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Wohnen in Memmingen

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Wohnen in Memmingen: Welcher Stadtteil passt zu wem?

Memmingen gliedert sich in die historische Altstadt innerhalb des Grüngürtels und mehrere gewachsene Stadtteile, die sich in Bebauung, Grundstücksgrößen und Infrastruktur deutlich unterscheiden. Für Familien sind vor allem Amendingen, Steinheim und Dickenreishausen relevant, für Käufer mit gehobenen Ansprüchen die Lagen rund um den Stadtpark und am Hühnerberg.

Dieser Beitrag beschreibt die Stadtteile nach ihren tatsächlichen Merkmalen, erklärt, wo Sie belastbare Preisdaten für Memmingen finden, und nennt die Faktoren, die vor einem Kauf zu prüfen sind.

Veröffentlicht am 24. August 2026 · Zuletzt aktualisiert am 24. August 2026 · Lesedauer 9 Minuten · Von Armin Schaule, Geschäftsführer der Schaule Immobilien GmbH, Welserstraße 3, Dietmannsried

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Was macht Memmingen als Wohnort aus?

Memmingen ist eine kreisfreie Stadt in Bayerisch-Schwaben und liegt am nördlichen Rand des Allgäus, weshalb sie sich selbst als „Tor zum Allgäu“ bezeichnet. Die Lage im Städtedreieck zwischen Kempten, Ulm und Kaufbeuren prägt den Wohnungsmarkt: Memmingen ist Arbeitsort und Pendlerziel zugleich.

Für die Wohnstandortwahl sind drei Merkmale wesentlich. Die Verkehrsanbindung über A7 und A96 ist überdurchschnittlich, was Pendeln in mehrere Richtungen ermöglicht. Die Altstadt ist als geschlossenes historisches Ensemble erhalten und von einem Grüngürtel entlang des ehemaligen Stadtgrabens umschlossen — der Königsgraben gehört zu diesem Ring. Und die eingemeindeten Stadtteile haben ihren dörflichen Charakter weitgehend behalten, was für Familien ein anderes Wohnumfeld schafft als die Kernstadt.

Wo finde ich belastbare Preisdaten für Memmingen?

Memmingen hat als kreisfreie Stadt einen eigenen Gutachterausschuss für Grundstückswerte mit Geschäftsstelle in der Herrenstraße 15. Dieser hat einen Immobilienmarktbericht 2023/2024 veröffentlicht, der die Auswertung der Kaufpreissammlung der Jahre 2023 und 2024 enthält: Kauffälle, Geld- und Flächenumsätze, durchschnittliche Kaufpreise für bebaute und unbebaute Grundstücke sowie Marktbeobachtungen zu Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern.

Dieser Bericht ist die einzige Quelle, die auf tatsächlich beurkundeten Kaufpreisen beruht. Alle im Netz kursierenden Quadratmeterpreise von Immobilienportalen sind dagegen Angebotspreise — also das, was Verkäufer verlangen, nicht das, was Käufer zahlen. Der Unterschied ist bei einzelnen Objekten erheblich.

Die Bodenrichtwerte für Memmingen sind über BORIS-Bayern abrufbar. Nach der Auswertung von Drittanbietern lag der durchschnittliche Bodenrichtwert zum Stichtag 1. Januar 2024 bei etwa 370 Euro pro Quadratmeter gegenüber rund 350 Euro im Vorjahr. Behandeln Sie diesen Wert als groben Orientierungsrahmen: Bodenrichtwerte werden zonenweise ermittelt, und die Unterschiede zwischen den Zonen innerhalb Memmingens sind größer als die Veränderung im Zeitverlauf. Der maßgebliche Wert ist immer der Ihrer konkreten Bodenrichtwertzone, nicht der Stadtdurchschnitt.

Welche Stadtteile eignen sich für Familien?

Entscheidend für Familien sind selten die Quadratmeterpreise, sondern vier andere Dinge: Grundstücksgröße, Schulweg, Verkehrssituation vor der Haustür und ein funktionierendes Vereinsleben.

Amendingen ist der größte Stadtteil und hat eine über Jahrzehnte gewachsene Struktur mit Einfamilienhäusern überwiegend aus den 1960er bis 1990er Jahren. Diese Baujahre bedeuten in der Regel großzügigere Grundstücke als in Neubaugebieten — und regelmäßig energetischen Nachholbedarf. Schulen, Kindergarten und Sportverein sind vor Ort, die Anbindung an die Kernstadt ist kurz.

