Haus mit Ölheizung verkaufen – was 2026 wirklich gilt

Kurz gesagt

Seit dem 29. Juli 2026 gilt das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG). Es hat die Austauschpflicht für 30 Jahre alte Ölheizungen und die 65-Prozent-Regel für erneuerbare Energien ersatzlos gestrichen. Ein Haus mit Ölheizung lässt sich also ohne gesetzlichen Zwang verkaufen – der Käufer muss nichts tauschen. Der Preisabschlag bleibt trotzdem, weil Käufer mit dem steigenden CO₂-Preis rechnen. Für Eigentümer im Allgäu heißt das: Verkaufen ja, vorher sanieren meist nein.

Veröffentlicht am 13. August 2026 · Lesedauer: 9 Minuten
Von Armin Schaule, Geschäftsführer Schaule Immobilien GmbH

Hinweis zur Aktualität: Die Rechtslage hat sich am 29. Juli 2026 grundlegend geändert. Ein großer Teil der Ratgeberartikel, die Sie derzeit im Netz finden, bezieht sich noch auf die alte Fassung des Gebäudeenergiegesetzes. Prüfen Sie bei jeder Quelle das Datum.

Was sich am 29. Juli 2026 geändert hat

Das Gebäudeenergiegesetz heißt jetzt Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG). Es wurde am 10. Juli 2026 beschlossen, am 28. Juli im Bundesgesetzblatt verkündet und ist seit dem 29. Juli in Kraft. Die Änderungen für Eigentümer mit Ölheizung sind erheblich:

Bisher (GEG)	Jetzt (GModG)
Austauschpflicht für 30 Jahre alte Konstanttemperaturkessel	gestrichen
Neue Heizungen mit mindestens 65 % erneuerbaren Energien	entfällt
Vorgaben gekoppelt an die kommunale Wärmeplanung (Frist 2028 für Gemeinden unter 100.000 Einwohnern)	Kopplung entfällt
–	Neu: Bio-Treppe für neu eingebaute Öl- und Gasheizungen

Für Sie als Eigentümer bedeutet das in einem Satz: Es gibt keinen gesetzlichen Zwang mehr, Ihre funktionierende Ölheizung auszutauschen – weder für Sie noch für einen künftigen Käufer.

Genau diese Frage ist es, die Kaufinteressenten seit drei Jahren von Bestandsimmobilien mit Ölheizung ferngehalten hat. Die Antwort hat sich geändert.

Die Bio-Treppe: was beim Neueinbau gilt

Wer neu eine Öl- oder Gasheizung einbaut, muss sie schrittweise mit einem wachsenden Anteil klimaneutraler Brennstoffe betreiben. Diese sogenannte Bio-Treppe sieht vor:

ab 2029: mindestens 10 Prozent
ab 2030: mindestens 15 Prozent
ab 2035: mindestens 30 Prozent
ab 1. Januar 2040: mindestens 60 Prozent

Erfüllen lässt sich das über Bioöl, Biomethan, biogenes Flüssiggas oder Wasserstoff und dessen Derivate. Parallel dazu werden die Inverkehrbringer von Öl und Gas verpflichtet, ihren Produkten Biokomponenten beizumischen – ab 2028 zunächst rund ein Prozent, bis 2045 vollständig. Dieser Anteil lässt sich auf die Bio-Treppe anrechnen.

Wichtig für Verkäufer: Die Bio-Treppe betrifft neu eingebaute Anlagen. Ihre bestehende Ölheizung fällt nicht darunter. Sie darf weiter betrieben und repariert werden.

Warum der Preisabschlag trotzdem bleibt

Hier kommt der Teil, den kein Eigentümer gerne hört: Die gesetzliche Pflicht ist weg, der wirtschaftliche Druck nicht.

Käufer kalkulieren nicht mit Gesetzen, sondern mit Betriebskosten über zwanzig Jahre. Und die zentrale Größe dabei ist der CO₂-Preis. Die Bundesregierung hat erklärt, künftig stärker auf die CO₂-Bepreisung als Steuerungsinstrument zu setzen – statt auf ordnungsrechtliche Vorgaben. Für Heizöl heißt das: Der Betrieb wird planbar teurer, ohne dass ein Verbot nötig wäre.

Dazu kommt die Bio-Quote der Lieferanten. Wenn Heizöl ab 2028 verpflichtend Bioanteile enthalten muss, die bis 2045 auf hundert Prozent steigen, wirkt sich das auf den Literpreis aus. Diese Kosten trägt der Betreiber, nicht der Gesetzgeber.

