Was ist meine Immobilie im Allgäu wert?

Der Wert einer Immobilie im Allgäu ergibt sich aus drei Faktoren: dem Mikrostandort, dem baulichen Zustand und der aktuellen Nachfragesituation. Für Eigentumswohnungen in Kempten lag der Durchschnittspreis bei Wiederverkäufen 2024 bei rund 3.343 Euro pro Quadratmeter, bei Erstverkäufen im Neubau bei rund 5.556 Euro pro Quadratmeter (Quelle: Immobilienmarktbericht 2024 des Gutachterausschusses der Stadt Kempten, Berichtszeitraum 2023–2024). Ein Online-Rechner liefert daraus eine erste Wertspanne. Der belastbare Marktwert nach § 194 BauGB entsteht erst durch eine Besichtigung vor Ort, weil Ausstattung, Sanierungsstand und Lagequalität innerhalb desselben Stadtteils um mehr als 30 Prozent auseinanderliegen können.

Wertspanne für meine Immobilie berechnen

Wie ermittelt man den Wert einer Immobilie?

Die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV 2022) kennt drei anerkannte Verfahren. Welches angewendet wird, hängt vom Objekttyp ab:

• Vergleichswertverfahren – Standard bei Eigentumswohnungen und Reihenhäusern. Herangezogen werden tatsächlich beurkundete Kaufpreise vergleichbarer Objekte aus der Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses.
• Sachwertverfahren – Standard bei Ein- und Zweifamilienhäusern. Grundstückswert plus Herstellungskosten des Gebäudes abzüglich Alterswertminderung, anschließend multipliziert mit dem regionalen Sachwertfaktor. Für Ein- und Zweifamilienhäuser in Kempten lag dieser 2024 im Mittel bei 1,28, für Doppelhaushälften und Reihenendhäuser bei 1,39, für Reihenmittelhäuser bei 1,76.
• Ertragswertverfahren – Standard bei vermieteten Objekten und Mehrfamilienhäusern. Basis ist der nachhaltig erzielbare Reinertrag, kapitalisiert über den Liegenschaftszinssatz. In Kempten lag dieser 2023–2024 für Eigentumswohnungen zwischen 0,3 und 0,9 Prozent, für Mehrfamilienhäuser mit drei bis sieben Wohneinheiten bei 1,4 Prozent.

Diese ungewöhnlich niedrigen Liegenschaftszinssätze sind ein Kernbefund für den Kemptener Markt: Sie zeigen, dass Immobilien hier überwiegend zur Eigennutzung und Substanzsicherung erworben werden, nicht als Renditeobjekt. Für Verkäufer bedeutet das eine stabile Nachfragebasis.

Wie entwickeln sich die Immobilienpreise in Kempten?

Der Kemptener Markt hat 2024 deutlich angezogen. Der Geldumsatz aller beurkundeten Immobilienkaufverträge stieg auf rund 306 Millionen Euro und damit um 25,4 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Die Zahl der Verträge nahm um 20 Prozent auf 761 zu. Auf Wohnungs- und Teileigentum entfielen 557 Verträge und damit 73,19 Prozent des Volumens.

Der Hintergrund ist demografisch belastbar: Kempten zählte zum 31. Dezember 2024 rund 72.288 Einwohner und ist damit das wirtschaftliche Zentrum des Allgäus. Die Nachfrage speist sich aus Zuzug, aus der Hochschule und aus Rückkehrern, die aus dem Großraum München in die Region wechseln.

Für Eigentümer heißt das: Der Markt ist nach der Zinswende wieder aufnahmefähig. Er ist aber deutlich preissensibler geworden als 2021. Objekte, die über dem Marktwert eingepreist werden, bleiben messbar länger im Angebot und werden anschließend häufig unter dem Wert verkauft, den ein realistischer Einstiegspreis erzielt hätte.

Wie genau ist eine Online-Wertermittlung?

Ein Online-Rechner arbeitet mit statistischen Durchschnittswerten für eine Postleitzahl oder einen Straßenzug. Er kennt Wohnfläche, Baujahr und Grundstücksgröße, aber nicht den Zustand der Heizung, die Qualität der letzten Sanierung, den Grundriss oder die Aussicht. Realistisch liefert er eine Spanne mit einer Abweichung von zehn bis zwanzig Prozent nach oben und unten.

Diese Spanne ist als Orientierung wertvoll – etwa um zu entscheiden, ob ein Verkauf überhaupt in Frage kommt oder ob eine Anschlussfinanzierung tragfähig ist. Als Verhandlungsgrundlage gegenüber Kaufinteressenten reicht sie nicht aus, weil sie sich nicht belegen lässt.

