Immobilie geerbt in Kempten – behalten, verkaufen oder vermieten?
Immobilie geerbt in Kempten – behalten, verkaufen oder vermieten?
Eine geerbte Immobilie in Kempten ist für viele Menschen zunächst eine emotionale Angelegenheit. Oft hängen Erinnerungen an dem Haus oder der Wohnung, manchmal ist es das Elternhaus oder eine Immobilie, in der man selbst aufgewachsen ist. Gleichzeitig stehen Erben vor sehr praktischen Fragen: Soll die Immobilie behalten und selbst genutzt werden? Ist ein Verkauf sinnvoller? Oder könnte eine Vermietung langfristig Einnahmen sichern?
In diesem Beitrag werfen wir einen Blick auf die verschiedenen Möglichkeiten und zeigen, welche Faktoren Sie in Kempten besonders berücksichtigen sollten.
Erste Schritte nach einer Erbschaft
Nach dem Erbfall ist es wichtig, zunächst einen klaren Überblick zu bekommen. Gehört die Immobilie nur einer Person, oder liegt eine Erbengemeinschaft vor? Gibt es offene Kredite, Sanierungsbedarf oder laufende Kosten, die sofort zu tragen sind? Und wie hoch ist der tatsächliche Wert des Objekts?
In Kempten empfiehlt sich eine professionelle Immobilienbewertung, da sich die Marktpreise in den letzten Jahren stark verändert haben. Wohnungen kosten aktuell zwischen 4.100 und 4.500 Euro pro Quadratmeter, Häuser etwa 3.800 bis 4.200 Euro – je nach Lage, Ausstattung und Zustand. Eine solche Einschätzung ist nicht nur für die Entscheidung „Behalten oder Verkaufen“ wichtig, sondern auch für die Berechnung der Erbschaftsteuer.
Option 1: Die Immobilie selbst behalten
Viele Erben überlegen, die geerbte Immobilie selbst zu nutzen. Das kann eine sinnvolle Lösung sein, wenn Lage und Größe passen. In Kempten sind Wohnlagen wie Aybühl, Sankt Mang oder Lenzfried besonders beliebt, und der Wohnwert ist hoch.
Der Vorteil: Wer ein Haus oder eine Wohnung selbst bezieht, spart sich die Mietkosten und sichert sich langfristig eine Immobilie in einer stabilen Region. Allerdings sollte man die anfallenden Renovierungen nicht unterschätzen. Gerade ältere Immobilien weisen oft Modernisierungsbedarf auf – sei es bei der Energieeffizienz, der Heizung oder beim Dach. Wer überlegt, die Immobilie zu behalten, sollte also auch die Sanierungskosten im Blick behalten.
Option 2: Verkauf der Immobilie
Der Verkauf einer geerbten Immobilie ist in Kempten oft die pragmatischste Lösung – vor allem dann, wenn mehrere Erben beteiligt sind und schnell Klarheit geschaffen werden soll. Durch den Verkauf lässt sich kurzfristig Liquidität schaffen, die unter den Erben aufgeteilt werden kann.
Der Nachteil: Man trennt sich von der Immobilie endgültig, auch wenn eine emotionale Bindung besteht. Dennoch kann der Zeitpunkt günstig sein, denn die Nachfrage nach Wohnraum im Allgäu ist weiterhin hoch. Für Verkäufer bedeutet das: gute Chancen auf einen schnellen Abschluss und einen attraktiven Preis. Wichtig ist jedoch, den Verkauf professionell zu begleiten – von der Wertermittlung bis hin zur Vermarktung und Vertragsabwicklung.
Option 3: Vermietung als Kapitalanlage
Wer die Immobilie nicht selbst nutzen möchte, für den kann eine Vermietung eine attraktive Möglichkeit sein. Kempten ist Universitätsstadt, wirtschaftlich stark und bietet eine hohe Lebensqualität – die Nachfrage nach Mietwohnungen ist daher groß. Mit Mietpreisen zwischen 11 und 13 Euro pro Quadratmeter lassen sich regelmäßige Einnahmen erzielen, die als langfristige Kapitalanlage interessant sind.
Allerdings bedeutet Vermietung auch Verantwortung. Mietersuche, Vertragsgestaltung, Nebenkostenabrechnungen und Instandhaltung gehören ebenso dazu wie das Risiko von Mietausfällen. Viele Eigentümer entscheiden sich deshalb dafür, einen Verwalter oder Makler mit diesen Aufgaben zu betrauen. Das reduziert den Aufwand, mindert aber die Rendite.
✅ Checkliste: Immobilie geerbt in Kempten – was tun?
- Erbschein beantragen
- Notwendig, um als Erbe im Grundbuch eingetragen zu werden.
- Grundbuchauszug prüfen
- Klären, ob Belastungen wie Hypotheken oder Grundschulden bestehen.
- Immobilienwert ermitteln
- Professionelle Bewertung durch einen Immobilienmakler in Kempten oder Gutachter einholen.
- Erbschaftsteuer berechnen
- Freibeträge prüfen (z. B. 400.000 € für Kinder). Steuerberater einbeziehen.
- Zustand der Immobilie einschätzen
- Renovierungs- oder Sanierungsbedarf feststellen.
