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Zinsen und Immobilienmarkt in Kempten und im Oberallgäu 2026: Was Käufer und Verkäufer jetzt wissen müssen

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Wie wirken sich die Zinsen 2026 auf den Immobilienmarkt in Kempten und im Oberallgäu aus?

Die Bauzinsen liegen im August 2026 bei rund 3,6 bis 4,4 Prozent für zehn Jahre Zinsbindung und sind zuletzt eher gestiegen als gefallen. Für Käufer bedeutet das: Der erhoffte Zinsrückgang ist vorerst ausgeblieben. Für Verkäufer bedeutet es, dass die Nachfrage vorhanden, aber deutlich preissensibler ist als vor 2022.

Dieser Beitrag ordnet die aktuelle Zinslage ein, nennt die belastbaren Marktdaten für Kempten und beschreibt, was beides konkret für Kauf- und Verkaufsentscheidungen in der Region bedeutet.

Veröffentlicht am 24. August 2026 · Zuletzt aktualisiert am 24. August 2026 · Lesedauer 10 Minuten · Von Armin Schaule, Geschäftsführer der Schaule Immobilien GmbH, Welserstraße 3, Dietmannsried

Hinweis zur Aktualität: Zinsangaben verändern sich laufend. Die Werte in diesem Beitrag geben den Stand vom 24. August 2026 wieder. Wir aktualisieren ihn quartalsweise und weisen das Änderungsdatum oben aus.

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Wie hoch sind die Bauzinsen aktuell und wohin bewegen sie sich?

Für ein Darlehen mit zehn Jahren Zinsbindung liegt die Marktspanne im August 2026 bei etwa 3,6 bis 4,4 Prozent effektiv. Der Marktdurchschnitt nach Bundesbankdaten bewegt sich bei rund 3,7 Prozent, günstigste Konditionen bei sehr guter Bonität und geringem Beleihungsauslauf beginnen darunter. Für fünfzehn Jahre Zinsbindung zahlen Sie typischerweise 0,2 bis 0,3 Prozentpunkte mehr.

Wichtiger als die Momentaufnahme ist die Richtung. Die Europäische Zentralbank hat am 11. Juni 2026 die Leitzinsen um 25 Basispunkte angehoben — die erste Anhebung seit 2023 — und diese Entscheidung am 23. Juli bestätigt. Hintergrund ist die wieder anziehende Inflation, die im Juli 2026 in Deutschland bei 2,8 Prozent lag nach 2,3 Prozent im Juni. Etwa die Hälfte der befragten Marktexperten rechnet bis Jahresende mit leicht steigenden Bauzinsen, die Mehrheit mit einer Seitwärtsbewegung in den nächsten ein bis zwei Monaten.

Was daraus für Sie folgt: Die Erwartung, dass sich Warten durch fallende Zinsen auszahlt, hat sich in den vergangenen Monaten nicht bestätigt. Was daraus nicht folgt: dass Sie deshalb schnell kaufen sollten. Zinsprognosen sind unsicher, und wir geben keine. Entscheidend ist, ob die monatliche Rate zu Ihrem Budget passt — nicht, ob der Zins in sechs Monaten zwei Zehntel niedriger liegen könnte.

Was hat die Zinswende seit 2022 mit dem Allgäuer Markt gemacht?

Die EZB leitete die Zinswende im Juli 2022 ein; die Bauzinsen begannen bereits in den Monaten davor zu steigen, weil die Märkte den Schritt vorwegnahmen. Innerhalb von rund achtzehn Monaten stiegen sie von unter einem Prozent auf über vier Prozent.

Die Folgen waren auch in Kempten und im Oberallgäu deutlich: Kaufinteressenten mussten Finanzierungen neu rechnen, die Zahl der Transaktionen ging zurück, Vermarktungszeiten verlängerten sich. Bundesweit kam es in den Jahren 2023 und 2024 in vielen Regionen zu Preiskorrekturen.