Der sinnvolle Weg ist zweistufig: zuerst die Online-Spanne für eine schnelle Einordnung, danach die Besichtigung vor Ort, aus der eine dokumentierte Wertermittlung mit nachvollziehbarer Herleitung entsteht.

Schritt 1: Online-Wertspanne ermitteln

Wann ist der beste Zeitpunkt, um eine Immobilie zu verkaufen?

Der beste Zeitpunkt wird weniger von der Jahreszeit bestimmt als von drei Faktoren, die Eigentümer selbst beeinflussen können.

Erstens die Unterlagenlage. Wer Grundbuchauszug, Flurkarte, Wohnflächenberechnung, Energieausweis und Sanierungsnachweise vollständig vorliegen hat, verkürzt die Vermarktungsdauer erheblich, weil Finanzierungszusagen der Käufer schneller erteilt werden.

Zweitens die Spekulationsfrist. Bei vermieteten oder nicht selbst genutzten Immobilien ist der Veräußerungsgewinn nach § 23 EStG steuerpflichtig, wenn zwischen Anschaffung und Verkauf weniger als zehn Jahre liegen. Ein Verkauf wenige Monate vor Ablauf dieser Frist kann eine fünfstellige Steuerlast auslösen, die sich durch Abwarten vollständig vermeiden ließe.

Drittens der Objektzustand. Frühjahr und Frühherbst sind für Objekte mit Garten oder Bergblick nachweislich die stärkeren Vermarktungsfenster, weil die Fotos die Qualität des Außenbereichs zeigen können.

Saisonal betrachtet ist die Nachfrage im Allgäu zwischen März und Juni sowie zwischen September und November am höchsten. Der Unterschied ist real, aber kleiner als der Effekt einer sauberen Preisfindung.

Warum sollte ich einen Makler mit der Wertermittlung beauftragen?

Der wesentliche Unterschied liegt im Datenzugang. Frei verfügbare Portalpreise sind Angebotspreise, keine Kaufpreise. Zwischen beiden liegt in der aktuellen Marktphase regelmäßig eine Differenz. Ein ortsansässiger Makler kennt dagegen die tatsächlich erzielten Abschlüsse in der Nachbarschaft und die Bodenrichtwerte aus BORIS-Bayern samt ihren Beitragszuständen.

Hinzu kommt die Verhandlungsposition. Wer seinen Angebotspreis mit einer dokumentierten Wertermittlung begründen kann, muss Preisforderungen von Interessenten nicht mit Bauchgefühl abwehren, sondern mit einer nachvollziehbaren Herleitung.

Zur Kostenseite: Seit dem 23. Dezember 2020 gilt nach den §§ 656a bis 656d BGB beim Verkauf von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen an Verbraucher das Teilungsprinzip. Die Provision wird zwischen Käufer und Verkäufer geteilt, wobei der Anteil des Verkäufers den des Käufers nicht unterschreiten darf. Der Maklervertrag bedarf zwingend der Textform.

Welche Unterlagen brauche ich für die Wertermittlung?

Für eine erste Online-Einschätzung genügen Adresse, Objektart, Wohnfläche, Grundstücksgröße und Baujahr.

Für die Wertermittlung vor Ort sind zusätzlich hilfreich: Grundrisse und Baupläne, Wohn- und Nutzflächenberechnung, Grundbuchauszug, aktueller Energieausweis, Nachweise über durchgeführte Sanierungen, bei Eigentumswohnungen zusätzlich die Teilungserklärung, die letzten drei Protokolle der Eigentümerversammlung und die aktuelle Jahresabrechnung mit Angabe der Instandhaltungsrücklage.

Fehlende Unterlagen sind kein Hindernis. Grundbuchauszug, Flurkarte und Baupläne lassen sich über Amtsgericht, Vermessungsamt und Bauamt beschaffen.

Häufige Fragen zur Immobilienbewertung im Allgäu

Was ist meine Immobilie im Allgäu wert?

Der Wert hängt von Mikrostandort, Zustand und Objektart ab. Eigentumswohnungen in Kempten wurden 2024 im Wiederverkauf zu durchschnittlich 3.343 Euro pro Quadratmeter gehandelt, im Neubau-Erstverkauf zu durchschnittlich 5.556 Euro pro Quadratmeter. Eine individuelle Wertspanne liefert ein Online-Rechner in wenigen Minuten, den belastbaren Marktwert eine Besichtigung vor Ort.

