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Was ist meine Immobilie in Altusried wert?

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Was ist meine Immobilie in Altusried oder Krugzell wert?

Für Altusried gibt es keine frei zugängliche Auswertung beurkundeter Kaufpreise. Die belastbarste öffentliche Datenquelle sind die Bodenrichtwerte des Gutachterausschusses des Landkreises Oberallgäu, abrufbar über BORIS-Bayern oder direkt beim Gutachterausschuss — beide Auskunftswege sind gebührenpflichtig.

Wichtig zur Einordnung: Die häufig zitierten Marktdaten des Kemptener Gutachterausschusses gelten für das Stadtgebiet Kempten und sind nicht auf Altusried übertragbar, auch wenn der Ort nur wenige Kilometer entfernt liegt. Wer den Wert einer Immobilie in Altusried oder Krugzell bestimmen will, arbeitet mit Bodenrichtwerten der konkreten Zone, konkreten Vergleichsobjekten und den Besonderheiten des Grundstücks.

Veröffentlicht am 25. August 2026 · Zuletzt aktualisiert am 25. August 2026 · Lesedauer 10 Minuten · Von Armin Schaule, Geschäftsführer der Schaule Immobilien GmbH, Welserstraße 3, Dietmannsried

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Wie ist die Marktgemeinde Altusried aufgebaut?

Altusried hatte zum 31. Dezember 2024 genau 10.558 Einwohner und gehört mit rund 92 Quadratkilometern zu den flächengrößten Gemeinden des Landkreises Oberallgäu. Die Gemeinde besteht aus den fünf ehemals selbständigen Dörfern Altusried, Frauenzell, Kimratshofen, Krugzell und Muthmannshofen sowie dem Hohentanner Wald als sechstem Gemeindeteil. Dazu kommen 154 Weiler und Einöden, verbunden durch über 170 Kilometer Orts- und Gemeindestraßen.

Diese Struktur entstand mit der Gemeindegebietsreform: Frauenzell, Kimratshofen, Krugzell und Muthmannshofen wurden zum 1. Januar 1972 eingemeindet, der zuvor gemeindefreie Hohentanner Wald kam zum 1. Januar 1974 hinzu. Im selben Jahr 1972 erhielt Altusried den Markttitel.

Für die Wertermittlung folgt daraus dasselbe wie in Kempten: „Altusried“ ist keine Lageangabe, aus der sich ein Preis ableiten ließe. Die Höhenlage allein reicht von 622 Metern an der Iller bei Fluhmühle — dem niedrigsten Punkt des gesamten Landkreises Oberallgäu — bis auf 962 Meter im Hohentanner Wald.

Bemerkenswert ist die Wachstumsdynamik: Zwischen 1988 und 2018 stieg die Einwohnerzahl von 7.612 auf 10.086, ein Plus von 32,5 Prozent und der höchste absolute Zuwachs im Landkreis. Dieses Wachstum ist der eigentliche Treiber hinter der Preisentwicklung der letzten Jahrzehnte.

Wo bekomme ich Preisdaten für Altusried?

Der Gutachterausschuss des Landkreises Oberallgäu stellt die Bodenrichtwerte für baureifes Land im Abstand von zwei Jahren fest. Auskünfte erteilt ausschließlich der Gutachterausschuss selbst; ergänzend ist eine Online-Abfrage über BORIS-Bayern möglich. Beide Wege sind gebührenpflichtig.

Prüfen Sie beim Abruf immer den Stichtag. Bei einem zweijährigen Turnus kann der zuletzt festgestellte Wert bis zu zwei Jahre alt sein — in einem Markt, der sich seit 2022 deutlich bewegt hat, ist das relevant.