Für Kempten lässt sich die Erholung inzwischen mit beurkundeten Zahlen belegen. Nach dem Immobilienmarktbericht des Gutachterausschusses lag der Gesamtumsatz 2024 bei rund 306 Millionen Euro und damit 25,4 Prozent über dem Vorjahr, bei 761 Kaufverträgen — ein Plus von 20 Prozent. Auf Wohnungs- und Teileigentum entfielen 557 Verträge und damit 73,19 Prozent des Volumens. Das ist keine Momentaufnahme aus Portalanzeigen, sondern die tatsächliche Vertragslage.

Wie hoch sind die Preise in Kempten und im Oberallgäu tatsächlich?

Für die Stadt Kempten gelten nach dem Immobilienmarktbericht 2024, Berichtszeitraum 2023 bis 2024, folgende Werte:

  • Eigentumswohnungen im Wiederverkauf: im Mittel 3.343 Euro pro Quadratmeter
  • Eigentumswohnungen als Erstverkauf im Neubau: im Mittel 5.556 Euro pro Quadratmeter
  • Sachwertfaktor Ein- und Zweifamilienhäuser: im Mittel 1,28; Doppelhaus- und Reihenendhäuser 1,39; Reihenmittelhäuser 1,76
  • Liegenschaftszinssätze Eigentumswohnungen: 0,3 bis 0,9 Prozent; Mehrfamilienhäuser mit drei bis sieben Wohneinheiten: 1,4 Prozent

Die Spanne von über 2.200 Euro pro Quadratmeter zwischen Bestand und Neubau ist der wichtigste Befund. Wer einen einzelnen Durchschnittswert für Kempten nennt, mittelt zwei Teilmärkte zusammen, die wenig miteinander zu tun haben.

Für den Landkreis Oberallgäu liegen keine vergleichbar belastbaren Auswertungen öffentlich vor. Die im Netz kursierenden Werte — etwa ein durchschnittlicher Quadratmeterpreis von rund 4.416 Euro und ein Preisanstieg von 15,2 Prozent zwischen 2020 und 2025 aus dem Alpenreport von von Poll Immobilien — beruhen auf Angebotsdaten und nicht auf beurkundeten Kaufpreisen. Als Trendindikator taugen sie, als Bewertungsgrundlage für ein einzelnes Objekt nicht.

Beim Mietniveau in Kempten kursieren Werte um 11,50 Euro pro Quadratmeter für Neuvermietungen. Auch diese Zahlen stammen aus Portalauswertungen; sie erfassen Angebotsmieten, nicht Bestandsmieten, und liegen deshalb systematisch über dem Durchschnitt aller laufenden Mietverhältnisse.

Wie hat sich das Käuferverhalten verändert?

Die Nachfrage ist zurück, aber sie ist eine andere als vor 2022. Drei Veränderungen beobachten wir in unseren Vermarktungen durchgehend:

  • Käufer rechnen zuerst die Rate, dann den Kaufpreis. Der Einstieg ins Gespräch ist nicht mehr „Was kostet das Objekt“, sondern „Was bedeutet das monatlich“. Objekte, die diese Rechnung nicht bestehen, werden nicht verhandelt, sondern übersprungen.
  • Der energetische Zustand ist zum harten Auswahlkriterium geworden. Käufer kalkulieren das Sanierungsbudget mit und ziehen es vom Angebotspreis ab. Die Schere zwischen sanierten und unsanierten Objekten hat sich in den vergangenen drei Jahren spürbar geöffnet.
  • Die Vermarktungsdauer spreizt sich. Marktgängige Objekte in guten Lagen mit korrektem Preis finden schnell Käufer; wir haben Objekte innerhalb weniger Wochen vermittelt. Objekte mit Sanierungsstau oder zu hohem Einstiegspreis stehen dagegen mehrere Monate.

Warum ist der Allgäuer Markt vergleichsweise stabil?

Kempten ist mit 72.288 Einwohnern zum Stand 31. Dezember 2024 das Oberzentrum der Region. Die Stadt verbindet eine diversifizierte Wirtschaftsstruktur mit Hochschulstandort, guter Verkehrsanbindung und der Nähe zu den Alpen. Diese Kombination erzeugt kontinuierlichen Zuzug aus dem ländlichen Umland ebenso wie aus anderen Regionen.