Steinheim liegt näher an der freien Landschaft, hat aber weiterhin die Infrastruktur eines eigenständigen Ortsteils. Die Bebauung ist gemischt, mit ruhigen Wohnstraßen und teilweise großen Gärten. Für Familien, die Dorfstruktur suchen und die zusätzlichen Wege in Kauf nehmen, ist das eine der interessantesten Lagen.

Dickenreishausen im Süden ist der ruhigste der drei und am stärksten dörflich geprägt. Die Nachbarschaft ist gewachsen, die Fluktuation gering — was zugleich bedeutet, dass Objekte hier seltener auf den Markt kommen. Wer sich für Dickenreishausen entscheidet, sollte Geduld mitbringen und mit Vormerkung arbeiten.

Weitere Stadtteile wie Volkratshofen, Ferthofen, Eisenburg, Buxach und Hart folgen einer ähnlichen Logik: dörflicher Charakter, größere Grundstücke, längere Wege.

Welche Lagen gelten als besonders hochwertig?

Bewusst ohne Straßenrangliste — solche Aufstellungen sind weder belegbar noch für die Bewertung Ihres Objekts hilfreich. Was den Wert einer Lage in Memmingen tatsächlich hebt, sind vier Merkmale:

  • Nähe zum Grüngürtel und zum Stadtpark. Freiflächen, die dauerhaft nicht bebaubar sind, sichern die Lagequalität langfristig ab. Das ist der wesentliche Unterschied zu einer Lage, die heute grün ist, aber im Flächennutzungsplan anders vorgesehen sein könnte.
  • Fußläufige Erreichbarkeit der Altstadt. Die Kombination aus ruhigem Wohnen und kurzem Weg zum Marktplatz ist in Memmingen begrenzt verfügbar und entsprechend gefragt.
  • Hanglage mit Ausblick, wie sie sich am Hühnerberg und am Kalkerberg findet. Aussicht ist ein Wertfaktor, der in keiner Durchschnittsstatistik auftaucht und im Einzelfall erhebliche Aufschläge rechtfertigt.
  • Grundstückszuschnitt und Bebauungsdichte. Ein großzügiges Grundstück in einem Gebiet mit lockerer Bebauung ist etwas anderes als dieselbe Fläche zwischen zwei Mehrfamilienhäusern.

Das Viertel rund um den Stadtpark, die sogenannte Neue Welt, sowie die Hanglagen am Hühnerberg und Kalkerberg vereinen mehrere dieser Merkmale. Wie sich das in Ihrem konkreten Fall auf den Wert auswirkt, lässt sich nur mit Blick auf Objekt und Bodenrichtwertzone sagen.

Was ist beim Wohnen in der Altstadt zu beachten?

Die Memminger Altstadt ist ein weitgehend geschlossenes historisches Ensemble. Das hat Konsequenzen, die vor einem Kauf zu klären sind.

Viele Gebäude stehen unter Denkmalschutz oder liegen im Bereich einer Ensembleschutzregelung. Veränderungen an Fassade, Fenstern, Dach und teilweise auch im Inneren sind dann erlaubnispflichtig. Klären Sie vor dem Kauf mit der Unteren Denkmalschutzbehörde, welche Maßnahmen realistisch genehmigungsfähig sind — insbesondere bei geplanter energetischer Sanierung.

Praktisch relevant sind außerdem die Stellplatzsituation, die Zufahrtsmöglichkeiten und die Lärmsituation an belebten Tagen. Baudenkmäler sind von der Energieausweispflicht ausgenommen, was den Vorteil hat, dass kein Ausweis erforderlich ist, und den Nachteil, dass Sie den energetischen Zustand ohne Ausweis selbst einschätzen müssen.

Worauf sollten Käufer in Memmingen achten?

