Was macht in Kempten eine Lage dauerhaft wertvoll?

Nicht die Aussicht selbst, sondern ihre rechtliche Sicherung. Ein Blick über die Iller oder ins Grüne hebt den Wert nur so lange, wie die Fläche davor nicht bebaut werden darf — und das steht im Bebauungsplan, nicht im Exposé.

Dieser Beitrag beschreibt, welche Merkmale in Kempten einen Lagevorteil dauerhaft tragen, wo Sie das überprüfen können und was aktuell auf den Teilmarkt für Eigentumswohnungen wirkt. Auf eine Rangliste der teuersten Straßen verzichten wir: Bodenrichtwerte werden zonenweise ermittelt, eine straßenscharfe Rangfolge ließe sich nicht belegen.

Veröffentlicht am 25. August 2026 · Zuletzt aktualisiert am 25. August 2026 · Lesedauer 10 Minuten · Von Armin Schaule, Geschäftsführer der Schaule Immobilien GmbH, Welserstraße 3, Dietmannsried

Auf dieser Seite:

• Welche Merkmale tragen einen Lagevorteil dauerhaft?
• Welche Rolle spielen die Grünflächen an der Iller?
• Was bedeutet die Parkstadt Engelhalde für den Markt?
• Was sagen die amtlichen Zahlen für Kempten?
• Wo endet der Schutz durch eine gute Lage?
• Wie prüfe ich die Lagequalität einer konkreten Adresse?
• Welche Fragen werden am häufigsten gestellt?

Welche Merkmale tragen einen Lagevorteil dauerhaft?

Lagevorteile zerfallen in zwei Gruppen: solche, die rechtlich gesichert sind, und solche, die vom Wohlwollen der Nachbarschaft abhängen. Nur die erste Gruppe trägt über Jahrzehnte.

• Dauerhaft unbebaubare Freiflächen im Blickfeld. Öffentliche Parkanlagen, festgesetzte Grünflächen, Gewässerrandbereiche und Steilhänge, die aus topografischen oder rechtlichen Gründen nicht bebaubar sind. Das ist der stabilste Lagefaktor überhaupt.
• Topografie. Eine Hanglage mit Fernblick lässt sich nicht nachträglich herstellen und nicht vermehren. Der Aufschlag dafür taucht in keiner Durchschnittsstatistik auf und ist deshalb auch mit Portalwerten nicht abzubilden.
• Fußläufige Erreichbarkeit. Der Weg zur Altstadt, zur Schule oder zum Nahversorger in Minuten statt in Autofahrten. Dieser Faktor gewinnt mit dem Alter der Bewohner an Gewicht und wirkt deshalb auf den Wiederverkauf.
• Ruhe, wenn sie strukturell bedingt ist. Eine Anliegerstraße oder Sackgasse bleibt ruhig. Eine Straße, die heute wenig befahren ist, weil eine Umfahrung woanders verläuft, kann sich ändern.

Nicht dauerhaft sind dagegen: der freie Blick über ein privates Baugrundstück, die Nähe zu einer Einrichtung, deren Bestand nicht gesichert ist, und die Ruhe an einer Straße, für die eine Verkehrsplanung in Vorbereitung ist.

Welche Rolle spielen die Grünflächen an der Iller?

Kempten hat mehrere öffentliche Grünanlagen, die für angrenzende Lagen genau die oben beschriebene Sicherungsfunktion erfüllen.

Der Engelhaldepark östlich der Iller an der Lenzfrieder Straße umfasst rund zwölf Hektar und entstand durch Rekultivierung einer ehemaligen Kiesgrube; eröffnet wurde er am 24. Juni 1989. Er enthält einen etwa 6.000 Quadratmeter großen Weiher, ein Feuchtbiotop, zwei Kinderspielplätze, eine Kneippanlage, eine Kletteranlage und einen Pumptrack; der Jakobus-Pilgerweg führt hindurch. Eine Anlage dieser Größe und Ausstattung in öffentlicher Hand ist faktisch dauerhaft — das ist der Grund, warum angrenzende Lagen einen belastbaren Vorteil haben.

Der Altstadtpark liegt auf dem Gelände des ehemaligen Gaswerks direkt an der Iller in der Nähe der Burghalde und verbindet die Altstadt mit dem Fluss. Der Stadtpark liegt unmittelbar in der Innenstadt an der Zentralen Umsteigestelle.