Im Landkreis Oberallgäu kommt die touristische Nachfrage hinzu. Der Markt für Zweitwohnsitze und Ferienimmobilien bleibt bestehen, ist aber durch kommunale Zweitwohnungssteuern und örtliche Beschränkungen der Ferienvermietung stärker reguliert als früher. Wer in diesem Segment kauft, sollte die kommunalen Satzungen vorab prüfen — sie unterscheiden sich von Gemeinde zu Gemeinde erheblich.

Der strukturelle Faktor, der langfristig am stärksten wirkt, ist die Angebotsseite. Bauland ist in weiten Teilen des Oberallgäus knapp, und die Zahl der Baugenehmigungen ist seit 2022 bundesweit deutlich zurückgegangen. Solange wenig gebaut wird, bleibt der Bestand gefragt.

Was bedeutet die Zinslage für Käufer?

Wir geben keine Kaufempfehlung und keine Zinsprognose. Was wir Ihnen sagen können, sind die Punkte, die in der aktuellen Lage über eine tragfähige Finanzierung entscheiden.

Rechnen Sie mit der Rate, nicht mit dem Kaufpreis. Ein Zinsunterschied von 0,3 Prozentpunkten macht bei 400.000 Euro Darlehen rund 100 Euro monatlich aus — über zehn Jahre also einen fünfstelligen Betrag. Holen Sie mehrere Angebote ein; die Spanne zwischen Best- und Durchschnittskondition ist erheblich und hängt an Beleihungsauslauf und Bonität, nicht am Marktniveau.

Vergleichen Sie Zinsbindungen bewusst. Zehn Jahre sind derzeit günstiger als fünfzehn, geben aber weniger Sicherheit. Welche Variante passt, hängt davon ab, wie viel Sie in zehn Jahren getilgt haben werden und wie belastbar Ihr Budget für eine Anschlussfinanzierung zu höheren Zinsen wäre.

Kalkulieren Sie das Sanierungsbudget mit. Bei Bestandsobjekten mit ungedämmter Hülle, alten Fenstern und fossiler Heizung sind sechsstellige Beträge realistisch. Diese Kosten gehören in die Finanzierungsplanung, nicht in die Hoffnung.

Welche Förderprogramme sind 2026 relevant?

Förderbedingungen ändern sich häufig; prüfen Sie den aktuellen Stand vor der Antragstellung und beachten Sie, dass Anträge in der Regel vor Vorhabenbeginn zu stellen sind. Relevant für die Region sind derzeit vor allem:

  • Jung kauft Alt (KfW 308) für den Erwerb einer bestehenden Wohnimmobilie durch Familien mit anschließender energetischer Sanierung. Zum 3. August 2026 wurden die Kredithöchstbeträge angehoben: 140.000 Euro bei einem Kind, 160.000 Euro bei zwei Kindern, 180.000 Euro ab drei Kindern. Zusätzlich ist neben der Vollsanierung nun auch ein Katalog definierter Einzelmaßnahmen förderfähig. Für eine Region mit viel sanierungsbedürftigem Bestand ist das die praktisch wichtigste Änderung des Jahres.
  • Wohneigentum für Familien (KfW 300) als zinsgünstiger Kredit für den Neubau oder Ersterwerb, mit Einkommensgrenze und Selbstnutzungspflicht.
  • Sanierung zum Effizienzhaus (KfW 261) mit zinsgünstigem Kredit und Tilgungszuschuss je nach erreichtem Standard.
  • Einzelmaßnahmen der Bundesförderung für effiziente Gebäude für Heizungstausch, Fenster und Dämmung. Die Bundesförderung wurde 2026 parallel zum neuen Gebäudemodernisierungsgesetz reformiert.

Was bedeutet die Zinslage für Verkäufer?

Das Marktumfeld ist besser als 2023 und 2024, aber es verzeiht weniger als vor 2022. Der Grund liegt in der Zinsrechnung des Käufers: Was er sich leisten kann, ist heute enger begrenzt, und ein zu hoher Angebotspreis wird nicht verhandelt, sondern aussortiert.

Daraus folgen zwei praktische Konsequenzen. Erstens ist der Angebotspreis wichtiger geworden als die Vermarktungsreichweite. Zweitens zahlt sich Vorbereitung stärker aus als früher: vollständige Unterlagen, ein aussagekräftiger Energieausweis und offen benannter Sanierungsbedarf verkürzen die Vermarktungszeit messbar, weil sie Absprünge nach der Besichtigung verhindern.