Was für Altusried nicht existiert, ist eine frei zugängliche Auswertung beurkundeter Kaufpreise, wie sie die Städte Kempten und Memmingen als kreisfreie Städte für ihr Gebiet veröffentlichen. Die Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses ist nicht öffentlich einsehbar. Alle im Netz kursierenden Quadratmeterpreise für Altusried stammen deshalb von Immobilienportalen und beruhen auf Angebots-, nicht auf Kaufpreisen — bei einer Gemeinde mit rund 10.000 Einwohnern und entsprechend wenigen Verkäufen pro Jahr eine statistisch dünne Basis, die einzelne Objekte stark verzerren können.

Was unterscheidet die Ortsteile voneinander?

Altusried als Kernort ist Verwaltungs-, Schul- und Versorgungszentrum der Gemeinde. Hier sitzen Rathaus, die größte der drei Grundschulen mit 232 Schülern im Schuljahr 2024/25, der Einzelhandel und das kulturelle Zentrum mit der Allgäuer Freilichtbühne, deren Freilichtspiele auf eine über 130-jährige Tradition zurückgehen, sowie dem Theaterkästle. Diese kulturelle Prägung ist ein weicher, aber realer Standortfaktor.

Krugzell ist der östlichste und mit rund 2.000 Einwohnern zweitgrößte Ortsteil, etwa fünf Kilometer östlich von Altusried und acht Kilometer von Kempten entfernt. Die Nähe zur A7 hat den Ort seit der Gebietsreform stark wachsen lassen; die anhaltende Nachfrage nach Bauplätzen führte wiederholt zur Ausweisung neuer Baugebiete. Grundschule, Kindergarten, Kirche, Pfarrheim, Feuerwehrhaus und Dorfwirtschaft liegen im oberen Teil des Dorfes. Aus derselben Autobahnnähe heraus wurde bei Krugzell das größte Gewerbegebiet der Gemeinde angesiedelt.

Ein Punkt, der die Bewertung älterer Objekte in Krugzell direkt betrifft: Der Ort war lange durch eine stark befahrene Staatsstraße belastet, die die Wohnbebauung von den öffentlichen Einrichtungen trennte. Die Ortsumfahrung wurde im August 2004 freigegeben und hat die Wohnqualität erheblich verbessert. Bei Vergleichen mit Verkäufen aus der Zeit davor ist das zu berücksichtigen.

Kimratshofen hat mit 135 Grundschülern die zweitgrößte Schule der Gemeinde und damit eine eigenständige Versorgungsstruktur. Frauenzell und Muthmannshofen sind kleiner und stärker landwirtschaftlich geprägt; Muthmannshofen ist mit knapp 400 Einwohnern der kleinste Ortsteil und wurde nur behutsam mit Neubaugebieten erweitert. In den Weilern und Einöden entscheiden Zufahrt, Erschließung und baurechtlicher Status über den Wert, nicht der Ortsdurchschnitt.

Welche Rolle spielen Iller und Hochwasserschutz für den Wert?

Dieser Abschnitt fehlt in den meisten Ortsbeschreibungen, weil er unbequem ist. Für eine Bewertung ist er zentral.

Krugzell wird von der Iller im Norden und Osten begrenzt. Zahlreiche Bauernhöfe liegen mitten im Überflutungsbereich, und bei den großen Überschwemmungsereignissen der Jahre 1999 und 2005 war auch das Gewerbegebiet betroffen. 2013 wurden neue Hochwasserschutzanlagen errichtet, die die Gewerbebetriebe dauerhaft schützen sollen.

Für Eigentümer und Käufer bedeutet das drei Prüfpunkte:

  • Liegt das Grundstück in einem festgesetzten Überschwemmungsgebiet? Dort gelten nach dem Wasserhaushaltsgesetz erhebliche Beschränkungen für Bauvorhaben und Nutzungsänderungen. Auskunft erteilen das Landratsamt Oberallgäu und die einschlägigen Kartendienste des Freistaats.
  • Wie ist das Objekt gegen Elementarschäden versichert, und zu welchen Konditionen? Die Einstufung in die Gefährdungsklassen der Versicherungswirtschaft entscheidet darüber, ob eine Elementarschadenversicherung überhaupt und zu welchem Beitrag angeboten wird. Ein nicht versicherbares Objekt ist für Käufer und finanzierende Banken ein erhebliches Problem.
  • Gab es frühere Wasserschäden? Diese gehören zu den offenbarungspflichtigen Umständen. Verschwiegene Schäden bleiben trotz Gewährleistungsausschluss haftungsrelevant.

