderumlagen — wer eine bevorstehende Sanierung verschweigt, riskiert Nachforderungen.

Bei Häusern kommen hinzu: Baugenehmigung, Baupläne, Statik falls vorhanden, Nachweise über Modernisierungen und Sanierungen sowie Wartungsbelege für Heizung und Schornstein. Bei nachträglich ausgebauten Flächen oder Anbauten sollten Sie prüfen, ob eine Baugenehmigung vorliegt. Nicht genehmigte Bauteile sind ein erheblicher Verkaufshemmnis und ein Haftungsrisiko.

Zuständig sind in Kempten das Grundbuchamt beim Amtsgericht, das Bauamt der Stadt und das Vermessungsamt; im Landkreis Oberallgäu die jeweilige Gemeinde und das Landratsamt. Rechnen Sie bei Bauakteneinsicht mit mehreren Wochen Vorlauf.

Was gilt beim Energieausweis?

Die Pflichten greifen in drei Stufen, und die erste wird am häufigsten verletzt.

  • In der Immobilienanzeige müssen die Kennwerte aus dem Energieausweis stehen: Ausweisart, Energiekennwert, wesentlicher Energieträger, Baujahr und Energieeffizienzklasse. Das bedeutet, der Ausweis muss bereits vor dem Inserieren vorliegen.
  • Spätestens bei der Besichtigung ist der Ausweis oder eine Kopie dem Kaufinteressenten vorzulegen.
  • Unverzüglich nach Abschluss des Kaufvertrags ist er dem Käufer zu übergeben.

Verstöße sind Ordnungswidrigkeiten und können mit einem Bußgeld von bis zu 10.000 Euro geahndet werden. Der Kaufvertrag selbst bleibt davon unberührt und ist auch ohne Energieausweis wirksam — falsche Energieangaben können allerdings zivilrechtliche Ansprüche des Käufers auslösen. Ein vertraglicher Verzicht auf den Energieausweis ist unwirksam.

Zur Rechtsgrundlage: Die Vorschriften standen bislang im Gebäudeenergiegesetz (GEG). Seit dem 29. Juli 2026 firmiert dasselbe Stammgesetz unter dem Namen Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG). Das Gesetz wurde umbenannt und inhaltlich neu geordnet, die Energieausweis-Pflichten bestehen fort. Ältere Ratgebertexte, die noch vom GEG sprechen, sind inhaltlich meist weiterhin zutreffend, verweisen aber auf die alte Bezeichnung.

Ein Energieausweis ist zehn Jahre gültig, auch über einen Eigentümerwechsel hinaus. Bei älteren Gebäuden ist der Bedarfsausweis in bestimmten Fällen vorgeschrieben; welcher Typ für Ihr Objekt zulässig ist, sollten Sie vor der Beauftragung klären.

Wie erstelle ich ein Exposé, das funktioniert?

Das Exposé entscheidet in wenigen Sekunden darüber, ob ein Interessent weiterklickt. Vier Dinge tragen dabei am meisten:

  • Fotos. Sie sind der größte Hebel und zugleich die häufigste Schwachstelle beim Privatverkauf. Aufgeräumte Räume, Tageslicht, Weitwinkel ohne Verzerrung, keine Menschen und keine Haustiere im Bild. Ein einziges schlechtes erstes Foto kostet mehr Interessenten als ein um zehn Prozent zu hoher Preis.
  • Korrekte Flächenangaben. Geben Sie an, nach welcher Grundlage die Wohnfläche berechnet wurde. Ungenaue Angaben sind später schwer zu verteidigen.
  • Ein Grundriss. Objekte ohne Grundriss werden nachweislich seltener angefragt, weil Interessenten die Raumaufteilung nicht einschätzen können.
  • Konkrete statt werbliche Sprache. „Ruhige Lage“ sagt nichts. „Sackgasse ohne Durchgangsverkehr, Grundschule in acht Gehminuten“ sagt etwas.

Nennen Sie auch, was nicht optimal ist. Ein offen benannter Sanierungsbedarf zieht die richtigen Interessenten an und verhindert Absprünge nach der Besichtigung.

Wie prüfe ich Kaufinteressenten auf Ernsthaftigkeit?

Beim Privatverkauf melden sich auch Personen ohne konkrete Kaufabsicht oder ohne Finanzierungsmöglichkeit. Drei Schritte reduzieren den Aufwand erheblich.

Erstens: Führen Sie vor jeder Besichtigung ein kurzes Telefonat. Fragen Sie nach der Suchsituation, dem Zeithorizont und danach, ob die Finanzierung bereits mit einer Bank besprochen wurde. Wer ausweicht, ist selten ein Käufer.

