Erbengemeinschaft uneinig: Wie verkaufen wir das geerbte Haus trotzdem?

Veröffentlicht am 13. August 2026 · Lesedauer: 7 Minuten
Von Armin Schaule, Geschäftsführer Schaule Immobilien GmbH

Warum eine Erbengemeinschaft so schwer zu bewegen ist

Mit dem Tod des Erblassers geht der Nachlass auf alle Erben gemeinsam über. Es entsteht eine Erbengemeinschaft nach § 2032 BGB – und die ist eine sogenannte Gesamthandsgemeinschaft. Das bedeutet: Niemandem gehört ein bestimmtes Zimmer, ein bestimmter Anteil am Grundstück oder ein bestimmter Teil des Hauses. Allen gehört alles gemeinsam.

Daraus folgt der entscheidende Satz: Über das Haus kann nur gemeinsam verfügt werden (§ 2040 BGB). Ein einziger Miterbe, der nicht unterschreibt, blockiert den Verkauf vollständig – unabhängig davon, ob er ein Zehntel oder die Hälfte erbt.

Gleichzeitig gilt: Jeder Miterbe kann jederzeit verlangen, dass die Gemeinschaft auseinandergesetzt wird (§ 2042 BGB). Die Erbengemeinschaft ist also von Anfang an auf Auflösung angelegt. Sie ist ein Zustand, kein Dauerzustand.

Genau hier entsteht die typische Blockade: Einer will verkaufen, einer will halten, einer ist unentschlossen – und niemand kann den anderen zwingen. Was viele Erben nicht wissen: Es gibt trotzdem einen Weg, und meistens sogar mehrere.

Die vier Wege aus der Erbengemeinschaft

Weg	Voraussetzung	Wirtschaftliches Ergebnis
1. Gemeinsamer Verkauf	Alle Miterben stimmen zu	Bestes Ergebnis, voller Marktpreis
2. Übernahme durch einen Miterben	Einigung über Wert und Auszahlung, Finanzierung steht	Gut, wenn der Wert sauber ermittelt ist
3. Verkauf des eigenen Erbteils	Notarielle Beurkundung (§ 2033 BGB), keine Zustimmung der anderen nötig	Meist mit deutlichem Abschlag
4. Teilungsversteigerung	Antrag eines einzelnen Miterben genügt (§ 180 ZVG)	Regelmäßig unter Verkehrswert, plus Verfahrenskosten

Weg 1: Der gemeinsame Verkauf

Der wirtschaftlich mit Abstand beste Weg – und häufiger erreichbar, als die Beteiligten zu Beginn glauben. Voraussetzung ist eine gemeinsame Tatsachengrundlage: Was ist das Haus wert, welche Kosten stehen an, was bleibt nach Steuern für jeden übrig. Über Zahlen lässt sich verhandeln. Über Vermutungen nicht.

Weg 2: Ein Miterbe übernimmt und zahlt die anderen aus

Typisch, wenn ein Kind im Haus wohnt oder in der Nähe lebt. Hier scheitert es selten am Willen, sondern an zwei Punkten: Die Bank finanziert nur, wenn der Wert belastbar belegt ist – und die weichenden Miterben wollen sicher sein, dass sie nicht unter Wert abgefunden werden. Beides löst dasselbe Instrument: eine neutrale, nachvollziehbare Wertermittlung.

Ein einzelner Miterbe kann auch gegen Abfindung aus der Gemeinschaft ausscheiden, während die übrigen weitermachen. Ob und wie das in Ihrem Fall funktioniert, gehört in die Hand eines Anwalts oder Notars.

Weg 3: Den eigenen Erbteil verkaufen

Der oft übersehene Weg: Jeder Miterbe kann seinen Anteil am Nachlass verkaufen – notariell beurkundet und ohne Zustimmung der anderen (§ 2033 BGB). Das ist das einzige Instrument, mit dem sich ein Einzelner aus eigener Kraft lösen kann.