Offen benannt schadet dieser Punkt dem Verkauf nicht — verschwiegen kostet er ihn.

Welche Faktoren bestimmen den Preis?

  • Der energetische Zustand. Bei den in Altusried und Krugzell häufigen Baujahren der 1970er bis 1990er Jahre ist Sanierungsbedarf die Regel. Käufer ziehen das Budget vom Angebotspreis ab.
  • Die Entfernung nach Kempten. Krugzell liegt mit acht Kilometern deutlich näher am Oberzentrum als die westlichen Ortsteile. Für Pendler ist das ein messbarer Wertfaktor.
  • Grundstückszuschnitt, Zufahrt und Wegerechte. Bei den Weilern und Einöden häufig der entscheidende Punkt; Auskunft gibt Abteilung II des Grundbuchs.
  • Die Lage zum Gewerbegebiet und zu den Hauptverkehrsachsen. Autobahnnähe ist für Pendler ein Vorteil und für die Wohnruhe ein Nachteil — je nach konkreter Adresse überwiegt das eine oder das andere.
  • Der baurechtliche Status bei landwirtschaftlichen Anwesen. Liegt das Objekt im Außenbereich nach § 35 BauGB, verändert das Wert und Vermarktungsmöglichkeiten grundlegend.

Verkauf aus persönlichem Anlass: Was ist jeweils zu klären?

Die meisten Verkäufe haben einen Anlass, der über die Immobilie hinausgeht. Zu jedem gehören konkrete Fragen, die vor der Vermarktung geklärt sein sollten.

Bei Trennung und Scheidung ist die entscheidende Vorfrage, ob verkauft oder ausgezahlt wird. Beides setzt eine Wertermittlung voraus, die beide Seiten akzeptieren — deshalb sollte sie von jemandem stammen, der von keiner Seite allein beauftragt wurde. Zu klären sind außerdem der Umgang mit dem laufenden Darlehen, eine mögliche Vorfälligkeitsentschädigung und die Frage, ob ein Miteigentümer den Verkauf blockieren kann.

Bei einer geerbten Immobilie ist zuerst zu klären, wer verfügungsberechtigt ist: Bei mehreren Erben entsteht eine Erbengemeinschaft, die nur gemeinsam entscheiden kann. Steuerlich wichtig und oft missverstanden: Bei unentgeltlichem Erwerb wird für die Zehnjahresfrist des § 23 EStG der Anschaffungszeitpunkt des Erblassers zugerechnet. Hat dieser die Immobilie vor mehr als zehn Jahren erworben, ist der Verkauf durch die Erben insoweit regelmäßig nicht steuerpflichtig — die Frist beginnt nicht mit dem Erbfall neu. Die Beurteilung des Einzelfalls gehört zum Steuerberater.

Beim Verkauf im Alter lohnt sich die Rechnung vor der Entscheidung: Was kostet das Haus pro Jahr, und was würde ein altersgerechter Umbau nach Abzug der Förderung kosten? Für Barrierereduzierung gibt es Zuschüsse von KfW und Pflegekasse. Erst danach ist der Verkauf sinnvoll zu bewerten.

Beim Wegzug ist der praktische Engpass meist die Erreichbarkeit für Besichtigungen und Notartermin. Klären Sie früh, ob eine Vollmacht sinnvoll ist, und stellen Sie die Unterlagen zusammen, solange Sie noch vor Ort sind — Bauakteneinsicht aus der Ferne ist deutlich mühsamer.