Zweitens: Bitten Sie bei ernsthaftem Interesse um eine Finanzierungsbestätigung der Bank, bevor Sie in Verhandlungen gehen. Das ist üblich und wird von seriösen Interessenten nicht als Zumutung empfunden.

Drittens: Beachten Sie den Datenschutz. Sie erheben personenbezogene Daten von Interessenten und dürfen sie nur für den konkreten Verkauf verwenden, nicht dauerhaft speichern und nicht ohne Rechtsgrundlage weitergeben. Nach Abschluss des Verkaufs sind die Daten der nicht berücksichtigten Interessenten zu löschen.

Welche Haftungsrisiken trage ich als Verkäufer?

Dieser Abschnitt ist der wichtigste des gesamten Beitrags, weil die Risiken erst nach dem Verkauf sichtbar werden.

In Kaufverträgen über gebrauchte Immobilien wird die Sachmängelhaftung üblicherweise ausgeschlossen. Dieser Ausschluss greift jedoch nicht, wenn der Verkäufer einen Mangel arglistig verschwiegen hat. Für arglistig verschwiegene Mängel haftet der Verkäufer trotz Ausschluss — und zwar über Jahre hinweg.

Als Verkäufer trifft Sie eine Offenbarungspflicht für Mängel, die für die Kaufentscheidung erkennbar wesentlich sind und die der Käufer nicht selbst erkennen kann. Typische Fälle sind früherer Wasserschaden im Keller, Schimmelbefall hinter Einbauten, undichte Stellen im Dach, bekannte Schäden an der Abwasserleitung, nicht genehmigte Anbauten oder eine beschlossene Sonderumlage bei Wohnungseigentum.

Praktischer Rat: Fertigen Sie vor dem Verkauf eine schriftliche Liste aller bekannten Mängel und Besonderheiten an, übergeben Sie sie dem Käufer und lassen Sie sie zum Bestandteil des Kaufvertrags machen. Was offengelegt und beurkundet ist, kann später nicht als verschwiegen gelten. Das ist die wirksamste Absicherung, die Sie sich selbst verschaffen können.

Zwei weitere Punkte, die beim Privatverkauf regelmäßig übersehen werden: Der Kaufvertragsentwurf des Notars ist inhaltlich von beiden Seiten zu prüfen — der Notar berät neutral und vertritt nicht Ihre Interessen. Und wenn Sie innerhalb von zehn Jahren mehr als drei Objekte verkaufen, kann steuerlich ein gewerblicher Grundstückshandel angenommen werden. Klären Sie das vorab mit Ihrem Steuerberater.

Was kostet ein Makler in Bayern und wer zahlt?

Die Maklerprovision ist frei verhandelbar; gesetzliche Sätze gibt es nicht. In Bayern ist eine Gesamtprovision von 7,14 Prozent des Kaufpreises inklusive Umsatzsteuer marktüblich, also je 3,57 Prozent für Käufer und Verkäufer.

Die gesetzliche Regelung zur Provisionsteilung gilt seit dem 23. Dezember 2020 und steht in den §§ 656a bis 656d BGB. Wichtig ist ihr begrenzter Anwendungsbereich: Sie greift beim Kauf von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen durch einen Verbraucher. Für Mehrfamilienhäuser, unbebaute Grundstücke, Gewerbeobjekte und gewerbliche Käufer gilt sie nicht.

Innerhalb dieses Anwendungsbereichs gilt: Wird der Makler für beide Seiten tätig, darf er von beiden nur dieselbe Provision verlangen. Wird er nur von einer Seite beauftragt und soll die andere sich beteiligen, darf deren Anteil den Anteil des Auftraggebers nicht übersteigen, und der Auftraggeber muss seine Zahlung zuerst nachweisen. Zusätzlich bedarf der Maklervertrag über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus der Textform.

Wann lohnt sich der Privatverkauf, wann der Makler?

Eine pauschale Antwort gibt es nicht, wohl aber eine brauchbare Faustregel.

Für den Privatverkauf sprechen: eine marktgängige Immobilie mit vielen Vergleichsobjekten, vollständige und unstrittige Unterlagen, ein klarer Eigentümer ohne Miteigentümer oder Erbengemeinschaft, kein Zeitdruck und die Bereitschaft, sich in Wertermittlung und Haftungsfragen einzuarbeiten.