Was das für Ihren Verkaufspreis bedeutet: Ein Kaufinteressent, der ein Haus mit funktionierender Ölheizung besichtigt, rechnet weiterhin mit einem Austauschbudget. In unseren Verkaufsgesprächen bewegt sich dieses Budget je nach Objektgröße und Heizsystem typischerweise im mittleren fünfstelligen Bereich. Dieser Betrag wird vom Angebotspreis abgezogen – nicht als Drohung, sondern als schlichte Kalkulation.

Der Unterschied zu vorher: Es ist jetzt eine Verhandlung, keine Bedingung. Das ist eine spürbar bessere Ausgangslage.

Sollte ich die Heizung vor dem Verkauf tauschen?

In den meisten Fällen: nein. Die Rechnung geht selten auf.

Eine neue Wärmepumpe kostet im Einfamilienhaus je nach Gebäude und notwendigen Vorarbeiten – Heizkörpertausch, hydraulischer Abgleich, gegebenenfalls Dämmmaßnahmen – einen erheblichen Betrag. Der Verkaufspreis steigt dadurch in aller Regel nicht um denselben Betrag. Sie investieren also einen Euro, um am Ende sechzig bis achtzig Cent zurückzubekommen.

Hinzu kommt: Sie treffen eine technische Entscheidung für jemanden, der noch nicht feststeht. Der Käufer hätte vielleicht Pellets gewollt, oder er plant ohnehin einen Anbau und will die Heizlast neu berechnen lassen.

Es gibt zwei Ausnahmen. Erstens: Die Anlage ist defekt oder steht unmittelbar davor. Ein Haus mit nachweislich kaputter Heizung verkauft sich deutlich schlechter als eines mit alter, aber laufender Anlage – hier geht es nicht um Wertsteigerung, sondern um Verkäuflichkeit. Zweitens: Sie planen ohnehin, noch einige Jahre im Haus zu bleiben. Dann sanieren Sie für sich, nicht für den Verkauf.

Das Förderargument – für den Käufer, nicht für Sie

Seit dem 21. Juli 2026 gilt die Bundesförderung für effiziente Gebäude mit neuen Konditionen. Die wichtigsten Punkte:

Förderfähige Kosten im Einfamilienhaus: 28.000 € (bisher 30.000 €), mit weiterer Absenkung um 750 € je Halbjahr
Grundförderung: 30 Prozent
Klimageschwindigkeitsbonus: aktuell 16 Prozentpunkte – sinkt halbjährlich um vier Punkte und entfällt ab 1. August 2028 vollständig
Einkommensbonus gestaffelt nach Haushaltseinkommen, zusätzlich ein Kinderzuschlag
Kombinierbar bis maximal 80 Prozent der förderfähigen Kosten

Das ist ein starkes Verkaufsargument – aber es gehört dem Käufer, nicht Ihnen. Wer das Haus kauft und danach die Heizung tauscht, kann die Förderung selbst beantragen. Und weil der Klimageschwindigkeitsbonus halbjährlich sinkt, entsteht dabei ein echter Zeitdruck auf Käuferseite.

Wir nutzen das in der Vermarktung: Statt die alte Heizung zu verschweigen, rechnen wir dem Interessenten vor, was ihn der Tausch nach Förderung tatsächlich kostet – und was er verliert, wenn er ein halbes Jahr wartet. Das dreht ein Gegenargument in ein Argument um.

Was ins Exposé gehört – und was rechtlich Pflicht ist

Nach § 87 GModG müssen kommerzielle Immobilienanzeigen die Kennwerte des Energieausweises enthalten, sofern dieser bei Aufgabe der Anzeige vorliegt: Art des Ausweises, Energiekennwert, wesentlicher Energieträger für die Heizung, bei Wohngebäuden Baujahr und Energieeffizienzklasse.

Das eigentliche Risiko ist nicht das Bußgeld. Der Bundesgerichtshof hat 2017 entschieden (I ZR 232/16), dass diese Pflichtangaben Marktverhaltensregelungen im Sinne des § 3a UWG sind. Fehlende Angaben sind damit wettbewerbsrechtlich abmahnfähig – und Abmahnungen kommen von Mitbewerbern, nicht von Behörden. Wer privat inseriert und die Angaben weglässt, geht ein reales finanzielles Risiko ein.

Zum 1. Januar 2027 kommen weitere Änderungen: Der digitale, maschinenlesbare Energieausweis wird Standard, das Ausstellungsdatum wird zusätzliche Pflichtangabe in der Anzeige, und die Energieeffizienzklasse wird für alle Ausweise verpflichtend ausgewiesen. Für Ausweise, die vor dem Stichtag ausgestellt wurden, gelten Übergangsregelungen.