Zwei Dinge sind dabei wichtig. Erstens haben die übrigen Miterben ein gesetzliches Vorkaufsrecht (§ 2034 BGB) und können innerhalb von zwei Monaten nach Mitteilung eintreten. Zweitens: Gewerbliche Erbteilskäufer kalkulieren mit erheblichen Abschlägen, weil sie das Konfliktrisiko und die ungewisse Dauer einpreisen. Wer diesen Weg wählt, tauscht Geld gegen Ruhe.

Weg 4: Die Teilungsversteigerung

Jeder einzelne Miterbe kann sie beim zuständigen Amtsgericht beantragen (§ 180 ZVG). Sie ist damit das schärfste Druckmittel – und wirtschaftlich fast immer die schlechteste Lösung. Versteigerungserlöse liegen regelmäßig unter dem Verkehrswert, das Verfahren dauert Monate bis Jahre, es entstehen Gerichts- und Sachverständigenkosten, und alles wird öffentlich.

Aus unserer Erfahrung ist die Teilungsversteigerung meist nicht das Ziel, sondern die Folge davon, dass niemand mehr redet.

Was in der Praxis am häufigsten übersehen wird

Der Streit dreht sich selten wirklich um Geld. Er dreht sich darum, wer bestimmen darf. Das Haus, in dem alle aufgewachsen sind, ist keine Anlageimmobilie – und derjenige, der sich um die Eltern gekümmert hat, empfindet eine gleiche Aufteilung oft als ungerecht. Ein Makler löst diesen Konflikt nicht. Aber eine neutrale Wertzahl nimmt ihm die Grundlage: Wenn niemand mehr den Verdacht haben muss, über den Tisch gezogen zu werden, bleibt eine sachliche Verhandlung übrig.

Die Kosten laufen weiter. Grundsteuer, Versicherung, Heizung im Winter, Reparaturen. Ein leerstehendes Haus verliert zudem messbar an Substanz – Feuchtigkeit, Schimmel, Frostschäden. Wir sehen Objekte, bei denen zwei Jahre Streit mehr gekostet haben als die strittige Differenz.

Die Grundbuchberichtigung ist zwei Jahre lang gebührenfrei. Wird der Antrag auf Berichtigung des Grundbuchs innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall gestellt, fallen dafür keine Gebühren an. Danach schon. Das ist eine der wenigen Fristen, die bares Geld spart und trotzdem regelmäßig verstreicht.

Ein Erbschein ist nicht immer nötig. Liegt ein notarielles Testament oder ein Erbvertrag vor, genügt für das Grundbuch in der Regel die Urkunde zusammen mit der Eröffnungsniederschrift des Nachlassgerichts (§ 35 GBO). Das spart Zeit und die Erbscheinsgebühren, die sich am Nachlasswert bemessen.

Die Spekulationsfrist wird meist falsch gerechnet. Beim Erben zählt nicht Ihr Erwerbszeitpunkt, sondern der des Erblassers. Hat er das Haus vor mehr als zehn Jahren gekauft, ist der Verkauf regelmäßig nicht steuerpflichtig – auch wenn Sie erst seit einem halben Jahr im Grundbuch stehen. Wie das in Ihrem Fall aussieht, klärt Ihr Steuerberater.

Wie das im Allgäu konkret aussieht

Zuständig ist das Nachlassgericht am Amtsgericht Kempten (Allgäu), Residenzplatz 4–6 – maßgeblich ist der letzte gewöhnliche Aufenthalt des Erblassers. Dort werden Testamente eröffnet, Erbscheine erteilt und Ausschlagungen entgegengenommen. Eine Erbausschlagung muss binnen sechs Wochen erklärt werden und persönlich zur Niederschrift oder notariell beglaubigt erfolgen – ein einfacher Brief genügt nicht.

Zwei regionale Besonderheiten kommen hinzu.

Hofstellen und landwirtschaftliches Vermögen. In Gemeinden wie Altusried mit rund 300 landwirtschaftlichen Vollerwerbsbetrieben oder in den Weilern rund um Dietmannsried ist das der Regelfall, nicht die Ausnahme. Bayern kennt keine Höfeordnung wie einige norddeutsche Länder – es gilt das allgemeine Erbrecht. Für Landgüter kann jedoch § 2049 BGB greifen, wenn der Erblasser die Übernahme zum Ertragswert angeordnet hat. Der Ertragswert liegt typischerweise deutlich unter dem Verkehrswert, was bei den weichenden Erben regelmäßig zu Konflikten führt. Ob eine solche Anordnung vorliegt und wie sie wirkt, muss anwaltlich geprüft werden.