Vier Punkte, die bei Objekten in Memmingen regelmäßig relevant werden:

  • Der Bebauungsplan. Prüfen Sie, was auf dem Nachbargrundstück und auf Ihrem eigenen zulässig wäre. Ein unbebautes Grundstück gegenüber ist kein dauerhafter Zustand, wenn es als Bauland ausgewiesen ist.
  • Der energetische Zustand. Bei den in Amendingen und Steinheim häufigen Baujahren der 1960er bis 1990er Jahre ist Sanierungsbedarf die Regel. Kalkulieren Sie ihn, statt ihn zu hoffen — sechsstellige Beträge sind bei ungedämmter Hülle, alten Fenstern und fossiler Heizung realistisch.
  • Fluglärm. Der Allgäu Airport in Memmingerberg liegt östlich der Stadt. Wie stark einzelne Lagen betroffen sind, unterscheidet sich erheblich; verschaffen Sie sich vor Ort und zu unterschiedlichen Tageszeiten einen eigenen Eindruck. Für die Bewertung ist das ein realer Faktor, den seriöse Angebote nicht verschweigen.
  • Verkehrslärm entlang der Hauptachsen und der Bahnlinie. Auch hier gilt: selbst hinfahren, und nicht nur sonntagvormittags.

Was bedeutet das für Verkäufer?

Wenn Sie in Memmingen verkaufen möchten, sind zwei Dinge wichtiger als die Wahl des Portals.

Erstens die Herleitung des Preises. Ziehen Sie den Immobilienmarktbericht des Memminger Gutachterausschusses und den Bodenrichtwert Ihrer konkreten Zone heran, nicht den Stadtdurchschnitt und nicht Portalwerte. Ein Angebotspreis, der aus Angebotspreisen abgeleitet wurde, ist doppelt gerundet.

Zweitens die Vorbereitung. Vollständige Unterlagen, ein aussagekräftiger Energieausweis und offen benannte Schwächen verkürzen die Vermarktungszeit, weil sie Absprünge nach der Besichtigung verhindern. Bei Objekten in der Altstadt gehört die denkmalschutzrechtliche Situation von Anfang an auf den Tisch.

Was sollten Sie aus diesem Beitrag mitnehmen?

Für Memmingen gibt es amtliche Daten aus beurkundeten Kaufpreisen — nutzen Sie sie, statt sich auf Portalschätzungen oder auf Aussagen über vermeintlich teuerste Straßen zu verlassen. Für die Stadtteilwahl zählen Schulweg, Grundstück und Verkehrssituation mehr als jede Rangliste.

Wenn Sie eine Bewertung Ihrer Immobilie in Memmingen benötigen, machen wir sie kostenfrei und unverbindlich, mit Ortstermin und begründeter Spanne. Kostenfreie Wertermittlung anfragen oder anrufen unter 08374 3231034. Schaule Immobilien GmbH, Welserstraße 3, 87463 Dietmannsried.

Welche Fragen werden am häufigsten gestellt?

Welche Stadtteile in Memmingen eignen sich für Familien?

Vor allem Amendingen, Steinheim und Dickenreishausen. Alle drei haben gewachsene Strukturen mit Einfamilienhäusern überwiegend aus den 1960er bis 1990er Jahren, entsprechend großzügigen Grundstücken und eigener Infrastruktur. Amendingen ist am stadtnächsten, Dickenreishausen am ruhigsten und dörflichsten, Steinheim liegt dazwischen.

Wo finde ich amtliche Immobilienpreise für Memmingen?

Beim Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Bereich der Stadt Memmingen, Geschäftsstelle Herrenstraße 15. Er hat einen Immobilienmarktbericht 2023/2024 veröffentlicht, der die Kaufpreissammlung der Jahre 2023 und 2024 auswertet. Bodenrichtwerte sind über BORIS-Bayern abrufbar. Portalwerte beruhen dagegen auf Angebotspreisen.

Wie hoch ist der Bodenrichtwert in Memmingen?

Nach Auswertungen von Drittanbietern lag der städtische Durchschnitt zum Stichtag 1. Januar 2024 bei etwa 370 Euro pro Quadratmeter nach rund 350 Euro im Vorjahr. Für die Bewertung ist dieser Durchschnitt jedoch ungeeignet: Bodenrichtwerte gelten zonenweise, und die Unterschiede zwischen den Zonen sind größer als die Veränderung über die Zeit.

Welche Lagen in Memmingen gelten als besonders hochwertig?

Das Viertel rund um den Stadtpark, die sogenannte Neue Welt, sowie die Hanglagen am Hühnerberg und Kalkerberg. Wertbestimmend sind dort die Nähe zu dauerhaft unbebaubaren Freiflächen, die fußläufige Erreichbarkeit der Altstadt, Aussichtslagen und ein großzügiger Grundstückszuschnitt bei lockerer Bebauung.