Was sollten Sie aus diesem Beitrag mitnehmen?

Für Altusried gibt es keine amtliche Kaufpreisstatistik zum Nachschlagen. Der Wert Ihrer Immobilie ergibt sich aus dem Bodenrichtwert Ihrer Zone, dem Zustand des Gebäudes, dem Grundstück und — je nach Lage — der Frage, wie das Objekt zur Iller steht.

Wir bewerten Ihre Immobilie in Altusried, Krugzell und den übrigen Ortsteilen kostenfrei und unverbindlich, mit Ortstermin und begründeter Spanne. Kostenfreie Wertermittlung anfragen oder anrufen unter 08374 3231034. Schaule Immobilien GmbH, Welserstraße 3, 87463 Dietmannsried — rund zehn Kilometer von Krugzell entfernt.

Welche Fragen werden am häufigsten gestellt?

Was ist ein Haus in Altusried wert?

Das lässt sich nicht über einen Ortsdurchschnitt beantworten. Für Altusried existiert keine frei zugängliche Auswertung beurkundeter Kaufpreise; maßgeblich sind der Bodenrichtwert der konkreten Zone, der Zustand des Gebäudes und die Besonderheiten des Grundstücks. Die Marktdaten des Kemptener Gutachterausschusses gelten nur für das Stadtgebiet Kempten und sind nicht übertragbar.

Wo bekomme ich den Bodenrichtwert für Altusried?

Beim Gutachterausschuss des Landkreises Oberallgäu, der die Bodenrichtwerte im Abstand von zwei Jahren feststellt, oder ergänzend über das Portal BORIS-Bayern. Beide Auskunftswege sind gebührenpflichtig. Achten Sie beim Abruf auf den Stichtag, da der zuletzt festgestellte Wert bis zu zwei Jahre alt sein kann.

Wie viele Einwohner hat Altusried?

Zum 31. Dezember 2024 waren es 10.558. Die Gemeinde umfasst rund 92 Quadratkilometer und besteht aus den fünf Ortsteilen Altusried, Frauenzell, Kimratshofen, Krugzell und Muthmannshofen, dem Hohentanner Wald sowie 154 Weilern und Einöden. Zwischen 1988 und 2018 wuchs sie um 32,5 Prozent — der höchste absolute Zuwachs im Landkreis Oberallgäu.

Wie groß ist Krugzell und wie weit ist es nach Kempten?

Krugzell ist der östlichste und zweitgrößte Ortsteil mit rund 2.000 Einwohnern, etwa fünf Kilometer östlich von Altusried gelegen. Nach Kempten sind es rund acht Kilometer. Die Nähe zur A7 hat den Ort seit der Gebietsreform stark wachsen lassen und war auch der Grund für die Ansiedlung des größten Gewerbegebiets der Gemeinde.

Ist Hochwasser in Krugzell ein Thema für die Immobilienbewertung?

Ja. Krugzell wird von der Iller im Norden und Osten begrenzt, zahlreiche Höfe liegen im Überflutungsbereich, und 1999 sowie 2005 war auch das Gewerbegebiet betroffen; 2013 wurden neue Hochwasserschutzanlagen errichtet. Prüfen Sie, ob das Grundstück in einem festgesetzten Überschwemmungsgebiet liegt, wie die Elementarschadenversicherung eingestuft ist und ob frühere Wasserschäden bestehen.

Welche Schulen und Kindergärten gibt es in der Gemeinde?

Grundschulen bestehen in Altusried, Kimratshofen und Krugzell; im Schuljahr 2024/25 besuchten sie 232, 135 beziehungsweise 96 Schüler. In drei gemeindlichen und drei kirchlichen Kindergärten sowie einem Bauernhofkindergarten wurden 466 Kinder betreut. Weiterführende Schulen befinden sich in Kempten.