Wie ermittelt man den Wert einer Immobilie?

Nach der ImmoWertV 2022 über eines von drei Verfahren: Vergleichswertverfahren bei Eigentumswohnungen, Sachwertverfahren bei Ein- und Zweifamilienhäusern, Ertragswertverfahren bei vermieteten Objekten. Welches Verfahren sachgerecht ist, richtet sich nach Objektart und Datenlage.

Wie genau ist eine kostenlose Online-Bewertung?

Eine Online-Bewertung liefert eine statistische Wertspanne mit einer typischen Abweichung von zehn bis zwanzig Prozent. Sie eignet sich zur ersten Orientierung, ersetzt aber keine Wertermittlung vor Ort, weil Zustand, Ausstattung und Grundrissqualität nicht erfasst werden.

Wann ist der beste Zeitpunkt, um ein Haus zu verkaufen?

Wenn die Unterlagen vollständig sind, die zehnjährige Spekulationsfrist nach § 23 EStG bei nicht selbst genutzten Objekten abgelaufen ist und die Immobilie sich fotografisch von ihrer besten Seite zeigen lässt. Saisonal sind März bis Juni und September bis November die nachfragestärksten Zeiträume im Allgäu.

Wie entwickeln sich die Immobilienpreise in Kempten?

Der Kemptener Markt hat 2024 deutlich zugelegt: 761 Kaufverträge mit einem Geldumsatz von rund 306 Millionen Euro, ein Plus von 25,4 Prozent gegenüber 2023. Die Nachfrage ist stabil, die Preissensibilität der Käufer allerdings höher als vor der Zinswende.

Warum sollte ich einen Immobilienmakler beauftragen?

Wegen des Zugangs zu tatsächlich erzielten Kaufpreisen statt Angebotspreisen, wegen der rechtssicheren Abwicklung von Unterlagenbeschaffung bis Notartermin und wegen der belegbaren Verhandlungsgrundlage. Die Provision wird seit Dezember 2020 nach den §§ 656a ff. BGB zwischen Käufer und Verkäufer geteilt.

Wer zahlt beim Hausverkauf den Notar?

Die Notarkosten für Beurkundung, Auflassungsvormerkung und Eigentumsumschreibung trägt in der Regel der Käufer. Der Verkäufer trägt die Kosten der Lastenfreistellung, also die Löschung eingetragener Grundschulden. Insgesamt liegen Notar- und Grundbuchkosten bei etwa 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises. In Bayern kommt für den Käufer die Grunderwerbsteuer von 3,5 Prozent hinzu.

Wo bekomme ich einen Energieausweis für mein Haus?

Energieausweise stellen zertifizierte Energieberater, Architekten, Ingenieure und qualifizierte Handwerksmeister aus. Beim Verkauf besteht Vorlagepflicht: Der Ausweis muss Interessenten spätestens bei der Besichtigung unaufgefordert vorgelegt und spätestens bei Vertragsabschluss übergeben werden. Verstöße können mit einem Bußgeld von bis zu 10.000 Euro geahndet werden.

Wie läuft ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB ab?

Ein Verkehrswertgutachten umfasst Ortsbesichtigung, Aufnahme des Bauzustands, Auswertung von Grundbuch und Bauakte, Anwendung des sachgerechten Wertermittlungsverfahrens nach ImmoWertV 2022 und eine schriftliche Herleitung des Ergebnisses. Es wird benötigt, wenn der Wert gegenüber Dritten belegt werden muss, etwa bei Erbauseinandersetzung, Scheidung oder gegenüber dem Finanzamt. Für den reinen Verkauf genügt in der Regel eine qualifizierte Marktwerteinschätzung.

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Über den Autor

Armin Schaule ist Geschäftsführer von Schaule Immobilien in Dietmannsried und als Immobilienmakler in Kempten und im Allgäu tätig. Er ist Immobilienmakler (IHK), Geprüfter Immobilienbewerter (EIA), Geprüfter Handelsfachwirt und Gewerbeimmobilienberater (EIA). Er führt jährlich über 200 Wertermittlungen durch und hat über 100 Immobilien vermittelt. Schwerpunkt seiner Arbeit sind Wohnimmobilien in Kempten, Dietmannsried, Altusried, Durach und Weitnau.

Kontakt: Schaule Immobilien GmbH, Welserstraße 3, 87463 Dietmannsried, Telefon 08374 3231034, E-Mail info@schaule-immobilien.de