Lohnt sich der Kauf einer Bestandsimmobilie in Memmingen?

Das hängt vom Objekt ab und ist keine Anlageempfehlung. Bestandshäuser der Baujahre 1960 bis 1990 bieten in Memmingen häufig größere Grundstücke als Neubaugebiete, bringen aber regelmäßig energetischen Sanierungsbedarf mit. Entscheidend ist, ob Sie diesen Bedarf beziffert und in die Finanzierung eingerechnet haben.

Was ist beim Kauf in der Memminger Altstadt zu beachten?

Viele Gebäude stehen unter Denkmalschutz oder unterliegen dem Ensembleschutz; Veränderungen an Fassade, Fenstern und Dach sind dann erlaubnispflichtig. Klären Sie vor dem Kauf mit der Unteren Denkmalschutzbehörde, welche Maßnahmen genehmigungsfähig sind. Zu prüfen sind außerdem Stellplatzsituation und Zufahrt. Baudenkmäler sind von der Energieausweispflicht ausgenommen.

Spielt der Flughafen Memmingen für die Immobilienbewertung eine Rolle?

Ja. Der Allgäu Airport liegt in Memmingerberg östlich der Stadt, und die Betroffenheit einzelner Lagen unterscheidet sich erheblich. Verschaffen Sie sich vor einem Kauf zu unterschiedlichen Tageszeiten selbst einen Eindruck. Für die Bewertung ist Fluglärm ein realer Faktor, der offen benannt gehört.

Wie unterscheiden sich Angebotspreise und Kaufpreise?

Angebotspreise sind die in Inseraten verlangten Beträge und werden von Immobilienportalen ausgewertet. Kaufpreise sind die tatsächlich beurkundeten Beträge und werden vom Gutachterausschuss in der Kaufpreissammlung erfasst. Für die Bewertung eines konkreten Objekts sind ausschließlich beurkundete Preise geeignet.

Woher stammen die Angaben in diesem Beitrag?

  • Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Bereich der Stadt Memmingen, Immobilienmarktbericht 2023/2024, Geschäftsstelle Herrenstraße 15, 87700 Memmingen
  • BORIS-Bayern, Bodenrichtwertinformationssystem der bayerischen Gutachterausschüsse
  • Bodenrichtwert-Auswertungen von Drittanbietern zum Stichtag 1. Januar 2024, als solche gekennzeichnet
  • Stadt Memmingen, Angaben zu Stadtteilen und Stadtstruktur
  • Eigene Bewertungs- und Vermarktungspraxis der Schaule Immobilien GmbH

Die genannten Bodenrichtwerte stammen aus Drittauswertungen und sind als Orientierung zu verstehen; maßgeblich ist der amtliche Wert der jeweiligen Bodenrichtwertzone. Dieser Beitrag stellt keine Rechts-, Steuer-, Finanzierungs- oder Anlageberatung dar und ersetzt keine Bewertung im Einzelfall.

Wie wir Marktdaten auswählen, gewichten und kennzeichnen, wie wir zwischen belegten Zahlen und eigener Einschätzung trennen und in welchem Rhythmus wir unsere Beiträge aktualisieren, haben wir in unseren Redaktionsrichtlinien festgehalten. Wenn Ihnen in diesem Beitrag ein Fehler auffällt, schreiben Sie uns an info@schaule-immobilien.de — wir korrigieren und weisen die Änderung im Beitrag aus.

Wer hat diesen Beitrag geschrieben?

Armin Schaule ist Geschäftsführer der Schaule Immobilien GmbH mit Sitz in der Welserstraße 3 in Dietmannsried. Geboren und aufgewachsen in Kempten. Geprüfter Immobilienbewerter (Europäische Immobilienakademie), Immobilienmakler (IHK), Gewerbeimmobilien-Berater (Europäische Immobilienakademie), Bachelor Professional of Trade and Commerce. Seit über zehn Jahren im beratungsintensiven Vertrieb tätig. Er führt jährlich über 200 Wertermittlungen in Kempten und im Allgäu durch und hat über 100 Immobilien vermittelt. Seine Arbeitsgrundlage ist ein über Jahre aufgebautes regionales Netzwerk aus vorgemerkten Suchkunden, Notariaten, Handwerksbetrieben und Finanzierungspartnern. Fachliche Schwerpunkte sind die Bewertung und der Verkauf von Wohn- und Architektenhäusern in Kempten und im Allgäu.

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