Wenn Ihre Immobilie energetisch schwach ist: Warten verbessert die Ausgangslage nicht. Die Anforderungen an Bestandsgebäude steigen, und die Schere zwischen saniert und unsaniert öffnet sich weiter zu Lasten der unsanierten Objekte.

Was sollten Sie aus diesem Beitrag mitnehmen?

Die Zinsen sind kein Argument für schnelles Handeln, aber sie sind ein Argument für sorgfältiges Rechnen — auf beiden Seiten. Käufer entscheiden über die Rate, nicht über den Preis. Verkäufer entscheiden über den Einstiegspreis, nicht über die Reichweite.

Wir bewerten Ihre Immobilie kostenfrei und unverbindlich — mit einer begründeten Spanne auf Basis beurkundeter Kaufpreise. Kostenfreie Wertermittlung anfragen oder anrufen unter 08374 3231034. Schaule Immobilien GmbH, Welserstraße 3, 87463 Dietmannsried.

Welche Fragen stellen Käufer und Verkäufer am häufigsten?

Wie hoch sind die Bauzinsen im August 2026?

Für zehn Jahre Zinsbindung liegt die Marktspanne bei etwa 3,6 bis 4,4 Prozent effektiv, der Marktdurchschnitt nach Bundesbankdaten bei rund 3,7 Prozent. Fünfzehn Jahre Zinsbindung kosten typischerweise 0,2 bis 0,3 Prozentpunkte mehr. Wo Sie innerhalb der Spanne landen, entscheiden Beleihungsauslauf und Bonität.

Werden die Bauzinsen wieder sinken?

Das lässt sich nicht seriös vorhersagen. Die Ausgangslage: Die EZB hat am 11. Juni 2026 erstmals seit 2023 wieder angehoben und die Entscheidung am 23. Juli bestätigt, die Inflation lag im Juli bei 2,8 Prozent. Etwa die Hälfte der befragten Marktexperten rechnet bis Jahresende mit leicht steigenden Zinsen.

Was kostet eine Eigentumswohnung in Kempten?

Nach dem Immobilienmarktbericht des Gutachterausschusses für den Berichtszeitraum 2023 bis 2024 lagen Wiederverkäufe im Mittel bei 3.343 Euro pro Quadratmeter, Erstverkäufe im Neubau bei 5.556 Euro pro Quadratmeter. Diese Werte beruhen auf beurkundeten Kaufpreisen und gelten für das Stadtgebiet Kempten, nicht für Umlandgemeinden.

Hat sich der Immobilienmarkt in Kempten erholt?

Die Vertragszahlen sprechen dafür. Der Gesamtumsatz lag 2024 bei rund 306 Millionen Euro und damit 25,4 Prozent über dem Vorjahr, bei 761 Kaufverträgen und damit 20 Prozent mehr als 2023. Auf Wohnungs- und Teileigentum entfielen 557 Verträge, das sind 73,19 Prozent des Umsatzvolumens.

Wie lange dauert ein Verkauf im Oberallgäu aktuell?

Die Spanne hat sich stark geöffnet. Marktgängige Objekte in guten Lagen mit korrektem Einstiegspreis werden nach unserer Erfahrung innerhalb weniger Wochen vermittelt. Objekte mit erheblichem Sanierungsbedarf, schwacher Energieklasse oder zu hohem Angebotspreis stehen dagegen mehrere Monate am Markt.

Welche Förderung gibt es 2026 für den Kauf eines Bestandshauses?

Relevant ist vor allem „Jung kauft Alt“ (KfW 308) für Familien, die eine bestehende Wohnimmobilie kaufen und anschließend energetisch sanieren. Zum 3. August 2026 wurden die Kredithöchstbeträge auf 140.000 Euro bei einem Kind, 160.000 Euro bei zwei und 180.000 Euro ab drei Kindern angehoben; zusätzlich ist nun auch ein Katalog energetischer Einzelmaßnahmen förderfähig.

Sollte ich mit dem Kauf warten, bis die Zinsen sinken?