Ein Hinweis, der zur Vollständigkeit gehört: Illernähe hat zwei Seiten. Bei Objekten in Gewässernähe gehört die Prüfung dazu, ob das Grundstück in einem festgesetzten Überschwemmungsgebiet liegt und wie die Elementarschadenversicherung eingestuft ist. Beides beeinflusst Finanzierbarkeit und Wert erheblich und sollte vor der Vermarktung geklärt sein.

Was bedeutet die Parkstadt Engelhalde für den Markt?

Auf dem ehemaligen Saurer-Allma-Areal südlich des Engelhaldeparks entsteht auf rund 5,1 Hektar ein neues Quartier der Sozialbau Kempten. Grundlage ist der Siegerentwurf eines zweistufigen städtebaulichen Wettbewerbs von Hähnig Gemmeke Architekten mit Landschaftsarchitekt Fromm.

Die Eckdaten: Das Wohnungsangebot umfasst insgesamt rund 400 Miet- und Eigentumswohnungen. Die Bebauung ist überwiegend drei- bis fünfgeschossig, am Nordrand zum Park drei- bis siebengeschossig, mit einem Hochhaus als Hochpunkt. Ergänzt wird sie durch Kindergarten mit Krippe, einen Lebensmittel-Nahversorger, Büros, Coworking-Flächen und einen autofreien Quartiersplatz; geparkt wird in einer Quartiersgarage.

Für Eigentümer im Bestand ist daran zweierlei relevant, und beides wird selten ausgesprochen.

Erstens ist das kein Villenquartier, sondern städtischer Geschosswohnungsbau mit erheblichem Mietanteil. Wer Objekte in der Umgebung an vermeintlichen Premiumpreisen dieses Quartiers misst, misst falsch.

Zweitens bedeutet ein Zugang von rund 400 Wohnungen in einer Stadt dieser Größe eine spürbare Ausweitung des Angebots im Teilmarkt Eigentumswohnung — und zwar in Neubauqualität. Wer eine Bestandswohnung im Umfeld verkaufen möchte, konkurriert damit gegen Objekte ohne Sanierungsbedarf. Das spricht nicht gegen einen Verkauf, aber es spricht für eine sorgfältige Preisfindung und eine gute Vorbereitung.

Was sagen die amtlichen Zahlen für Kempten?

Nach dem Immobilienmarktbericht des Gutachterausschusses für den Berichtszeitraum 2023 bis 2024 gilt für das Stadtgebiet Kempten:

• Eigentumswohnungen im Wiederverkauf: im Mittel 3.343 Euro pro Quadratmeter
• Eigentumswohnungen als Erstverkauf im Neubau: im Mittel 5.556 Euro pro Quadratmeter
• Sachwertfaktor Ein- und Zweifamilienhäuser: im Mittel 1,28; Doppelhaus- und Reihenendhäuser 1,39; Reihenmittelhäuser 1,76
• Liegenschaftszinssätze Eigentumswohnungen: 0,3 bis 0,9 Prozent; Mehrfamilienhäuser mit drei bis sieben Wohneinheiten: 1,4 Prozent
• Gesamtumsatz 2024: rund 306 Millionen Euro bei 761 Kaufverträgen

Die Differenz von über 2.200 Euro pro Quadratmeter zwischen Bestand und Neubau ist die eigentliche Botschaft dieser Zahlen — und die Einordnung für den vorherigen Abschnitt. Die niedrigen Liegenschaftszinssätze für Eigentumswohnungen zeigen zugleich, dass Kaufpreise in Kempten im Verhältnis zu den erzielbaren Mieten hoch liegen.

Zur Lagequalität selbst gibt es eine amtliche Abbildung: die Bodenrichtwertzonen. Sie sind über BORIS-Bayern abrufbar und zeigen, wie der Gutachterausschuss die Lagequalität eines Bereichs auf Basis tatsächlicher Kaufpreise einschätzt. Das ist die einzige belastbare Antwort auf die Frage, wo Kempten teuer ist.

Wo endet der Schutz durch eine gute Lage?

Eine gute Lage kompensiert einen schlechten Gebäudezustand nicht mehr in dem Maß wie vor 2022. Käufer kalkulieren das Sanierungsbudget mit und ziehen es vom Preis ab — bei ungedämmter Hülle, alten Fenstern und fossiler Heizung sind sechsstellige Beträge realistisch. Diese Rechnung machen sie in jeder Lage.