Für einen Makler sprechen: fehlende Vergleichswerte, ein sanierungsbedürftiges oder vermietetes Objekt, mehrere Eigentümer mit unterschiedlichen Interessen, Zeitdruck durch Umzug oder Anschlussfinanzierung, Diskretionsbedarf, oder schlicht die Erkenntnis, dass Ihnen die 30 bis 60 Stunden fehlen, die ein sorgfältig geführter Privatverkauf realistisch beansprucht.

Wir behaupten nicht, dass ein Makler in jedem Fall mehr Erlös bringt. Was er verlässlich bringt, ist die Übernahme von Aufgaben und Risiken — und im Fall einer Wertermittlung den Vergleich mit Objekten, die er tatsächlich kennt. Wir führen jährlich über 200 Wertermittlungen in Kempten und im Allgäu durch und haben über 100 Immobilien vermittelt. Ob sich eine Beauftragung für Sie rechnet, hängt vom Objekt und von Ihrer Situation ab — und diese Frage beantworten wir Ihnen auch dann ehrlich, wenn die Antwort gegen eine Beauftragung spricht.

Was sollten Sie aus diesem Beitrag mitnehmen?

Der Privatverkauf scheitert selten am Verkaufen und häufig an drei anderen Punkten: an einem Preis, der nicht aus beurkundeten Kaufpreisen abgeleitet wurde, an unvollständigen Unterlagen und an nicht offengelegten Mängeln. Wer diese drei Punkte im Griff hat, kann seine Immobilie gut selbst verkaufen.

Wenn Sie vor der Entscheidung stehen, bewerten wir Ihre Immobilie kostenfrei und unverbindlich — mit einer begründeten Spanne und einer offenen Einschätzung, ob sich in Ihrem Fall ein Privatverkauf anbietet. Kostenfreie Wertermittlung anfragen oder anrufen unter 08374 3231034. Schaule Immobilien GmbH, Welserstraße 3, 87463 Dietmannsried.

Welche Fragen stellen Eigentümer am häufigsten?

Darf ich mein Haus in Kempten ohne Makler verkaufen?

Ja, der Privatverkauf ist rechtlich zulässig. Sie tragen dann die vollständige Verantwortung für Wertermittlung, Unterlagenbeschaffung, Vermarktung, Besichtigungen, Käuferprüfung, Verhandlung und die Vorbereitung des Notartermins. Entscheidend ist weniger die Frage, ob Sie dürfen, als ob Sie den Marktwert belastbar bestimmen und die Haftungsrisiken einschätzen können.

Welche Unterlagen brauche ich für den Immobilienverkauf?

Für jedes Objekt: Grundbuchauszug, gültiger Energieausweis, Flurkarte und Grundrisse mit Wohnflächenberechnung. Bei Eigentumswohnungen zusätzlich Teilungserklärung, Aufteilungsplan, Protokolle der Eigentümerversammlungen, Hausgeldabrechnung und Rücklagenstand. Bei Häusern zusätzlich Baugenehmigung, Baupläne und Nachweise über Modernisierungen. Rechnen Sie bei Bauakteneinsicht mit mehreren Wochen Vorlauf.

Wie hoch ist das Bußgeld, wenn der Energieausweis fehlt?

Verstöße gegen die Energieausweis-Pflichten sind Ordnungswidrigkeiten und können mit bis zu 10.000 Euro geahndet werden. Erfasst sind fehlende Pflichtangaben im Inserat, die nicht rechtzeitige Vorlage bei der Besichtigung und die unterlassene Übergabe nach Vertragsabschluss. Der Kaufvertrag selbst bleibt auch ohne Energieausweis wirksam.

Muss der Energieausweis dem Notar vorliegen?

Nein. Die Pflichten bestehen gegenüber dem Kaufinteressenten und dem Käufer, nicht gegenüber dem Notar. Vorzulegen ist der Ausweis spätestens bei der Besichtigung, zu übergeben unverzüglich nach Abschluss des Kaufvertrags. Ein Kaufvertrag kann auch ohne vorliegenden Energieausweis wirksam beurkundet werden.

Was ist eine Eigentumswohnung in Kempten wert?

Nach dem Immobilienmarktbericht des Gutachterausschusses für den Berichtszeitraum 2023 bis 2024 lagen Wiederverkäufe in Kempten im Mittel bei 3.343 Euro pro Quadratmeter, Erstverkäufe im Neubau bei 5.556 Euro pro Quadratmeter. Diese Werte beruhen auf beurkundeten Kaufpreisen und gelten für das Stadtgebiet Kempten, nicht für Umlandgemeinden.

Wer zahlt die Maklerprovision beim Verkauf in Bayern?