- Energieausweis und Bausubstanz prüfen.
- Nutzungsoptionen durchgehen
- Selbst einziehen
- Verkaufen
- Vermieten
- Entscheidung mit Erbengemeinschaft abstimmen
- Falls mehrere Erben vorhanden sind, gemeinsame Lösung finden.
- Rechtliche und steuerliche Beratung einholen
- Notar, Anwalt oder Steuerberater in Kempten konsultieren.
- Nächste Schritte einleiten
- Bei Verkauf: Makler beauftragen, Unterlagen vorbereiten
- Bei Vermietung: Mietvertrag erstellen, Verwaltung organisieren
- Bei Eigennutzung: Renovierung planen
Steuerliche Überlegungen
Neben der praktischen Nutzung spielt auch das Thema Steuern eine Rolle. In Bayern gelten Freibeträge bei der Erbschaftsteuer: Kinder können beispielsweise bis zu 400.000 Euro steuerfrei erben. Wird die Immobilie selbst genutzt, kann sie unter Umständen komplett steuerfrei vererbt werden.
Bei einem Verkauf sollte geprüft werden, ob die sogenannte Spekulationssteuer anfällt. Das ist der Fall, wenn die Immobilie noch keine zehn Jahre im Besitz war und nicht selbst genutzt wurde. Bei einer Vermietung müssen die Mieteinnahmen versteuert werden, gleichzeitig lassen sich viele Kosten – etwa für Instandhaltung oder Verwaltung – steuerlich geltend machen.
Besonderheit: Die Erbengemeinschaft
Kompliziert wird es, wenn mehrere Personen erben. Eine Erbengemeinschaft kann nur gemeinsam über die Immobilie entscheiden. Oft führt das zu Konflikten, wenn die Vorstellungen auseinandergehen: Die einen möchten verkaufen, die anderen vermieten oder selbst einziehen.
In solchen Fällen ist ein Verkauf oft die einfachste Lösung, weil sich der Erlös problemlos aufteilen lässt. Ist jedoch Einigkeit möglich, kann eine Vermietung eine gute Option sein, um die Immobilie im Familienbesitz zu halten. Wichtig ist, klare Absprachen zu treffen und diese auch schriftlich festzuhalten.
Welche Lösung ist die richtige?
Eine geerbte Immobilie in Kempten kann zur großen Chance werden – ob als Eigenheim, Kapitalanlage oder durch den Verkauf. Welche Lösung die richtige ist, hängt von den persönlichen Zielen, der finanziellen Situation und den steuerlichen Rahmenbedingungen ab.
Wer emotional mit dem Elternhaus verbunden ist, wird vielleicht eher zum Behalten tendieren. Wer dagegen Wert auf finanzielle Flexibilität legt oder in einer Erbengemeinschaft steht, für den ist der Verkauf oft der bessere Weg. Die Vermietung kann eine lukrative Alternative sein, erfordert aber Geduld, Engagement und Verwaltungsaufwand.
In jedem Fall gilt: Holen Sie sich Unterstützung von Experten – etwa von einem lokalen Immobilienmakler, Steuerberater oder Anwalt. So stellen Sie sicher, dass Sie die für Ihre Situation beste Entscheidung treffen.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Muss ich Erbschaftsteuer auf ein Haus in Kempten zahlen?
Ja, je nach Wert und Verwandtschaftsgrad. Kinder haben einen Freibetrag von 400.000 Euro.
Wie finde ich den Wert einer geerbten Immobilie heraus?
Am zuverlässigsten durch eine Immobilienbewertung durch einen Makler oder Gutachter in Kempten.
Was passiert, wenn sich eine Erbengemeinschaft nicht einig ist?
Dann droht eine Teilungsversteigerung. Diese sollte möglichst vermieden werden, da sie meist zu einem geringeren Verkaufserlös führt.
Quellenangaben:
Gutachterausschuss Bayern – Immobilienmarktbericht 2024 (PDF; Bayern mit spezifischen Infos u.a. Kempten)
↳ Immobilienmarktbericht 2024 Bayern gutachterausschuesse-bayern.de
Stadt Kempten – Immobilienmarktbericht 2022
↳ Immobilienmarktbericht 2022 verfügbar – Kempten.de Kempten
Finanzamt Bayern – Häufig gestellte Fragen zur Erbschaft- und Schenkungsteuer
↳ Erbschaft- und Schenkungsteuer – Bayerisches Finanzamt Finanzamt Bayern
Bodenrichtwert für Kempten (Allgäu) – aktueller Bodenrichtwert 2025
↳ Bodenrichtwert Kempten (Allgäu) bei Bodenrichtwerte-Deutschland
Autor:
Armin Schaule ist Geschäftsführer von Schaule Immobilien und bringt als Immobilienmakler IHK gepaart mit zusätzlichen Qualifikationen wie geprüfter Immobilienbewerter (EIA), Geprüfter Handelsfachwirt und Gewerbeimmobilienberater (EIA) tiefgehende Expertise in Wohn- und Gewerbeimmobilien mit. Seine fachliche Ausbildung erlaubt es ihm, sowohl Marktwerte präzise zu bewerten als auch kundenorientierte und wirtschaftlich tragfähige Beratung anzubieten.