Muss ich beim Verkauf einer geerbten Immobilie Steuern zahlen?

Für die Zehnjahresfrist des § 23 EStG wird bei unentgeltlichem Erwerb der Anschaffungszeitpunkt des Erblassers zugerechnet. Hat dieser die Immobilie vor mehr als zehn Jahren erworben, ist der Verkauf durch die Erben insoweit regelmäßig nicht steuerpflichtig; die Frist beginnt nicht mit dem Erbfall neu. Die Beurteilung des Einzelfalls gehört zum Steuerberater.

Wer entscheidet über den Verkauf, wenn mehrere Personen geerbt haben?

Die Erben bilden eine Erbengemeinschaft und können nur gemeinsam über die Immobilie verfügen. Bei Uneinigkeit kann es bis zur Teilungsversteigerung kommen, die für alle Beteiligten in der Regel das schlechteste Ergebnis bringt. Eine von allen akzeptierte Wertermittlung ist oft der erste Schritt zu einer Einigung.

Woher stammen die Angaben in diesem Beitrag?

  • Markt Altusried, Angaben zu Gemeindestruktur, Ortsteilen und Bodenrichtwertauskunft
  • Einwohnerzahl zum 31. Dezember 2024 sowie Angaben zu Gemeindegebietsreform, Fläche, Höhenlage und Bevölkerungsentwicklung
  • Markt Altusried, Ortsteilbeschreibung Krugzell einschließlich Ortsumfahrung, Gewerbegebiet und Hochwasserschutz
  • Schul- und Kindergartenzahlen für das Schuljahr 2024/25
  • Gutachterausschuss des Landkreises Oberallgäu und BORIS-Bayern für Bodenrichtwerte
  • Einkommensteuergesetz, § 23; Baugesetzbuch, § 35; Wasserhaushaltsgesetz
  • Eigene Bewertungs- und Vermarktungspraxis der Schaule Immobilien GmbH im Allgäu

Für Altusried liegt keine frei zugängliche Auswertung beurkundeter Kaufpreise vor; die Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses ist nicht öffentlich einsehbar. Marktdaten der Städte Kempten und Memmingen gelten für deren Stadtgebiete und sind nicht auf Altusried übertragbar. Dieser Beitrag stellt keine Rechts-, Steuer-, Finanzierungs- oder Anlageberatung dar und ersetzt keine Bewertung im Einzelfall.

Wie wir Marktdaten auswählen, gewichten und kennzeichnen, wie wir zwischen belegten Zahlen und eigener Einschätzung trennen und in welchem Rhythmus wir unsere Beiträge aktualisieren, haben wir in unseren Redaktionsrichtlinien festgehalten. Wenn Ihnen in diesem Beitrag ein Fehler auffällt, schreiben Sie uns an info@schaule-immobilien.de — wir korrigieren und weisen die Änderung im Beitrag aus.

Wer hat diesen Beitrag geschrieben?

Armin Schaule ist Geschäftsführer der Schaule Immobilien GmbH mit Sitz in der Welserstraße 3 in Dietmannsried. Geboren und aufgewachsen in Kempten. Geprüfter Immobilienbewerter (Europäische Immobilienakademie), Immobilienmakler (IHK), Gewerbeimmobilien-Berater (Europäische Immobilienakademie), Bachelor Professional of Trade and Commerce. Seit über zehn Jahren im beratungsintensiven Vertrieb tätig. Er führt jährlich über 200 Wertermittlungen in Kempten und im Allgäu durch und hat über 100 Immobilien vermittelt. Seine Arbeitsgrundlage ist ein über Jahre aufgebautes regionales Netzwerk aus vorgemerkten Suchkunden, Notariaten, Handwerksbetrieben und Finanzierungspartnern. Fachliche Schwerpunkte sind die Bewertung und der Verkauf von Wohn- und Architektenhäusern in Kempten und im Allgäu.

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