Über die Pflichtangaben hinaus gehört ins Exposé alles, was der Käufer ohnehin fragen wird: Baujahr und Typ des Kessels, Zustand des Tanks und dessen Fassungsvermögen, letzte Wartung, Schornsteinfegerprotokoll, Verbrauch der letzten Jahre in Litern. Wer diese Zahlen offen nennt, wird als verlässlich wahrgenommen. Wer sie zurückhält, erzeugt genau das Misstrauen, das später den Preis drückt.

Wie das im Allgäu konkret aussieht

Der Anteil an Ölheizungen liegt in ländlichen Gemeinden wie Dietmannsried, Altusried oder Wiggensbach deutlich über dem Bundesschnitt. Der Grund ist einfach: Wo kein Gasnetz liegt, war Öl über Jahrzehnte die naheliegende Wahl. In den Weilern und Einöden ist es bis heute oft die einzige praktikable.

Für Verkäufer heißt das zweierlei. Erstens: Sie sind mit diesem Thema nicht allein, und Käufer in der Region kennen die Situation. Ein Haus mit Ölheizung ist hier kein Ausnahmefall, sondern ein Normalfall – das entschärft die Verhandlung.

Zweitens: Die Alternativen sind hier andere als in der Stadt. Fernwärmeanschlüsse existieren in den Ortsteilen praktisch nicht. Dafür sind Pellet- und Hackschnitzelheizungen im Allgäu naheliegend, weil Brennstoff aus der Region kommt und viele Anwesen den nötigen Lagerraum ohnehin haben. Bei Hofstellen und ehemaligen landwirtschaftlichen Gebäuden ist das häufig die realistischste Lösung – und ein Argument, das im Exposé stehen sollte, wenn der Platz dafür da ist.

Ein weiterer regionaler Punkt: Der oberirdische Öltank im Keller ist bei Objekten der Baujahre 1960 bis 1985 die Regel. Käufer fragen nach Zustand, Auffangwanne und Wasserschutzgebiet. Klären Sie das vorab beim Landratsamt Oberallgäu, wenn Ihr Objekt in einem Schutzgebiet liegt – nachträglich aufkommende Fragen kosten Verhandlungsspielraum.

Hinweis: Dieser Beitrag gibt den Rechtsstand vom August 2026 wieder und ersetzt keine Rechts-, Steuer- oder Energieberatung. Für die Bewertung Ihres konkreten Gebäudes ist eine qualifizierte Energieberatung der richtige Weg; für Förderfragen die Programmbedingungen von BAFA und KfW in der jeweils gültigen Fassung.

Fazit

Die Streichung der Austauschpflicht ist für Eigentümer mit Ölheizung eine echte Entlastung – und ein guter Zeitpunkt für einen Verkauf. Der Verkaufsdruck durch das Gesetz ist weg. Was bleibt, ist der Verkaufsdruck durch den Markt: Käufer rechnen weiterhin mit dem CO₂-Preis, und dieser Effekt verstärkt sich mit jedem Jahr.

Wer in den nächsten Jahren ohnehin verkaufen möchte, sollte nicht auf bessere Zeiten warten. Die Schere zwischen sanierten und unsanierten Objekten öffnet sich weiter, und der Vorteil der neuen Rechtslage ist am größten, solange Käufer sich noch daran erinnern, wie die alte aussah.

Wir bewerten Ihre Immobilie kostenfrei und unverbindlich – und sagen Ihnen dabei konkret, welchen Abschlag die Heizung in Ihrem Fall tatsächlich auslöst. Meist ist er kleiner, als Eigentümer befürchten.

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Schaule Immobilien GmbH · Welserstr. 3 · 87463 Dietmannsried

Häufige Fragen

Muss ich meine Ölheizung 2026 austauschen?

Nein. Mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz, in Kraft seit 29. Juli 2026, wurde die Austauschpflicht für 30 Jahre alte Öl- und Gasheizungen gestrichen. Eine funktionierende Anlage darf weiter betrieben und repariert werden. Auch die bisherige Pflicht, neue Heizungen zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien zu betreiben, ist entfallen.

Kann ich ein Haus mit Ölheizung überhaupt noch verkaufen?

Ja, und seit Juli 2026 unter deutlich besseren Voraussetzungen. Der Käufer ist gesetzlich nicht mehr zum Austausch verpflichtet. Ein Preisabschlag bleibt jedoch üblich, weil Käufer mit steigenden CO₂-Kosten und dem späteren Austausch kalkulieren.

Wie stark drückt eine Ölheizung den Verkaufspreis?