Die Provision ist frei verhandelbar; marktüblich sind in Bayern 7,14 Prozent inklusive Umsatzsteuer, also je 3,57 Prozent. Die gesetzliche Teilungsregelung der §§ 656a bis 656d BGB gilt seit Dezember 2020, aber nur beim Kauf von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen durch Verbraucher — nicht bei Mehrfamilienhäusern, Grundstücken oder gewerblichen Käufern.

Für welche Mängel hafte ich nach dem Verkauf?

Der übliche Gewährleistungsausschluss im Kaufvertrag greift nicht bei arglistig verschwiegenen Mängeln. Sie müssen Mängel offenlegen, die für die Kaufentscheidung wesentlich und für den Käufer nicht erkennbar sind — etwa frühere Wasserschäden, Schimmel hinter Einbauten, nicht genehmigte Anbauten oder beschlossene Sonderumlagen. Eine schriftliche Mängelliste als Vertragsbestandteil schützt Sie am wirksamsten.

Wie lange dauert ein Immobilienverkauf?

Die Dauer hängt von Preisstellung, Zustand, Lage und Vollständigkeit der Unterlagen ab. Der größte Zeitfaktor ist meist nicht die Käufersuche, sondern die Vorbereitung: Unterlagenbeschaffung, Energieausweis und Bauakteneinsicht beanspruchen mehrere Wochen. Nach der Einigung folgen Finanzierungsbestätigung, Notartermin und die Zahlungsabwicklung über die Auflassungsvormerkung.

Wann ist ein Privatverkauf keine gute Idee?

Bei fehlenden Vergleichswerten, sanierungsbedürftigen oder vermieteten Objekten, mehreren Eigentümern mit unterschiedlichen Interessen, Zeitdruck durch Umzug oder Anschlussfinanzierung sowie bei Diskretionsbedarf. In diesen Fällen liegt der Aufwand deutlich höher und die Fehlerkosten übersteigen die eingesparte Provision schnell.

Woher stammen die Angaben in diesem Beitrag?

  • Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Kempten (Allgäu), Immobilienmarktbericht 2024, Berichtszeitraum 2023 bis 2024
  • Gesetz zur Einsparung von Energie und zur Modernisierung der Wärmeversorgung in Gebäuden (Gebäudemodernisierungsgesetz, GModG), bis Juli 2026 als Gebäudeenergiegesetz (GEG) bezeichnet, insbesondere §§ 80, 87 und 108
  • Bürgerliches Gesetzbuch, insbesondere §§ 434, 444 und 656a bis 656d BGB
  • Eigene Vermarktungs- und Bewertungspraxis der Schaule Immobilien GmbH im Allgäu

Die genannten Marktdaten beziehen sich auf das Stadtgebiet Kempten und sind nicht auf Umlandgemeinden übertragbar. Dieser Beitrag stellt keine Rechts-, Steuer- oder Finanzierungsberatung dar und ersetzt keine Prüfung des Einzelfalls.

Wie wir Marktdaten auswählen, gewichten und kennzeichnen, wie wir zwischen belegten Zahlen und eigener Einschätzung trennen und in welchem Rhythmus wir unsere Beiträge aktualisieren, haben wir in unseren Redaktionsrichtlinien festgehalten. Wenn Ihnen in diesem Beitrag ein Fehler auffällt, schreiben Sie uns an info@schaule-immobilien.de — wir korrigieren und weisen die Änderung im Beitrag aus.

Wer hat diesen Beitrag geschrieben?

Armin Schaule ist Geschäftsführer der Schaule Immobilien GmbH mit Sitz in der Welserstraße 3 in Dietmannsried. Geboren und aufgewachsen in Kempten. Geprüfter Immobilienbewerter (Europäische Immobilienakademie), Immobilienmakler (IHK), Gewerbeimmobilien-Berater (Europäische Immobilienakademie), Bachelor Professional of Trade and Commerce. Seit über zehn Jahren im beratungsintensiven Vertrieb tätig. Er führt jährlich über 200 Wertermittlungen in Kempten und im Allgäu durch und hat über 100 Immobilien vermittelt. Seine Arbeitsgrundlage ist ein über Jahre aufgebautes regionales Netzwerk aus vorgemerkten Suchkunden, Notariaten, Handwerksbetrieben und Finanzierungspartnern. Fachliche Schwerpunkte sind die Bewertung und der Verkauf von Wohn- und Architektenhäusern in Kempten und im Allgäu.

Über uns · Kontakt · 08374 3231034

Was könnte Sie außerdem interessieren?