Und eine Klarstellung, die in Beiträgen dieser Art meist fehlt: Es gibt keine krisensicheren Immobilien. Auch Objekte in nachgefragten Lagen unterliegen Marktschwankungen, Zinsentwicklungen und regulatorischen Veränderungen. Wir geben keine Anlageempfehlung und keine Wertprognose ab. Was wir belegen können, sind die Merkmale, die eine Lage tragen — nicht, wie sich ihr Preis entwickelt.

Wie prüfe ich die Lagequalität einer konkreten Adresse?

• Bodenrichtwert der Zone über BORIS-Bayern abfragen und mit den Nachbarzonen vergleichen. Der Sprung zwischen zwei Zonen sagt mehr über Lagequalität aus als jeder Ortsdurchschnitt.
• Bebauungsplan für das Grundstück und für die Flächen im Blickfeld einsehen. Entscheidend ist, was dort zulässig wäre, nicht was heute dort steht.
• Flächennutzungsplan prüfen, wenn kein Bebauungsplan besteht. Er zeigt die längerfristige Absicht der Stadt.
• Bei Gewässernähe: Überschwemmungsgebiet und Versicherungseinstufung klären.
• Zu unterschiedlichen Tageszeiten vor Ort sein. Verkehr, Lärm und Sonnenstand lassen sich nicht aus Karten ablesen.

Was sollten Sie aus diesem Beitrag mitnehmen?

Lagequalität ist in Kempten prüfbar — über Bodenrichtwertzonen und Bebauungspläne, nicht über Straßenlisten oder Superlative. Und sie ersetzt keine solide Gebäudesubstanz.

Wenn Sie wissen möchten, was Ihre Immobilie in Kempten wert ist, bewerten wir sie kostenfrei und unverbindlich, mit Ortstermin und begründeter Spanne auf Basis beurkundeter Kaufpreise. Kostenfreie Wertermittlung anfragen oder anrufen unter 08374 3231034. Schaule Immobilien GmbH, Welserstraße 3, 87463 Dietmannsried.

Welche Fragen werden am häufigsten gestellt?

Wo ist Kempten am teuersten?

Eine straßenscharfe Rangfolge lässt sich nicht belegen, weil Bodenrichtwerte zonenweise ermittelt werden. Die amtliche Abbildung der Lagequalität sind die Bodenrichtwertzonen des Gutachterausschusses, abrufbar über BORIS-Bayern. Der Vergleich benachbarter Zonen zeigt Lageunterschiede zuverlässiger als jede Aufzählung von Adressen.

Warum sind Lagen an Parks und an der Iller gefragt?

Weil öffentliche Grünflächen dauerhaft nicht bebaubar sind und den Ausblick damit rechtlich sichern. Der Engelhaldepark östlich der Iller umfasst rund zwölf Hektar, entstand aus einer rekultivierten Kiesgrube und wurde 1989 eröffnet. Bei Gewässernähe ist ergänzend zu prüfen, ob ein festgesetztes Überschwemmungsgebiet vorliegt.

Was entsteht in der Parkstadt Engelhalde?

Auf dem ehemaligen Saurer-Allma-Areal südlich des Engelhaldeparks entwickelt die Sozialbau Kempten auf rund 5,1 Hektar ein Quartier mit insgesamt etwa 400 Miet- und Eigentumswohnungen, überwiegend drei- bis fünfgeschossig. Ergänzt wird es durch Kindergarten mit Krippe, Nahversorger, Büros und einen autofreien Quartiersplatz mit Quartiersgarage.

Wirkt sich die Parkstadt auf den Wert meiner Bestandswohnung aus?

Ein Zugang von rund 400 Wohnungen weitet das Angebot im Teilmarkt Eigentumswohnung spürbar aus, und zwar in Neubauqualität ohne Sanierungsbedarf. Für Verkäufer von Bestandswohnungen im Umfeld bedeutet das mehr Wettbewerb und spricht für sorgfältige Preisfindung und gute Vorbereitung — nicht gegen einen Verkauf.

Was kostet eine Eigentumswohnung in Kempten?

Nach dem Immobilienmarktbericht des Gutachterausschusses für den Berichtszeitraum 2023 bis 2024 lagen Wiederverkäufe im Mittel bei 3.343 Euro pro Quadratmeter, Erstverkäufe im Neubau bei 5.556 Euro pro Quadratmeter. Diese Werte beruhen auf beurkundeten Kaufpreisen und gelten für das Stadtgebiet Kempten, nicht für Umlandgemeinden.