Die Lage im Außenbereich. Bei Hofstellen, Resthöfen und Anwesen in Alleinlage entscheidet § 35 BauGB darüber, was mit Stall, Scheune und Tenne noch geschehen darf. Diese Frage beeinflusst den Wert stärker als jede Quadratmeterzahl – und sie muss vor der Auseinandersetzung geklärt sein, nicht danach.

Hinzu kommt eine schlichte Praxisfrage: Miterben leben heute selten alle im Allgäu. Wer in Hamburg oder Zürich sitzt, kann weder Handwerker koordinieren noch Besichtigungen begleiten. Diese Aufgaben zu bündeln, ist ein erheblicher Teil unserer Arbeit in solchen Mandaten.

Fristen im Überblick

Frist	Wofür
6 Wochen	Erbausschlagung ab Kenntnis vom Erbfall (§ 1944 BGB)
3 Monate	Anzeige des Erwerbs beim Finanzamt (§ 30 ErbStG)
2 Monate	Vorkaufsrecht der Miterben beim Erbteilsverkauf (§ 2034 BGB)
2 Jahre	Gebührenfreie Grundbuchberichtigung nach dem Erbfall
10 Jahre	Spekulationsfrist – gerechnet ab Anschaffung durch den Erblasser

Wichtig: Dieser Beitrag erklärt die gesetzliche Systematik und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Für Ihren konkreten Fall sind ein Fachanwalt für Erbrecht und Ihr Steuerberater die richtigen Ansprechpartner. Wir arbeiten mit beiden Berufsgruppen in der Region regelmäßig zusammen und vermitteln auf Wunsch den Kontakt.

Fazit

Eine zerstrittene Erbengemeinschaft ist kein Grund, ein Haus jahrelang stehen zu lassen. Das Gesetz kennt vier Wege aus der Blockade, und in der überwiegenden Zahl der Fälle lässt sich einer der ersten drei erreichen – vorausgesetzt, alle Beteiligten arbeiten mit denselben Zahlen.

Deshalb beginnen wir in solchen Mandaten nicht mit der Vermarktung, sondern mit einer neutralen Wertermittlung. Nicht als Verkaufsargument, sondern als Grundlage, auf die sich alle Miterben beziehen können – auch die, die zunächst gar nicht verkaufen wollen.

Wir bewerten die geerbte Immobilie kostenfrei und unverbindlich und stellen das Ergebnis auf Wunsch allen Miterben in gleicher Form zur Verfügung.

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Häufige Fragen zur Erbengemeinschaft

Kann ein einzelner Miterbe den Hausverkauf blockieren?

Ja. Über einen Nachlassgegenstand können die Miterben nur gemeinsam verfügen (§ 2040 BGB). Ein einziger Miterbe, der nicht zustimmt, verhindert den Verkauf – unabhängig von der Höhe seines Erbanteils. Wer sich daraus lösen will, kann seinen eigenen Erbteil verkaufen (§ 2033 BGB) oder die Teilungsversteigerung beantragen (§ 180 ZVG).

Was ist eine Teilungsversteigerung und was bringt sie?

Bei der Teilungsversteigerung wird die Immobilie gerichtlich versteigert und der Erlös unter den Miterben aufgeteilt. Jeder einzelne Miterbe kann sie beantragen. Wirtschaftlich ist sie meist die schlechteste Lösung: Die Erlöse liegen regelmäßig unter dem Verkehrswert, das Verfahren dauert und verursacht Gerichts- sowie Sachverständigenkosten.

Kann ich meinen Erbteil verkaufen, ohne die anderen zu fragen?