Käufer setzen in der Regel das Budget an, das ein späterer Heizungstausch kosten würde – abzüglich der Förderung, die sie selbst beantragen können. Wie hoch dieser Abschlag ausfällt, hängt von Gebäudegröße, Zustand der Anlage, Dämmstandard und den örtlichen Alternativen ab. Eine pauschale Zahl gibt es nicht; das lässt sich nur objektbezogen ermitteln.

Lohnt es sich, die Heizung vor dem Verkauf zu tauschen?

Meist nicht. Die Investition erhöht den Verkaufspreis in aller Regel nicht um denselben Betrag. Sinnvoll ist ein Tausch vor dem Verkauf vor allem dann, wenn die Anlage defekt ist oder kurz davorsteht – oder wenn Sie ohnehin noch einige Jahre selbst im Haus wohnen.

Was ist die Bio-Treppe und betrifft sie mich?

Die Bio-Treppe verpflichtet Betreiber neu eingebauter Öl- und Gasheizungen zu einem wachsenden Anteil klimaneutraler Brennstoffe: ab 2029 zehn Prozent, ab 2030 fünfzehn, ab 2035 dreißig und ab 2040 mindestens sechzig Prozent. Bestehende Anlagen sind davon nicht betroffen.

Welche Förderung gibt es aktuell für den Heizungstausch?

Seit dem 21. Juli 2026 gelten neue Konditionen: förderfähige Kosten von 28.000 € im Einfamilienhaus, 30 Prozent Grundförderung, ein Klimageschwindigkeitsbonus von derzeit 16 Prozentpunkten, der halbjährlich um vier Punkte sinkt und ab August 2028 entfällt, sowie ein einkommensabhängiger Bonus. Kombiniert sind bis zu 80 Prozent möglich. Maßgeblich sind die jeweils gültigen Programmbedingungen von BAFA und KfW.

Welche Angaben zur Heizung muss ich im Inserat machen?

Nach § 87 GModG müssen kommerzielle Immobilienanzeigen die Kennwerte des Energieausweises enthalten, wenn dieser vorliegt – unter anderem Art des Ausweises, Energiekennwert, wesentlicher Energieträger, bei Wohngebäuden Baujahr und Energieeffizienzklasse. Fehlende Angaben sind nach BGH-Rechtsprechung wettbewerbsrechtlich abmahnfähig.

Was ändert sich zum 1. Januar 2027 beim Energieausweis?

Der digitale, maschinenlesbare Energieausweis wird Standard, das Ausstellungsdatum wird zusätzliche Pflichtangabe in Immobilienanzeigen, und die Energieeffizienzklasse wird durchgängig ausgewiesen. Für vorher ausgestellte Ausweise sieht das Gesetz gestaffelte Übergangsvorschriften vor.

Welche Heizung ist im Allgäu die realistische Alternative?

Fernwärme steht in den Ortsteilen praktisch nicht zur Verfügung. Wärmepumpen funktionieren bei ausreichend gedämmten Gebäuden gut; bei ungedämmten Altbauten sind zusätzliche Maßnahmen nötig. Pellet- und Hackschnitzelheizungen sind hier oft naheliegend, weil Brennstoff regional verfügbar ist und viele Anwesen den Lagerraum bereits haben. Welche Lösung passt, klärt eine Energieberatung am konkreten Gebäude.

Quellen

Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG), in Kraft seit 29. Juli 2026 – insbesondere §§ 79 bis 88, § 108 und § 112
Gesetz zur Änderung des Gebäudeenergiegesetzes, verkündet im Bundesgesetzblatt am 28. Juli 2026
Informationsportal der Bundesregierung zum GModG (gmodg.bund.de)
Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG), Konditionen seit 21. Juli 2026
BGH, Urteil vom 05.10.2017, Az. I ZR 232/16 – Pflichtangaben als Marktverhaltensregelung
Gesetz gegen den unlauteren Wettbewerb (UWG), § 3a
Eigene Vermarktungsdaten der Schaule Immobilien GmbH

Rechtsstand: August 2026. Die gesetzlichen Rahmenbedingungen befinden sich derzeit in Bewegung; Teile des GModG treten stufenweise bis 2030 in Kraft. Dieser Beitrag ersetzt keine Rechts-, Steuer- oder Energieberatung.

Armin Schaule · Geschäftsführer, Schaule Immobilien GmbH

Geboren und aufgewachsen in Kempten. Geprüfter Immobilienbewerter (Europäische Immobilienakademie), Immobilienmakler (IHK), Gewerbeimmobilien-Berater (Europäische Immobilienakademie), Bachelor Professional of Trade and Commerce. Seit über zehn Jahren im beratungsintensiven Vertrieb tätig. Fachliche Schwerpunkte: Verkauf von Häusern und Architektenhäusern in Kempten und im Allgäu.

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