Ist eine Immobilie in guter Lage eine sichere Kapitalanlage?

Krisensichere Immobilien gibt es nicht. Auch Objekte in nachgefragten Lagen unterliegen Markt-, Zins- und Regulierungsrisiken. Die Liegenschaftszinssätze für Eigentumswohnungen in Kempten von 0,3 bis 0,9 Prozent zeigen zudem ein hohes Preisniveau im Verhältnis zu den erzielbaren Mieten. Dieser Beitrag stellt keine Anlageberatung dar.

Schützt eine gute Lage vor Wertverlust bei schlechter Energieeffizienz?

Nur begrenzt. Käufer kalkulieren das Sanierungsbudget und ziehen es vom Angebotspreis ab — bei ungedämmter Hülle, alten Fenstern und fossiler Heizung sind sechsstellige Beträge realistisch. Diese Rechnung stellen sie in jeder Lage auf; die Lage verschiebt nur das Niveau, nicht die Logik.

Wie prüfe ich, ob ein Ausblick dauerhaft erhalten bleibt?

Über den Bebauungsplan für die Flächen im Blickfeld, hilfsweise über den Flächennutzungsplan. Maßgeblich ist, was dort zulässig wäre, nicht was heute dort steht. Nur öffentliche Grünflächen, festgesetzte Freiflächen und aus topografischen Gründen nicht bebaubare Bereiche sichern einen Ausblick verlässlich.

Woher stammen die Angaben in diesem Beitrag?

• Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Kempten (Allgäu), Immobilienmarktbericht 2024, Berichtszeitraum 2023 bis 2024
• Stadt Kempten (Allgäu), Angaben zum Bebauungsplan und zum Stadtentwicklungsprojekt Parkstadt Engelhalde
• Sozialbau Kempten sowie Hähnig Gemmeke Architekten zu Umfang und Struktur des Quartiers
• Stadt Kempten und Kempten Tourismus zu Engelhaldepark, Altstadtpark und Stadtpark
• BORIS-Bayern, Bodenrichtwertinformationssystem der bayerischen Gutachterausschüsse
• Eigene Bewertungs- und Vermarktungspraxis der Schaule Immobilien GmbH in Kempten und im Allgäu

Angaben zu Bauvorhaben geben den Planungs- beziehungsweise Vermarktungsstand wieder und können sich ändern. Die Marktdaten beziehen sich auf das Stadtgebiet Kempten und sind nicht auf Umlandgemeinden übertragbar. Dieser Beitrag stellt keine Rechts-, Steuer-, Finanzierungs- oder Anlageberatung dar und ersetzt keine Bewertung im Einzelfall.

Wie wir Marktdaten auswählen, gewichten und kennzeichnen, wie wir zwischen belegten Zahlen und eigener Einschätzung trennen und in welchem Rhythmus wir unsere Beiträge aktualisieren, haben wir in unseren Redaktionsrichtlinien festgehalten. Wenn Ihnen in diesem Beitrag ein Fehler auffällt, schreiben Sie uns an info@schaule-immobilien.de — wir korrigieren und weisen die Änderung im Beitrag aus.

Wer hat diesen Beitrag geschrieben?

Armin Schaule ist Geschäftsführer der Schaule Immobilien GmbH mit Sitz in der Welserstraße 3 in Dietmannsried. Geboren und aufgewachsen in Kempten. Geprüfter Immobilienbewerter (Europäische Immobilienakademie), Immobilienmakler (IHK), Gewerbeimmobilien-Berater (Europäische Immobilienakademie), Bachelor Professional of Trade and Commerce. Seit über zehn Jahren im beratungsintensiven Vertrieb tätig. Er führt jährlich über 200 Wertermittlungen in Kempten und im Allgäu durch und hat über 100 Immobilien vermittelt. Seine Arbeitsgrundlage ist ein über Jahre aufgebautes regionales Netzwerk aus vorgemerkten Suchkunden, Notariaten, Handwerksbetrieben und Finanzierungspartnern. Fachliche Schwerpunkte sind die Bewertung und der Verkauf von Wohn- und Architektenhäusern in Kempten und im Allgäu.

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Bildnachweis: Foto von Alofok, eigenes Werk, lizenziert unter CC BY-SA 3.0 über Wikimedia Commons.