Ja. Der Verkauf des Anteils am Nachlass ist ohne Zustimmung der Miterben möglich, muss aber notariell beurkundet werden (§ 2033 BGB). Die übrigen Miterben haben allerdings ein Vorkaufsrecht und können innerhalb von zwei Monaten nach Mitteilung eintreten (§ 2034 BGB). Gewerbliche Erbteilskäufer kalkulieren üblicherweise mit deutlichen Abschlägen.

Wer zahlt die laufenden Kosten des geerbten Hauses?

Grundsätzlich trägt die Erbengemeinschaft die Kosten gemeinsam aus dem Nachlass, im Innenverhältnis nach Erbquoten. In der Praxis streckt häufig ein Miterbe vor. Solche Auslagen sollten von Anfang an dokumentiert werden, damit sie bei der Auseinandersetzung berücksichtigt werden können.

Fällt beim Verkauf eines geerbten Hauses Spekulationssteuer an?

Beim unentgeltlichen Erwerb wird die Anschaffung durch den Erblasser zugerechnet. Hat der Erblasser die Immobilie vor mehr als zehn Jahren angeschafft, ist der Verkauf regelmäßig nicht steuerpflichtig – unabhängig davon, wie lange Sie selbst Eigentümer sind. Die Beurteilung des Einzelfalls gehört zum Steuerberater.

Wie hoch sind die Freibeträge bei der Erbschaftsteuer?

Ehegatten und eingetragene Lebenspartner haben einen Freibetrag von 500.000 €, Kinder und Stiefkinder 400.000 €, Enkel in der Regel 200.000 €, Geschwister, Nichten und Neffen 20.000 €. Für selbstgenutzte Familienheime können zusätzliche Befreiungen greifen. Der Erwerb ist dem Finanzamt binnen drei Monaten anzuzeigen (§ 30 ErbStG).

Brauchen wir einen Erbschein, um das Haus zu verkaufen?

Nicht zwingend. Liegt ein notarielles Testament oder ein Erbvertrag vor, genügt dem Grundbuchamt in der Regel die Urkunde zusammen mit der Eröffnungsniederschrift des Nachlassgerichts (§ 35 GBO). Nur bei privatschriftlichem Testament oder gesetzlicher Erbfolge wird üblicherweise ein Erbschein benötigt. Zuständig ist das Nachlassgericht am Amtsgericht Kempten (Allgäu).

Wie lange dauert es, eine Erbengemeinschaft aufzulösen?

Bei Einigkeit ist ein Verkauf innerhalb weniger Monate möglich, einschließlich Grundbuchberichtigung und Vermarktung. Bei Streit können Jahre vergehen – eine Teilungsversteigerung allein dauert häufig zwölf Monate und mehr. Der zeitliche Unterschied ist meist teurer als der strittige Betrag.

Was ist mit einer geerbten Hofstelle im Allgäu?

Bayern kennt keine Höfeordnung; es gilt das allgemeine Erbrecht. Für Landgüter kann § 2049 BGB eine Übernahme zum Ertragswert vorsehen, wenn der Erblasser dies angeordnet hat – dieser liegt meist deutlich unter dem Verkehrswert. Zusätzlich entscheidet bei Objekten im Außenbereich § 35 BauGB darüber, wie Stall und Scheune künftig genutzt werden dürfen. Beides sollte vor der Auseinandersetzung geklärt sein.

Quellen

• Bürgerliches Gesetzbuch, insbesondere §§ 1944, 2032, 2033, 2034, 2038, 2040, 2042, 2049 BGB
• Gesetz über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung (ZVG), insbesondere § 180
• Grundbuchordnung (GBO), § 35
• Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz (ErbStG), insbesondere §§ 13, 16, 30
• Einkommensteuergesetz (EStG), § 23
• Amtsgericht Kempten (Allgäu), Nachlassabteilung – Bayerisches Staatsministerium der Justiz
• BayernPortal, Erbschein – Beantragung

Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick über die Rechtslage und stellt keine Rechts- oder Steuerberatung dar. Für Ihren konkreten Fall wenden Sie sich bitte an einen Fachanwalt für Erbrecht und Ihren Steuerberater. Stand: August 2026. → Unsere Redaktionsrichtlinien

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