Möchten Sie Ihre Immobilie veräußern und sind unschlüssig, ob ein Verkehrswertgutachten erforderlich ist? Wann ein solches Gutachten notwendig wird, wer es erstellt, welche Kosten dabei auf Sie zukommen könnten und viele weitere relevante Informationen fasst Schaule Immobilien für Sie zusammen.
Was ist ein Verkehrswertgutachten?
Ein Wertgutachten für Immobilien bestimmt den Wert einer Liegenschaft oder eines Grundstückes zu einem festgelegten Zeitpunkt. Oft wird es auch als Marktwertgutachten bezeichnet. Für die Wertfeststellung zieht das Gutachten bestimmte, in Paragraph 8 der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) definierte Methoden heran. Zu diesen Methoden zählen das Vergleichswert-, Ertragswert- und Sachwertverfahren. Die Bestimmung des Wertes in einem solchen Gutachten geschieht über die Anwendung einer dieser Methoden oder einer Kombination daraus, wobei marktspezifische Anpassungen sowie Zu- oder Abschläge, die sich aus den spezifischen Eigenschaften des Objekts oder Grundstücks ergeben, einfließen. Ein Wertgutachten repräsentiert die detaillierteste Form der Bewertung von Immobilieneigentum.
Wofür brauchen Sie das Gutachten?
Ein Wertgutachten für Immobilien ist sowohl für Liegenschaften als auch für Grundstücke erstellbar und bietet eine detaillierte sowie vertrauenswürdige Bewertung. Trotzdem verzichten manche Käufer oder Verkäufer aufgrund des hohen Aufwands und der damit verbundenen Kosten darauf. Bei Veräußerung von Immobilien kann es dennoch von Vorteil sein. In bestimmten Situationen ist ein solches Gutachten unerlässlich und rechtlich gefordert:
- Bei Auseinandersetzungen um Erbschaften
- Während Scheidungsfällen
- Bei anstehenden Zwangsversteigerungen
- Zur Ermittlung des Unternehmensvermögens
- Für Bilanzierungszwecke
- Wenn das Finanzamt den Marktwert einer Immobilie feststellen muss
In diesen Fällen ist es wichtig, dass das Wertgutachten von einem zertifizierten Sachverständigen erstellt wird, damit es juristische Gültigkeit besitzt und vom Finanzamt akzeptiert wird.
Welche Bewertungsverfahren werden angewandt?
Für die Ermittlung des Verkehrswertes einer Immobilie oder eines Grundstücks nach § 8 ImmoWertV gibt es drei anerkannte Verfahren:
- Ertragswertverfahren: Dieses wird vorrangig für Renditeobjekte wie vermietete Wohn- oder Geschäftshäuser verwendet, bei denen die Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung im Vordergrund stehen. Das Verfahren berücksichtigt potenzielle Erträge der Immobilie und stellt so deren Wert dar.
- Sachwertverfahren: Anwendung findet dieses Verfahren bei Immobilien, die vom Eigentümer selbst genutzt werden, wie Einfamilienhäuser oder Reihenhäuser. Hierbei wird der Wert auf Basis der Substanz der Immobilie – also des Gebäudes selbst und des zugehörigen Grundstücks – bewertet.
- Vergleichswertverfahren: Für die Wertermittlung mithilfe des Vergleichswertverfahrens werden Verkaufspreise vergleichbarer Objekte herangezogen. Dies ist vor allem bei Eigentumswohnungen und Grundstücken sinnvoll, da es eine Wertbestimmung ermöglicht, die stark an die aktuellen Marktverhältnisse gekoppelt ist.
Jedes dieser Verfahren hat seine spezifischen Anwendungsbereiche und basiert auf unterschiedlichen Annahmen und Berechnungsmethoden, um den jeweiligen Anforderungen der zu bewertenden Immobilientypen gerecht zu werden.
Was kostet ein Verkehrswertgutachten?
Die Kosten für ein Verkehrswertgutachten können variieren und sind von verschiedenen Faktoren abhängig, wie der Größe, der Art der Immobilie und dem Umfang der notwendigen Bewertung. Es gibt keine einheitliche Gebühr, und die genauen Kosten werden oft individuell festgelegt. Während ein Gutachter sich bei der Honorargestaltung an die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) halten kann, sind die Preise für das Gutachten nicht festgelegt und können frei verhandelt werden. Es ist zu beachten, dass ein umfassendes Verkehrswertgutachten aufgrund seiner Detailtiefe und Genauigkeit teurer ist als eine einfache Immobilienbewertung. Für eine genauere Einschätzung der anfallenden Kosten lohnt es sich, bei qualifizierten Gutachtern Angebote einzuholen und diese zu vergleichen.