Diese Frage lässt sich nicht allgemein beantworten, und wir geben dazu keine Empfehlung. Faktisch hat sich die Erwartung fallender Zinsen in den vergangenen Monaten nicht bestätigt. Entscheidend für Sie ist, ob die monatliche Rate dauerhaft zu Ihrem Budget passt und ob Sie eine Anschlussfinanzierung zu höheren Zinsen tragen könnten.

Welche Immobilien sind in Kempten und im Oberallgäu gefragt?

Objekte, die ohne größere Investition bewohnbar sind: gute Energieeffizienz, zeitgemäßer Grundriss, gepflegter Zustand. In Kempten sind das vor allem zentrumsnahe Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser im Umland. Im Landkreis kommen Objekte mit Zweitwohnsitzeignung hinzu, wobei kommunale Satzungen und Zweitwohnungssteuern zu prüfen sind.

Warum sind Portalpreise und Gutachterausschussdaten so unterschiedlich?

Portale werten Angebotspreise aus eigenen Inseraten aus, also Wunschpreise. Der Gutachterausschuss wertet beurkundete Kaufpreise aus, also tatsächlich gezahlte Beträge. Für die Bewertung eines konkreten Objekts sind ausschließlich die beurkundeten Preise geeignet; Portalwerte dienen der groben Orientierung.

Woher stammen die Angaben in diesem Beitrag?

  • Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Kempten (Allgäu), Immobilienmarktbericht 2024, Berichtszeitraum 2023 bis 2024
  • Deutsche Bundesbank und Marktauswertungen zu Bauzinsen, Stand August 2026
  • Europäische Zentralbank, Zinsentscheide vom 11. Juni und 23. Juli 2026
  • Statistisches Bundesamt, Verbraucherpreisindex Juli 2026
  • KfW, Förderprogramme 261, 297/298, 300 und 308 sowie Bundesförderung für effiziente Gebäude, Stand August 2026
  • von Poll Immobilien, Alpenreport, Angebotsdaten Landkreis Oberallgäu 2020 bis 2025
  • Stadt Kempten (Allgäu), Einwohnerzahl zum 31. Dezember 2024
  • Eigene Vermarktungspraxis der Schaule Immobilien GmbH im Allgäu

Zins- und Förderangaben verändern sich laufend und geben den Stand vom 24. August 2026 wieder. Die Marktdaten des Gutachterausschusses beziehen sich auf das Stadtgebiet Kempten und sind nicht auf Umlandgemeinden übertragbar. Angaben aus Portal- und Angebotsdaten sind als solche gekennzeichnet. Dieser Beitrag stellt keine Rechts-, Steuer-, Finanzierungs- oder Anlageberatung dar.

Wie wir Marktdaten auswählen, gewichten und kennzeichnen, wie wir zwischen belegten Zahlen und eigener Einschätzung trennen und in welchem Rhythmus wir unsere Beiträge aktualisieren, haben wir in unseren Redaktionsrichtlinien festgehalten. Wenn Ihnen in diesem Beitrag ein Fehler auffällt, schreiben Sie uns an info@schaule-immobilien.de — wir korrigieren und weisen die Änderung im Beitrag aus.

Wer hat diesen Beitrag geschrieben?

Armin Schaule ist Geschäftsführer der Schaule Immobilien GmbH mit Sitz in der Welserstraße 3 in Dietmannsried. Geboren und aufgewachsen in Kempten. Geprüfter Immobilienbewerter (Europäische Immobilienakademie), Immobilienmakler (IHK), Gewerbeimmobilien-Berater (Europäische Immobilienakademie), Bachelor Professional of Trade and Commerce. Seit über zehn Jahren im beratungsintensiven Vertrieb tätig. Er führt jährlich über 200 Wertermittlungen in Kempten und im Allgäu durch und hat über 100 Immobilien vermittelt. Seine Arbeitsgrundlage ist ein über Jahre aufgebautes regionales Netzwerk aus vorgemerkten Suchkunden, Notariaten, Handwerksbetrieben und Finanzierungspartnern. Fachliche Schwerpunkte sind die Bewertung und der Verkauf von Wohn- und Architektenhäusern in Kempten und im Allgäu.

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